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开篇先说个好消息:上海宝山兰生学校(公办九年一贯制学校)落地南大智慧城!
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2025年12月29日,大场镇人民政府、上海民办兰生中学、宝山区教育局和南大开发公司联合签约了上海宝山兰生学校协议!
最新消息!中建八局宝山南大项目——【中环麓岛】三批次即将加推!
3月18日,【中环麓岛】二批次房源现场人气如潮,争藏不断!79套房源,开盘当天全部售罄!
作为上海楼市难得一见的首开当日即售罄的新房项目,中环麓岛以一场现象级开盘热销,点燃上海楼市的“三月烽火”.
如今项目三批次即将迎来加推,感兴趣的小伙伴们,赶紧文中扫码,预约销售了解详情.
在上海,中环=价值底线.
能在中环线上,买到央企开发、地铁口、双TOD、高装标、高得房率的全新住宅,已是2026年楼市的稀缺红利.
【中环麓岛】,央企中建东孚执笔,落子宝山南大智慧城核心
三批次推售建面约108-145㎡精装3-4房
前期均价约67460元/㎡,总价约645万起
抢占中环黄金窗口期,这一次,别再错过属于你的主城改善人生.
感兴趣的朋友赶紧来看
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而中环麓岛通过精准的户型优化与空间拓展设计,实现了实得率的全面突破:
建面约108㎡3房的三阳台面积就高达约13㎡.(阳台仅附赠一半面积)
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建面约108㎡的3房户型拥有三阳台的设计,所以整个户型的空间尺度感,超强,来看实景图你就明白了:
首先,客厅方正连通南侧阳台,整体的空间相当宽绰.加上3.05米的层高,这个客厅的尺度感极强.
同时,客厅外的阳台还可以连通南次卧的阳台,既可以当做一个灵动空间,当做健身房、瑜伽室等功能.
也可以成为南次卧的一部分,把次卧也拥有主卧级的尺度感.
这个三阳台户型的实际使用面积、三间卧室的尺度感,真的比一般的约120㎡以上户型更大,总价约623万起就能入手,真的是“卷到头”了.
建面约133㎡大横厅的设计,光这个尺度感,就足够惊人了.
不管是隔出一间小房间可用作书房、瑜伽室或孩子的学习天地,都是极佳的选择.
并且,卧室的尺度感极佳.即使是最小的北房间也能放下一张床+一个书桌,加上约270°的采光面,这个户型可以满足一个家庭各个阶段的需求,一步到位的好产品.
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中环麓岛凭借超高实得率与人性化设计,实现了对板块前期产品的一次精准降维打击.
此次中环麓岛在室内装标方面也极其用力,室内大量的岩板、木饰面交付,东芝(或同等档次品牌,下同)空调地暖二连供,百朗新风与方太最新的厨房五件套(市场零售价格5万+,母婴级净水器即1万+),华为的室内智能化,整体的交付标准笔者认为是远超政府要求的3000元的拿地要求的.
首开的小户型仅是“开胃菜”,后续建筑面积约145-188㎡的大户型产品将陆续入市,从产品力来看,大户型的“溢价空间”早已注定.
188㎡户型揭幕即引发轰动,极具创意性的15度转角全景舱设计,近乎无死角的享受公园美景,超高实得率搭配超大的窗墙比,让阳光与公园景观最大化涌入室内;
而145㎡的类一体一户设计,三阳台与南北双270度转角飘窗的奇妙设计,更是把整个空间使用率拉升到了极致,可以预见未来这两个户型的入市也将为板块树立新的价格锚点.
而小户型在未来的推售比例中也会逐渐稀缺,此次首开入市正是上车的最佳机会.
土拍回顾及规划
6月19日,2025年上海五批次土拍中,中建八局以总价819533万元,夺得宝山南大“巨无霸”地块——宝山区W12-1301单元90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01地块.该地块成交楼板价25487元/㎡,溢价率1.17%,装修标准≥3000元/㎡.
90-01地块:东至90-02公共绿地,南至90-02公共绿地,西至90-02公共绿地,北至葑厚路,为办公楼、商业用地,出让面积15508.37㎡,容积率7.2,建筑面积111660.264㎡.
91-01地块:东至工学路,南至91-02公共绿地,西至陈家江路,北至葑厚路,为普通商品房,出让面积20019.76㎡,容积率2.6,建筑面积52051.376㎡.
92-01地块:东至汇丰路,南至92-03公共绿地,西至92-02公共绿地,北至葑厚路,为普通商品房,出让面积16235.89㎡,容积率2.5,建筑面积40589.725㎡.
93-01地块:东至规划一路,南至93-02公共绿地,西至汇丰路,北至葑厚路,为普通商品房,出让面积17461.97㎡,容积率2.5,建筑面积43654.925㎡.
