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杨浦内环内滨江板块
建面约210-280㎡花园别墅
均价约19万/㎡总价约3800万起
少量珍藏房源可直接选
样板房提前线上预约
上海杨浦【保利外滩序别墅】
售楼处电话☎:400-8123-664【售楼处预约热线】(一对一热情服务)
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ShanghaiYangpu[PolyRiversideVilla]
SalesOfficeHotline:☎400-8123-664(One-on-oneDedicatedService)
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样板房开放中
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土地资源天赋异禀
《繁花》有句名言:唯有土地与明天同在.
豪宅,本质上买的是“脚下的土地”和“窗外的风景”.
滨江和风貌,上海仅有的两大资源型土地,可用宅地越来越少.
1、内环滨江,开发收官中
去年,上海出台《黄浦江沿岸地区提升专项规划》,一方面是品质提升,另一方面也对核心段进行了延长扩容.扩容的必要性,源于经过多年的开发,滨江核心段的开发已进入尾声.
黄浦滨江和陆家嘴滨江最早开发,已经成熟;过去几年的主角,徐汇滨江也已经饱和;时代的齿轮,已经转到了杨浦滨江.
杨浦滨江东外滩,则凭借世界级滨水科创水岸的定位,和互联网大厂的扎堆入驻,必将成为滨江核心段的后起之秀和明日之星.
项目示意图
【保利外滩序】BUND45,占据滨江中层范围,内环内,距离黄浦江直线距离约500米,CAZ中央活动区范围内,能级之高在黄浦江滨江带中也名列前茅.
2、风貌别墅,土地源头已锁死
风貌别墅,只能诞生在市中心的历史风貌区及街坊土壤,主要从旧里改建或翻建而来(极少量新里),供应量的上限已被牢牢“锁死”.
2019年10月,《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》通过,播下如今风貌住宅的种子.至2022年旧里改造基本完成,风貌宅地供应源头已经“断流”.3年内旧里导致旧里减少了约85万方,这基本上就是风貌别墅宅地的全部供应总量.
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这次城市更新,可以说是收藏风貌别墅百年一遇、错过再无的历史机遇.
诸多优秀历史建筑及风貌街坊,如今化身文化地标,让杨浦滨江成为上海独特的一条滨江文化带.
项目示意图
【保利外滩序】BUND45容积率低至约1.2,且项目是洋房+别墅组合,别墅组团的容积率会更低,地块也非常方正.
如此难得的土地禀赋和肌理,保利发展也是从上百块土地中甄选而来!再加上保利发展的匠心雕琢,成就了市面上罕见的“大花园、大面宽、高附赠”的花园别墅孤品!
文化传承花园里弄
前联合国教科文组织派驻中国专员,拉奎尔教授有这么一句话:
上海的里弄,是上海最迷人的部分.
这种诞生于特殊时期的里弄住宅,其特有的街巷肌理和建筑风格,体现出浓郁的中西合璧的海派文化,是上海这座城市的灵魂.
分类脉络出自《上海里弄住宅百年演进》,图片自绘
花园式里弄住宅,将里弄住宅与花园洋房结合,在全世界也很难找到同类,成为上海的一个特例(来源:上海里弄住宅百年演进).百年前,在上海的里弄住宅中,花园里弄占比仅6.9%(来源:上海住宅建设志),是当时富贾名流的居所.
基于独特的地块禀赋,外滩序BUND45溯源和再现了“花园里弄”这一产品形态,让建筑不再是单纯的生活空间,而是情怀与文化的复兴.
如今,在上海一众风貌住宅中,项目也是少有的花园里弄风貌别墅,甚至可能是唯一的一个.
上海「保利外滩序」
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项目效果图过程稿
1、更宽奢的街巷肌理
项目传承鱼骨行列式街巷肌理,打造一轴五巷海派花园墅境,一条南北主弄串联四条支弄,步移景异.
黛云巷,取意海派经典的雅黛之韵,营造优雅归家之路;
薇云巷,以绝色蔷薇为灵感,层层掩映诗意秘境;
樱云巷,意境取自纷繁樱色,绘制灵动温柔的巷弄幽径.
BUND45墅邸主楼间距最高达约10m,最低约6.5m.罕有的低密,以宽奢栋距,让花园绽放其间.
