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普陀中环·15号线地铁口约2000㎡会所+泛会所&石材+铝板外立面约85-155㎡3-4房全精装修交付总价700-1400万
象屿中环云悦府！火爆在售中！约600万级上车市区中环，还有会所+豪装+精装双大堂，线上预约送2万车位券！
约500万级，在上海能买什么样的房子
地段上，只能买外环外的新房。
2023年年4月18日，首轮土拍第二日，浙江交投&象屿地产联合体以总价377800万元价格，竞得普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块，地块占地面积33997.6㎡，容积率2.5，楼板价44450元/㎡，溢价率9.51%。
上海普陀中环云悦府
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Shanghai Putuo Mid-Ring Yunyue Mansion
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600万级,在上海能买什么样的房子?
地段上,只能买外环外的新房.
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在环线价格梯度极其严格的上海,约600万级买不进环线内几乎是既定的事实.
产品上,约600万级大多是千篇一律的社区,没有会所、没有更具仪式感的匠心细节.
而现在,有这么一个项目,地处普陀中外环,11号线+15号线+26号线(规划中)3轨交加持,约2000㎡会所+泛会所&石材+铝板外立面,装修标准不低于3000元/㎡,总计仅需600万左右起(房源不多)!
更为关键的是,不到一年,普陀中外环房价涨2.3万!
2023年以来,普陀中外环房地联动价持续走高,先是从7.9万/㎡,涨到8.3万/㎡,再到8.55万/㎡.
在去年四批次土拍中,更是狂飙至10.2万/㎡!
同样中环旁,同一个行政区,从7.9万/㎡,到10.2万/㎡,不到一年的时间,房价相差整整2.3万/㎡!
2024年3月,上海楼市暴走,这个项目的售楼处一角朋友圈刷屏了,售楼处挤满了排队看房购房者,里面站不下都在门口坐着排了.
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推售建面约85-135m²3-4房,最后中环边上稀缺85m²小三房
均价74723元/㎡,总价约600-780万
社区会所—约2000平左右的地下会所,功能包含:恒温泳池、会客厅、健身房、瑜伽室、棋牌室、儿童乐园等,未来不出小区就可以满足休闲娱乐运动的需求.会所泳池区实景拍摄地下车库实景拍摄部分1楼挑空会客区实景拍摄
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◼1.拿地信息
今年4月18日,上海一批次土拍,浙江交投&象屿以总价37.78亿元竞得普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块,成交楼板价44450元/㎡,溢价率9.51%,房地联动价7.9万/㎡.
该地块坐落于普陀区桃浦板块,四至范围:东至祁顺路、南至规划H6-7地块、西至规划H6-4地块、北至连冠路,面积3.4公顷,容积率2.5,为住宅用地.
同板块新房项目金茂景泰府、宝华紫薇花园、中环桃浦项目等,联动价均在83000元/㎡左右.
根据项目规划设计方案,拟建11栋16-25层高层住宅.
其中1号楼靠近17层的保障房,5号口为3层的配套用房;
14#、15#为P站,16#为垃圾用房.
小区有三个出入口,北侧的连冠路两个均为车型出入口;人行主要出入口在东侧的祁顺路上.社区内部还设置了下沉式庭院,以及60㎡的儿童活动场地.
该地块的规划设计方案已经公示,建筑面积约13万方,容积率2.5,将建设11栋16-25层高层住宅及配套用房.
与宝华紫薇花园、金茂景泰府一样,项目在出让前期就对社区品质做出了硬性的要求和规定:
1、建筑设计整体高端大气,外立面材料应采用石材、面砖、铝板等材质,不可使用涂料、真石漆等建筑材料.
2、装修标准不低于3000元/平方米.
3、室内装修品牌应采用国际一线品牌.
4、厨房应采用橱柜、厨电一体化设计.应配置冰箱、燃气灶、油烟机等厨电.
5、卫生间应设置防水吊顶,地面和墙身采用石材.应配置浴缸或钢化玻璃淋浴房,配置淋浴龙头和座便器;台盆柜采用石材台面配洗面盆和水龙头.