94-01地块:东至鄂尔多斯路,南至94-02公共绿地,西至94-03地块,北至94-03地块,为普通商品房,出让面积10560.32㎡,容积率2.5,建筑面积26400.8㎡.
87-01地块:东至规划二路,南至规划二路,西至汇丰路,北至规划十路,为普通商品房,出让面积18873.49㎡,容积率2.5,建筑面积47183.725㎡.
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其中,首发地块为91-01地块,根据设计方案显示,该地块拟建6栋高层住宅,包括5幢16-17F小高层住宅、1幢24F高层住宅,规划约436户.
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另外,92-01地块规划设计方案目前也已经公示,该地块拟建6栋15-17F高层住宅产品.
项目在外立面、社区公区等营造方面,独具匠心:
一、琴键式流体立面:重构中环天际美学
建筑立面以中环罕见的高配奢材,结合弧形玻璃与超大窗墙比,打造上海首个琴键式流体立面.
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南向立面铝板等金属与玻璃占比超过90%以上,南北平权整体颜值更高,重新定义视野界限,全景式俯瞰公园.
二、垂直水院会所:公园里的“城市级生活美学馆”
从南大智慧城的“城市级公园”到中环麓岛的“城市级生活会客厅”,项目以垂直水院式会所为核心,配置约1800㎡公园会所+约4800㎡对景式水院,打造镶嵌在中央公园内的堪称“立体生活美学馆”的双下沉式庭院.
三、全风雨连廊+全域架空层,仪式感场景升维
项目在社区内打造全上海都罕见的“全风雨连廊”以及“全域近万平架空层”.
值得一提的是,能够在社区内布置全风雨连廊环绕的社区本来就很少,再加上全域首层架空的社区就更加罕见了,全上海能够做到的项目加一起也不会超过一手之数.
更重要的是,但凡能够做到的社区,几乎都是市中心两千万级以上的“袖珍社区”(如绿城潮鸣东方),而像项目这样光是五个地块的架空层与会所形成近万平的会所空间,全上海也仅有中环麓岛一个!
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四、天光地库+天际甲板,打造三层立体园林
2层独创社区天际甲板,为业主提供更好的观赏公园的视野,这是为整个社区量身打造的“悬浮观景长廊”,堪称把社区架在公园上空的“超级阳台”.
1层与走马塘公园、溪谷公园等绿肺形成“内外双园”,让业主真正实现“下楼即度假”的松弛日常.
负1层联动地库,创新打造宝山首个天光地库,以“双下沉式透光氧厅”设计,将天光引入地库,让社区景观、自然天光与归家地库融为一体.
五、超配会所+生息街道:从“公共空间”到“生活剧场”的场景革命
超配水院会所,融汇泳池、健身房、瑜伽室、壁球馆等活力场域,以及女王SPA馆、中医理疗馆等静养空间,构筑一座满足全龄需求的多元奢享空间.
值得一提的是,中环麓岛还通过道路退界、柔性边界等手法消融内外界限,创造性打造约1.5公里生息街道,将生活街区升级为串联商业、公园与居住的立体街区.
同时,生息街道的沿街基础层,更是采用了陶板+玻璃的奢华用料.
生活配套
交通方面:项目紧邻15号线南大路站(步行约200多米),4站畅达上海西站、5站轻松抵达铜川路、9站直达娄山关路,轻松串联城市核心板块.此外,15号线更可快速换乘2/7/11/13/14号线,无缝衔接大宁、虹口、陆家嘴等繁华商圈.
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【中环麓岛官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 此外,3条城市快速干道(外环高速、沪嘉高速、中环路)加上周边沪太路、南大路、祁连山路等,形成“综合交通体系”,实现多层次立体交通的无缝出行.
商业方面:南大路TOD与丰翔路TOD(万象汇在建中)双重规划红利,未来将形成约50万方的超级商业集群.其中,华润万象汇(距项目约800米)已启动建设,精品餐饮、娱乐体验等业态,打造南大区域商业新地标.
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【中环麓岛官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 教育方面:南大实验学校与上师大附小(在建中)双星闪耀,上海师范大学附属中学(宝山校区)、上海大学等学府.(学区划分以政府主管部门及办学方政策确定,开发商不做承诺).
医疗方面:华山医院北院(三甲)、仁济医院宝山分院,时刻为居者的健康保驾护航.
生态休闲:约300亩南大中央公园(在建中),相当于28个标准足球场的规模,以生态湖景、森林步道、休闲广场等多元景观,构筑城市罕有的公园豪宅生活圈.目前,公园建设等已完成注水工程,预计2025年底全面竣工,未来将成为业主私享的“天然氧吧”.