2、思南公馆同款卵石立面
项目历史文化保护街坊,建于约百年前的里弄住宅,采用了当时也少见的卵石立面.
上海知名的花园洋房之一——思南公馆建筑群,其中多幢法式、英式建筑,采用的就是鹅卵石镶嵌工艺.这种风格在20世纪20年代非常流行,但后来逐渐失传.卵石立面工艺,也在2018年被列入上海市非物质文化遗产代表性项目名录.
思南公馆实景图
为了让这些珍贵的卵石展现出其最自然、最原始的魅力,保利对卵石进行多次喷砂或水流冲击处理,创造独特的凹凸质感;最后通过还手工工艺,让每一块石头表面形成一层温润如玉的包浆效果.
项目实景图
这种用手工打磨制的卵石立面,真正展现了花园别墅应有的气质和灵魂.
3、可阅读的建筑构件
在建筑形态与构件上,保利外滩序每一个细节,都有一个可以溯源的故事.
保留传统建筑风貌,采用硬山双坡顶设计,南向屋面巧妙举折,搭配经典红色机平瓦,既显古朴韵味、又不失现代舒适.
效果示意图
每个上海人的记忆中,都有一扇打开的老虎窗.项目部分户型设有老虎窗,保留经典海派建筑元素,而且可开窗设计,实现自然采光和垂直通风.
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效果示意图
门厅融合圆弧与拱券设计,演绎海派建筑多样性的美学;砖砌过梁、红砖压顶,都按原样式用现代材料复原,提升了风貌整体的文化品位.
空间创新产品力前所未见
【保利·外滩序】BUND45更高阶的产品出现了,该产品首开建面约180-280㎡联排别墅火爆热销中,感兴趣的小伙伴抓紧机会!
BUND45风貌住宅户型图▼
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保利外滩序:杨浦滨江210-260㎡风貌别墅,总价约3800万起!入住上海内环传世大宅!附官方预约通道!
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视频详情
一层:
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二层:
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阁楼:
地下室:
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夹层:
附赠的极致化:约3.9-5.7m层高的空间拓展
高层豪宅的“得房率”之争,在别墅面前显得局促.保利·外滩序BUND45孟莎式坡屋顶与老虎窗设计,构建通透阁楼,最高可达约2.7米,可改造为儿童游戏室、星空书房或私人收藏阁.地下室整体层高约3.9-5.7米左右,可做挑空地下双层设计,健身房、藏酒室、私人影院甚至艺术沙龙,皆可在地下空间自由定制——这是平层产品永远无法企及的“纵向拓展”.
在室内、庭院及露台等人居空间上,基于家族大宅的现代生活方式进行大量空间创新,在尺度感和舒适度上,带来超越大平层、媲美独栋的真别墅生活.
首先,约11.3米的面宽,尺度感保障舒适度
真正的三开间布局,面宽尺度达惊人的11.3米,再加上大面积落地窗的设置,整体的采光通透性非常强.
一楼将近50㎡的大横厅,可随心放置6-8人餐桌,还可以布置9-10人的沙发休息区,生日舞会、小型展览、品酒会...这个大横厅都能承载.
二楼双套房,空间感、仪式感满满.还有一间南向灵动空间,衍生更多可能.
样板空间创意展示图
其次,南北大花园,尺度远超同类
风貌别墅为什么能大平层价值更高?庭院露台所创造的“独门独院、有天有地”是重要因素.
本项目的一张“王牌”,南北向均有花园,主力户型的花园面积约61-108㎡,堪称风貌界独一档的附赠.
样板房实景-南花园
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样板房实景-北花园
而且,庭院围墙采用绿篱、铁艺栅栏等虚实结合“浅围合”的形式,更具有通透感.从环境心理学的角度而言,这样的更令人感到舒适与放松.
二楼还带大露台,花木绿意和四季变换近在眼前,提供更多情趣生活场景.
样板房实景
第三,超高附赠,2层风貌享5层空间
赠送面积约50-135㎡的地下室,层高约3.9-5.7米,格局方正完整、利用率高,业主可以自由发挥,做成挑空地下双层设计.开放式书房、健身房、SPA区、钢琴房、酒窖、雪茄室等,一切都随心所欲.