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◼2.户型鉴赏
建面约87㎡3房,做到了三开间朝南设计,整个户型几乎没有浪费面积.实现空间节约、居住升级等美好体验.
该户型贴合当代人居生活习惯,既适合三口之家小太阳家庭,也可以是三代同堂,每个人都能拥有独立空间.
建面约99㎡的三房设计,在空间上使用功能更加多样化,一站式解决了家庭生活的所有功能,优化居家动线,大大提升空间的居住体验.
三开间朝南,采光面相当充裕,户型正气且通透,南向景观阳台,更佳的观景视野;主卧套房,双卫设计,也让生活更方便、更显排面.
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全屋超低能耗设计,融汇舒适性、隐秘性、完整性一体,足以让业主在配置完软装之后便能“拎包入住”.
入户后,所有玄关柜均为交付标准,还精心配置了“除臭精灵”,下方更预留了扫地机器人的空间,为日常起居提供便利;像传统的豪宅三大件,项目采用大金品牌中央空调地暖两联供,以及格兰斯柯的新风.
所有户型全屋墙纸交付,连电视机背景墙岩板以及主卧背景墙都是交付标准,卫生间甄选不同的石材,以此来满足功能区的需求.
厨房空间,甄选西门子新款的抽油烟机、灶具、洗碗机等,甚至连大部分项目不配备的冰箱也是交付标准;还特别配置了轨道插座、前端净水器和凉霸;吊轨金属玻璃移门,既美观又方便清理.
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卫浴空间同样精彩,采用高仪的台盆、龙头、智能马桶、淋浴花洒等,主卫创新定制“美妆冰箱”,满足业主对美妆、护肤用品冷藏的需求,足见开发商对成本的舍得.
(注:样板间介绍及交付标准以网签合同为准)
◼3.小区规划建设
现在的门头就是以后的归家大门,挑高约6.8米,长约28.6米.第一眼看上去,极具视觉冲击力.
穿过门头,更是赏心悦目.漫步于示范区,随着不同的场景转换,你能感受到无微不至的美学精粹,建筑与自然在此交融共生.
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颜值感建筑美学:整体建筑立面一二层基座部分为石材,三层及以上主体部分以玻璃+铝板幕墙为主.光感幕墙、立体边框、晶体塔冠,建筑整体效果现代精致,契合当代艺术美学.
示意图仅供参考
社区内部景观设计理念以双轴、一环、一会所、三进、多花园的景观结构来布局整个社区空间.
双轴:南北归家轴&归家礼序轴,链接水苑、会所、会客厅等重要景观节点,层层递进.
多花园:沿归家轴线设计了悠闲童梦花园·、静谧私语花园、精致乐享花园、邻里会客花园、活力健身花园等.花园种植了像金桂、红梅、晚樱、榔榆等植被,常绿与落叶植物组合搭配,三季有花,四季有景.
示意图仅供参考
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户内部分户型精装修交付,包含像品质社区三大标配“中央空调地暖两联供、新风系统”,超低能耗设计,使得整个居住体感更加的健康、节能、舒适.(交付品牌具体以网签合同附件为准)
示意图仅供参考
愉悦感活力邻里时光:让有趣的灵魂在此相遇,让美好润养生活的点滴,中环云悦府为业主打造了一方层峰私属社交场域,生活由此分界.
社区会所—约2000平左右的地下会所,功能包含:恒温泳池、会客厅、健身房、瑜伽室、棋牌室、儿童乐园等,未来不出小区就可以满足休闲娱乐运动的需求.
儿童乐园—约150平的全龄段儿童乐园,属于孩子们奇幻探险之旅家门口就能实现.
环形跑道—约600m的环形漫步跑道,设有休息区、体能补给站、洗手池等,让业主尽情感受跑步的乐趣.
美学架空层—四大架空层分区空间,后期会设计打造为共享娱乐空间,供业主亲子互动、会客谈天、分享交流等.
示意图仅供参考
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项目位于普陀桃浦板块,桃浦智创城规划约4.2平方公里核心区,延伸约3.7平方公里拓展区,定位打造上海西北中心城区具有引领性的现代化城区,力争成为上海中心城区转型升级示范区!