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“沪七条”落地！2026上海最新购房政策来了
2026年3月1日新规：
1、房产证和车位产证必须分开。
2、产证增减名（包括夫妻），房产税必须重新认定。
3、动迁房大产证不满三年夫妻不能变更了。
4、婚姻存续期间配偶变更份额，如果有银行抵押的，必须银行同步提供抵押变更材料。
5、经适房不满5年（除经适房办公室开证明），动迁房不满3年，新购商品房（5年限售）的合同不满5年，夫妻都不能变更。
政策常见Q&A
01关于住房限购政策
本次限购政策调整时间节点？
网签合同需在2026年2月26日当天及以后，符合本次限购政策调整。
本次调整中非沪籍居民家庭和单身人士，社会保险或个人所得税满足1年或者3年的要求?
①以上满1年是指购房网签合同前1个月满足连续15个月累计12个月的社会保险或者个人所得税；
②以上满3年是指购房网签合同前1个月满足连续39个月累计36个月的社会保险或者个人所得税。
持满足条件《上海市居住证》群体可在本市购买住房的，《上海居住证》满足什么条件？
网签合同之前1个月《上海居住证》累计满5年即可、无需连续，且持有《上海市居住证》人员必须上产证。
满足120积分上海长期居住证且连续满足3年社保或个人所得税的非沪籍成年单身人士，是否可剔除限购前和父母住房？
提供关系证明，住房套数中可以做剔除。
02关于公积金贷款政策
此次政策调整何时生效，如果之前已经申请了公积金贷款，是不是就无法享受到此次贷款额度上调的政策支持了？
2026年2月26日前受理的公积金贷款按原政策执行，2026年2月26日（含）后受理的公积金贷款按调整后的政策执行。
2026年2月26日前已受理但未发放的公积金贷款，借款申请人与购房合同各方协商一致的，可向贷款受理机构申请撤销原贷款申请，按照调整后的贷款条件、额度等政策重新申请公积金贷款，具体可咨询公积金贷款受理机构。
按照最新的政策，缴存人在本市购买住房申请公积金贷款，最高贷款额度是多少？
缴存人在本市购买首套住房的，个人公积金最高贷款额度（含补充公积金最高贷款额度，下同）可达120万元，家庭公积金最高贷款额度可达240万元；在本市购买第二套住房的，个人公积金最高贷款额度可达100万元，家庭公积金最高贷款额度可达200万元。
同时，多子女家庭购房（上浮20%）和购买符合条件的绿色建筑住房（上浮15%）的公积金最高贷款额度上浮比例保持不变，同时符合多种上浮条件的，上浮比例可叠加，即最高可上浮35%。
夫妻双方在本市缴存住房公积金，名下各有一次公积金贷款且均已结清，再次购房时可以申请公积金贷款吗？
在本市无住房或仅有一套住房的本市缴存人家庭，当前公积金贷款已结清且符合其他贷款条件的，在本市再次购房时，可申请公积金贷款。
公积金贷款中的首套住房和第二套住房的认定标准是什么？
首套住房：缴存人家庭申请公积金贷款购买住房时，家庭名下在本市无住房或者购买共有产权保障住房的；
第二套住房：缴存人家庭申请公积金贷款购买住房时，家庭名下在本市已有一套住房的。
夫妻双方在本市缴存住房公积金，名下各有一次公积金贷款且均已结清，再次购房时可以申请公积金贷款吗？
在本市无住房或仅有一套住房的本市缴存人家庭，当前公积金贷款已结清且符合其他贷款条件的，在本市再次购房时，可申请公积金贷款。
家庭名下有未结清的公积金贷款，再次购房时可以申请公积金贷款吗？
缴存人家庭在本市或外省市有未结清的公积金贷款的，不予贷款。如本市缴存人家庭名下在本市或外省市有未结清的公积金贷款，但符合其他贷款条件的，可以先行结清已有贷款，再申请公积金贷款。
外省市缴存职工在本市购买住房，可以申请公积金贷款吗？
外省市缴存职工在本市申请公积金贷款应当同时满足以下条件：
（1）符合《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款若干具体问题的通知》规定的异地贷款使用条件，即当前未使用过公积金贷款或首次公积金贷款已结清；
（2）在本市购买首套住房或者第二套住房，且符合本市其他公积金贷款条件。
03关于房产税政策
客户A上海单身，在2011年1月28日之前跟上海父母在徐汇共有一套住房90平，2015年又买进一套浦东新区的住房60平，现在卖掉浦东的住宅，再买一套50平的住宅，本次购房是否仍然可以享受成年子女首套免征房产税？
自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。
客户A上海单身，在未成年时跟上海爷爷在徐汇共有一套住房90平，2015年又买进一套浦东新区的住房60平，现在卖掉该住宅，再买一套50平的住宅，本次购房是否仍然可以享受成年子女首套免征房产税？
购房人未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。
符合本次房产税首套减免条件的购房人员，如何操作？
购房人家庭住房情况发生变化，符合上述条件的，应向征收房产税的住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款。