样板空间创意展示图
顶层空间,在孟莎式屋顶+老虎窗加持下,采光和实用性都非常好.它可以是一处充满童趣的儿童活动区,或气质独特的书房,也可以是储物柜或衣帽间.
第四,窗墙比非常高,采光通透性MAX级
外滩序则在保留传统元素的同时,用现代的方式打造了超大窗墙比.
项目效果图过程稿
利用本身超大面宽属性,做出非常大的落地窗,这些窗又用很多传统的线条将它进行分割装饰,连续方格长窗,既保障了室内通透采光,又还原了花园别墅的线条美感与风情.
项目区位配套
【保利·外滩序】所处内环-杨浦滨江南段!位列上海中央活动区,CAZ规划战略范围内!也是黄浦江第一道S湾心所在!占据着“黄金三角”终藏拼图,价值不言而喻!
保利·外滩序!占据着近10年来黄浦江畔,难得一见两块纯低密地块——BUND45!(容积率约1.2)与BUND88(容积率约1.8)规划极具臻稀的“风貌别墅+低密洋房”产品,可谓是集齐-沪上所有珍贵资产“王者天赋”!
整个上海内环滨江,发展都是从外滩开始!随着新世纪以来整体水岸开发,整个规划逐水而上,在陆家嘴、北外滩相继启航后!
内环滨江唯一还能大规模开发板块!有且只有「东外滩杨浦滨江」其开发规模相当于2.6个前滩、5个陆家嘴,是外滩向东延续传奇使命崭新热土!
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杨浦滨江全球科创承载区规划示意图
东外滩-杨浦滨江位列上海中央活动区,CAZ规划战略范围内!也是黄浦江第一道S湾的核心所在!占据着“黄金三角”最后一块拼图,价值不言而喻!
内环滨江开发进程示意图
如果说,上个10年经济核动力是金融!那么下个10年经济助推器:一定是“科创”!东外滩杨浦滨江在产业规划上,将承接黄金三角发展趋势!
打造45公里,上海滨江带唯一全球科创承载区,带领黄浦江从外滩与陆家嘴金融!到北外滩总部经济与航运,迈进4.0全球科创中心滨江新格局!
并且,东外滩杨滨规划不只是“纸上谈兵”!它的兑现更是与日俱新“快”!预计2026年,美团、B站、抖音等众多总部将投用!
规划270万方-商办体量!将聚集30+在线经济头部企业、3000+创新型企业!企业总市值超4万亿,吸引超30万创新创业人才,世界总部集群正加速兑现!
未来高端人才汇入后
释放强劲高端配套-与居住需求!
城市资源与土地价值,将由此迎来巨大攀升!滨江开发全新按钮由此启动(数据来源:上海市人民政府新闻办公室)
杨浦滨江-规划示意图
交通配套方面:周围18、4、12、14四轨,近乎辐射整个上海核心板块!
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丹阳路地铁站实景图
自驾走江浦路隧道、杨树浦路隧道、杨浦大桥多种方式,都可到达浦东陆家嘴!
同时北横通道直达静安、普陀,内环高架则串联起整个上海市区核心目的地!
商业配套方面:项目南侧-便是东方渔人码头,满足丰富-日常生活需求!
东方渔人码头国际中心实景图
如果想更自在逛街,项目约2公里-北外滩商圈、约2.5公里陆家嘴商圈、约5公里五角场商圈,城市级繁华商圈近在咫尺!
地块周围步行,就可以到杨浦滨江绿道!绿之丘、惠民公园、江浦公园也在约1.2公里范围内,出门就是高浓度绿意生态,松弛感满满!
