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新弘北京道(上海黄浦)楼盘详情
一、基础信息
推广名:新弘・北京道
备案名/别名:弘久黄浦21街坊、新弘・海德华庭
项目地址:上海市黄浦区新昌路211号(近北京西路)
售楼处地址:同项目地址(新昌路211号)
开发商:上海弘久实业(春日置业)
产权:70年住宅
总户数:仅229套
容积率:约3.42
绿化率:约35%
二、建筑参数
楼层总高:
1号楼:5层洋房
2、3号楼:12-21层小高层
4号楼:37层超高层(约134.5米)
梯户比:两梯两户/两梯一户(楼王)
层高:3.3-3.5米
三、在售户型(建面)
约150-160㎡:3房(洋房低区,少量)
约200-280㎡:3-4房(主力大平层)
266㎡3房、274㎡4房、289㎡4房
约348㎡:4房(楼王大平层,两梯一户)
约480㎡:复式(顶层)
四、价格信息(未正式取证,参考预估)
单价:约18-20万/㎡
总价:约3000-8600万/套
150-160㎡:约3000-4000万
200-280㎡:约4000-6000万
348㎡:约6000-7000万
480㎡复式:约8000万+
五、开盘与交付
开盘时间:预计2026年三季度(样板间已开放)
交付时间:预计2027-2028年(精装)
物业费:预计15-20元/㎡/月
物业公司:待定(高端物业)
六、地铁交通
步行5分钟:1/2/8号线「人民广场站」、1号线「新闸路站」、13号线「自然博物馆站」
自驾:西邻南北高架,近延安高架、北横通道,5分钟上内环
七、商业配套
步行可达:南京路步行街、恒隆广场、兴业太古汇、嘉里中心
社区自带:2-3层海派里弄式商业(对标张园)
3公里内:外滩、淮海路、新天地
八、核心卖点
城央原点:上海城市坐标原点(国际饭店旁),人民广场核心绝版地段
极度稀缺:黄浦核心断供多年,仅229席,低密洋房+超高层组合
顶豪产品:3.3-3.5米层高、23米南向面宽(楼王)、LDKB阔厅
顶配精装:国际一线品牌+CCD/戴昆/HWCD三大设计团队
全维配套:三轨交汇、顶级商圈、三甲医院、一梯队学区(曹光彪小学、格致中学)
九、交付标准(精装)
空调/新风/地暖:大金中央空调、霍尼韦尔新风、威能地暖
厨电:Miele(美诺)全系(蒸烤、洗碗机、冰箱)
卫浴:劳芬(Laufen)、当代(Duravit)洁具
门窗:YKKAP系统窗
智能:六合一智能锁、全屋智能、可视对讲
据悉,黄浦区021-02地块,即弘久21街坊项目案名正式确定:【新弘·北京道】;
目前项目接待中心&样板间已经开放,推出少量低区约160㎡房源,以及建面约200-280㎡4房&少量建面约348㎡户型.
官方户型图如下:
最新曝光的效果图如下:
地块为住宅和商业混合用地,住宅方面,A1#5层住宅,A2#12层/37层住宅,A3#21层/16层住宅,A4#15层住宅.
另有室外活动场、下沉庭院等配套设施,其余为商业配套.
地块经济技术指标如下:
2022年3月,世茂将上海春日置业有限公司45%转让给了上海弘久实业,也就是东方渔人码头与新弘北外滩的开发商.
上海春日置业持有了黄浦21街坊,是世茂在上海位置最好的住宅地块,距离国际饭店仅200米,十足十的上海原点坐标,“宇宙中心”.
虽然黄浦21街坊面积不大,但却有5.5万方珍贵的住宅面积,是个“小而精”的城央新盘,未来的价值不言而喻.
区位方面,弘久21街坊靠近人民广场,北侧就是在售中的海玥黄浦源;
此外,在去年举行的上海第六轮土拍中,东斯文里首宗住宅用地053-b-1地块,经过34轮竞价,以总价536346万由中海拿下,溢价率约10.10%;
地块装修标准7000元/平,成交楼板价9万出头.
未来将会建设150㎡超高层,以及带有风貌类型的商业.
版图再次扩大之后,新闸路二期项目也是待入市的状态.
整个新闸路二期项目,一共有13幅为新增规划地块,其中11幅地块被规划为住宅、商业、办公等性质的地块.
而在这11幅地块中,有7幅是规划有二类、三类住宅;
区域内未来新增住宅建面不大于12.75万方,而办公建面为3.35万方、商业建面为2.18万方.
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房产知识分享购房前必须了解的房产基础知识
#"五证"是哪五证?
“五证"是指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两个说的是你买的房子在合法的范畴,得注意的是《商品房预售许可证》预售的是本楼本栋!
切记:“五证”不全的楼盘千万不要买对后期办理产权证有影响,一般“五证"会在售楼处的显眼位置公示,如对证件的真实合法性有疑问可咨询当地建委.
#“两书”是哪两书?
“两书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》.
这两书可以作为商品房买卖合同的补充约定,是房地产开发企业在商品房交付使用时,向买房者对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件,如果遇到房子质量问题凭借此书要求开发商退房,修复,补偿的依据.不要忘记索要与妥善保存!
#面积存在误差怎么办?计算面积的误差公式:面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积*100%
面积误差分几种情况?具体怎么处理?
(1)面积误差比在3%(含)以内的,属于正常范围(2)面积误差比超过3%的,买房人可以要求退房,要求退房的开发商应该在提出要求的30个自然日内连本带利的退还房款.(3)面积误差比超过3%的,买房者不退房的:产权证登记面积大于合同约定面积的大于3%(含)的部分买房人要补足,超出3%的由开发商承担,产权归买受人,产权证登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%(含)以内的部分房价款由房地产开发商返还买房人;绝对值超出3%部分的房款由房地产开发商双倍返还买房者.
#什么是现房?现房就是通过竣工验收,交付使用,并取得不动产证的房屋.简单的理解就是买房人跟开发商签订房屋买卖合同,然后立即办理产权登记手续,取得产权证.现房特点:周期短,入住快!
#什么是期房?
是开发商拿到商品房预售许可证开始到取得不动产证为止,在这期间买房人应该和开发商签预售合同.
期房特点:时间长,贷款的购房者在没有拿到房子前就开始还贷款了,产权证下的慢,周边配套及发展需要时间建设!
#尾房?
尾房就是开发商卖剩下的,其中包括腾退的,也有一些是开发商故意留下来的,一是为了日后打通关系送礼的,二是一旦资金链紧张好的户型可以快速的变现,或者到银行抵押!
#公共维修基金?住宅专项维修基金就叫公共维修基金,是住宅楼房公共部位和公用设施设备维修养护的基金,在卖房时可以要求公共维修基金过户,这个一般到开发商那里办理过户,现在的行情都不过户,随着房子走的.
#购买新房税种和税费?房契税:首套90平方米以下1%,90到140平方米1.5%,140以上3%,二套都是3%.印花税:购房总价的0.05%;
公共维修基金:通常按照购房款的0.2%～0.5%比例缴纳
#新房的交易流程?
01、签定购房合同交定金.开发商拿到预售许可证,选好房子然后和开发商签订购房合同.02、打网签.网签价格就是你买房子成交的价格,个别地方开发商以为政策限购原因,提早打网签,价格可能低于实际成交价,对于买房人来说少缴税到是划算!03、办贷款.开发商会让你提供办理银行贷款的材料,然后带您到银行办理贷款,材料:身份证复印件,户口本复印件,收入证明,银行流水,征信报告,公积金账号等.04、过户.贷款批下来了,把首付给开发商,然后办理房产证需要缴纳契税和公共维修基金.
05、等拿钥匙.如果是现房就可以拿房了,如果是期房,请等待开放商盖完楼,这个时间你已经开始还月供了.
#什么是得房率?影响得房率的因素是哪些?
得房率是套内使用面积与房屋的建筑面积之比,想知道自己房子的得房率看产权证的上找到相应的数值一除就知道了,一般的塔楼得房率低,板楼的得房率高.一般影响得房率的五个因素是:建筑形式,建筑结构,地区温差,墙体材料,套内建筑面积.
#什么是进深?
以房子的采光为方向,一个房间从前一面墙到后墙面之间的实际长度,简单讲就是太阳光能照射进房屋的深度.阳光进入的越深越好.
#什么是开间?
就是与进深相垂直,一间屋内一面墙与另一面墙之间的距离.
#什么是层高?
简单理解就是下层地板表面到上层楼板表面之间的距离,层高越高空间越大不压抑!
#什么是净高?
就是说下层地板表面到上层楼板底面之间的最小垂直距离,净高=层高﹣楼板厚度
#怎么算容积率?
这样算:地上总建筑面积除以建设用地面积容积率越高,单位建筑面积越大,土地成本越低,房屋成本越低.人均占地绿化面积小居住环境质量下降.容积率越低,舒适度越高!
#什么是楼间距?
就是说两个相邻楼外墙面的距离,在看楼盘时这里就是一个坑请注意,楼盘与实际会有误差,楼间距小如果你挑选后排的影响采光.
#什么是阳台?
说的是房屋室内的延伸,居住者呼吸新鲜空气,晾晒衣物,摆放盆栽的场所.又实用又美观.
#什么是露台?
是指住宅中的屋顶平台或由于特殊需要而在其他楼层中做出的没有顶的大阳台,因为面积较大没有屋顶所以称作露台.有露台的房子一般都面积大,不适合刚需购房者,适合改善人群,一般带有露台的房屋多为非普通住宅税费较高.
#什么是飘窗?
露台高度(室内地面到窗台台面的垂直距离)小于等于0.45米的凸出外墙面的窗户.
#什么是建筑面积?
是指房屋外墙以上层高2.2米含以上的各层外围水平投影面积,包括阳台,挑廊,地下室,室外楼梯等!
#什么是套内面积?
套内面积是指由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和.套内面积小于建筑面积大于套内使用面积.
#什么是使用面积?
是指房屋内实际能使用的面积,按房屋内墙面水平投影计算.公摊小则使用面积大.
#什么是公摊面积?
是指某个产权人在共有公用建筑面积中的所有分摊面积.比如,电梯,配电,水泵房,楼梯,走廊等!