江浦公园实景图
杨浦滨江沿岸实景图
杨浦滨江沿岸实景图
上海杨浦【保利外滩序别墅】
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2025 买房避坑指南：牢记 “买旧买大不买三”，稳当入住还保值
买房堪称人生头等大事，掏空六个钱包、攒下半生积蓄，一旦选错房，不仅资金打水漂，居住体验拉胯，未来还可能面临大幅贬值！2025 年想做刚需 “聪明买家”，记住 7 字核心真言：买旧、买大、不买三！这不是空谈，而是无数购房者用实战经验总结的避坑准则。下面就为你拆解其中逻辑，教你如何买房既省钱、住得舒心，又能守住资产价值！
01 买旧：现房 / 次新房，刚需的 “稳当之选”
一提 “买旧”，别立刻联想到破败的老房子，觉得要住进年代久远的筒子楼！这里的 “旧”，特指已交付入住、配套成熟、能实地查验的现房，或是房龄 5 年内的次新房。这类房子 “所见即所得”，风险低、体验实，是刚需族的安心之选。
为啥现房 / 次新房值得选？
第一，零烂尾风险，购房更踏实
买房最怕 “付了钱，没房住”！期房全靠销售 “画饼”，宣传的地铁配套、优质绿化可能遥遥无期，甚至遭遇开发商资金链断裂，项目烂尾。而现房 / 次新房已经交付，一手交钱一手收房，房子是否存在、小区环境如何，全都一目了然，烂尾风险几乎为零。
朋友小李的经历就是惨痛教训：去年他在三线城市看中一套期房，销售承诺 “地铁直达、商业环绕”，他一时冲动交了首付，结果开发商资金链断裂，工地停工两年，房子至今毫无进展。如今他一边租房，一边还房贷，生活压力山大。反观他同事，同期买了周边的次新房，交房当天就验收入住，小区超市、幼儿园等配套一应俱全，生活幸福感天差地别。
第二，质量实地可查，住得更安心
期房的户型、采光、墙体质量全靠宣传图和销售描述，交房后常出现 “货不对板”：窗户正对高墙、采光昏暗，墙体空鼓开裂，装修材料偷工减料。而现房 / 次新房能现场验货：清晨去看采光是否充足，雨天查墙体有没有渗水，甚至能和小区业主聊聊物业服务、隔音效果，居住体验提前感知，避免入住后糟心。
网上曾有网友吐槽，自己买的期房宣传 “绿化率 35%”，交房后发现所谓绿化只是几棵瘦弱的树苗，物业还消极怠工。而现房完全不会有这种问题，你可以亲自逛小区、查细节，质量好不好，一眼就能看穿。
第三，即买即住，省出租房成本
期房通常要等 2-3 年交房，加上装修时间，最快 4-5 年才能入住，这期间既要还房贷，又要付房租，双重压力让钱包 “大出血”。而现房（尤其是精装现房）买完就能拎包入住，省去长期租房的开支，还能早享受小区配套，生活效率大幅提升。
大学同学买了套精装现房，交房一个月就搬进去了，光两年房租就省了 5 万多。更重要的是，早入住早稳定，不用为租房搬家、租期到期等问题操心，生活幸福感直接拉满。
现房 / 次新房挑选技巧
买现房不是闭眼入，要抓准关键：优先选房龄 5 年内的次新房，这类房子配套成熟、房屋损耗小，物业也相对靠谱；实地考察要分时段 —— 早上看采光、晚上听噪音、雨天查渗水；预算有限的话，10 年内的现房也可考虑，但务必检查水电管线、电梯运行状况，避免后期维修成本过高。
02 买大：一步到位，省掉置换的冤枉钱
听到 “买大”，很多人会犯难：“预算不够，哪能买大户型？” 其实这里的 “买大”，不是让你硬扛压力买豪宅，而是建议刚需族根据家庭长期需求，选择适配的大户型，一步到位，别盲目跟风买小户型 “过渡”—— 换房的成本和麻烦，远比你想象中高！
大户型的核心优势
第一，规避天价置换成本
换房的隐性成本有多高？算笔账就知道：朋友小张 2018 年买了 60㎡小户型，想着 “先上车再说”，结果结婚生娃后，房子挤得转不开身，2023 年咬牙换 120㎡大户型。旧房折价 60 万卖出，新房总价 380 万，再加上税费、中介费、装修费，综合成本比当初直接买大户型多花了近 200 万！这还没算搬家、孩子转学的时间和精力成本，简直是 “花钱买折腾”。
如果一开始就选大户型，这些额外支出全能省下来，一次性解决长期居住需求，不用为换房反复操心。
第二，居住舒适度拉满，适配家庭成长
小户型住久了，很容易陷入 “空间焦虑”：放个双人沙发就占满客厅，孩子活动没地方，老人来帮忙带娃连客房都没有，家庭矛盾也随之增多。而大户型空间宽敞，客厅能满足休闲娱乐，每个家庭成员都有独立房间，甚至能留出书房、储物间，居住体验远超小户型。
楼下邻居一家四口住 120㎡三居室，客厅能放投影，孩子有专属玩具房，老人来住也有独立空间，逢年过节还能邀请朋友聚会，生活氛围特别好。如今三胎政策放开，家庭人口可能增加，大户型能满足未来 10 年的居住需求，避免频繁换房的麻烦。
第三，保值抗跌，流通性更强
在楼市分化的大背景下，大户型的保值能力更突出。小户型虽然总价低，但市场供给量大、竞争激烈，遇到市场波动容易被压价；而大户型目标客群更精准（改善型家庭），需求稳定，抗跌性强，未来出手时也更容易找到合适买家。
亲戚 10 年前买了 140㎡大户型，当时觉得价格偏高，但如今小区同户型涨幅比小户型高 30%，挂出去不到一个月就成交了。反观周边小户型，很多挂牌半年都无人问津，价格还降了不少。
大户型挑选技巧
选大户型不用追求 “越大越好”，优先考虑 90-120㎡三居室，空间够用且不会过度挤压预算；户型要方正、南北通透，客厅和主卧面积尽量充足，保证核心区域的舒适度；预算有限的话，可关注郊区或次新房的大户型，性价比更高，但要避开偏远地段 —— 通勤时间过长会严重影响生活质量。
03 不买三：这三类房子，再便宜也绕路
“买旧买大” 是选房方向，“不买三” 则是避坑红线！以下三类房子，哪怕价格再诱人，也别轻易入手，否则住着糟心，未来还可能 “卖不掉、砸手里”。
第一类：房龄超 20 年的老破小
老破小看似 “低价亲民”，实则是 “烫手山芋”。这类房子房龄长，隐藏问题极多：水管老化漏水、电路短路隐患、墙体开裂渗水，装修改造费用动辄十几万甚至几十万；小区配套陈旧，电梯三天两头故障，维修基金早已耗尽，后续维修还要业主凑钱；物业服务差、环境杂乱，居住体验堪比 “渡劫”。
更关键的是，老破小的流通性极差。现在年轻人买房更看重居住品质，老破小的目标客群越来越少，很多房源挂牌一年，降价几十万都无人问津。朋友曾买过一套 25 年房龄的老破小，入住后光装修就花了 20 万，后来想卖，挂牌半年都没成交，最后只能折价 40 万低价转出，血亏一笔。
第二类：三四线城市的超高层住宅
三四线城市的超高层，听着 “高大上”，实则暗藏诸多隐患。这类城市人口外流明显，住房供过于求，超高层小区后续可能面临 “空心化” 风险；超高层严重依赖电梯，一旦电梯老化，更换成本高达几十万，全靠业主分摊；住户多、人员复杂，安全管理难度大，万一发生火灾、地震等突发情况，逃生难度极大。
老家亲戚买了 30 层的超高层，当初觉得视野好、价格低，入住后才发现：早高峰等电梯要 10 分钟，物业服务敷衍，小区卫生杂乱无章。如今房价跌了 20%，想卖都没人接盘，只能自己硬扛。
第三类：小开发商的期房
当前房地产行业洗牌加剧，连大型房企都有爆雷风险，小开发商的抗风险能力更弱 —— 资金链薄弱、施工管理不规范，稍有市场波动就可能出现资金断裂，导致项目烂尾。
同事 2020 年买了小开发商的期房，宣传图美得像豪宅，结果开发商资金链断裂，工地停工三年，房子至今没影儿。他现在一边还房贷，一边租房住，天天在维权群里奔波，心力交瘁。买小开发商的期房，本质上就是 “赌运气”，一旦赌输，就是 “钱房两空” 的结局。
避坑技巧
选房时先查 “两关键”：一是房龄（超 20 年直接 pass），二是开发商背景（优先选国企、央企或口碑好的品牌房企）；实地考察小区环境、物业质量，多向业主打听居住体验；宁可多攒两年钱，也别贪便宜买 “问题房”，稳当才是第一位。
买房是耗费多年积蓄的重大决策，容不得半点马虎！牢记 “买旧买大不买三” 的准则，优先选择现房 / 次新房、适配家庭需求的大户型，坚决避开房龄超 20 年的老破小、三四线超高层和小开发商期房，才能真正实现 “住得舒心、资产稳当”，让买房成为幸福生活的起点，而非糟心的开端！