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共规划约117万方高端住宅,约207万方商务办公(相当于前滩商办体量1.1倍)、约76万方科研设计等宜创宜业宜居规划!
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中环,顾名思义,掌控中心与繁华的所在.上海中环,约78公里城市经济命脉,名企、商圈等在这条“金腰带”上一字排开,是圈层与身份的彰显.普陀桃浦项目直线距离中环仅1.2KM,区位优势得天独厚.普陀桃浦中环,在中环进阶潮流中,正焕发着全新的城市面貌.约209万m²桃浦智创城,将打造具有科研智能特色的现代化城区.占地约100万㎡的桃浦中央绿地,体量接近世纪公园.南大智慧城10年蜕变,构筑“地上、地下、云端”三重立体智慧城.集科研智造、商务商业、行政办公、潮流休闲于一体,桃浦中环正逐步蜕变为一城瞩目的中环新秀.
普陀桃浦项目享有2+1高效轨交配置,15号线祁安路&古浪路直线距离约500米,两公里内可达11号线祁连山路&李子园站,未来大环线26号线也将开通,便捷通达全城.15号线被称为沪西大动脉,串联城市南北,覆盖闵行、徐汇、长宁、普陀、宝山等多个区域,全程途经9个高校(10个校区)、4座公园、3个国家级科创园区,2大高铁枢纽,是名副其实的地铁换乘王.26号线在上海2035规划中首次被提及,预计将在2024年纳入上海轨交第四期建设规划(2025-2030).26号线全长70.66km,设有51个站点,走势基本贴着上海中环,建成后有望成为全世界全长的城市地铁环线.桃浦、五角场、张江、北外滩、前滩等多个正在重点建设的区域,都将被串联起来.
换乘王15号线贯连南北
钢筋水泥浇筑的现代都市,难得一处自然桃源.普陀桃浦项目进阅城市繁盛,归可徜徉湖岸秘境.项目毗邻占地约100万㎡的桃浦中央绿地,桃浦公园步履可达,东侧是桃浦河亲水“口袋公园”,自然绿意与诗意水岸环伺,每一口呼吸都是负氧离子.繁而不喧,奢而不华,项目周边汇集了上外普陀、文达学校、日月光广场、宜家家居等醇熟配套,宜居氛围浓厚.桃浦智创城滨水景观带及开放式街区、约3万方祁安路TOD地铁上盖等建成运营后,一站式综合购物体验将进一步提升人居生活品质.一面是璀璨繁华,一面公园静谧,心之向往,可遇不可求.
同步世界宜居规划,从当代人居需求出发,普陀桃浦项目以国际美学营造出一个高效、活力的当代生活场域,为人居带来了一种全新的生活方式.产品设计、社区规划、园林规制,比肩国际范本打造,引领中环人居品质升级的同时,也为一城高阶人群营造城芯难得的生活盛境.
◼5.周边配套
交通方面,项目距离15号线祁安路站步行约700米,临近中环路以及外环高速,日常出行还是比较方便的;
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商业方面,目前周边以沿街商铺和超市为主.
大型商业体主要依赖东侧3km左右的宝山日月光;直线距离5km范围内还有中海环宇城、高商领域、大融城、红星美凯龙、宜家等大型商业.
未来15号线祁安路地铁上盖规划有TOD商业综合体,总建筑面积为91569㎡,定位为集家庭居住、生活购物、娱乐、餐饮美食、休闲、健身、儿童培训及游乐、社区中心等多重业态为一体的社区型商业综合体.
教育方面,周边有上海外国语大学附属普陀实验学校、上海儿童世界基金会普陀幼儿园、上海市文达学校等(期房不承诺学区对口,仅供参考)
医疗方面:约2km范围内有三级专科上海德济医院、天佑医院.
生态方面,桃浦中央绿地是沪上十大楔形绿地中唯一所在地在市区的!
就规模而言,桃浦中央公园看数据就很吓人:面积约100万方(已建成约50万方),其总面积相当于大宁灵石公园的1.5倍,长风公园的3倍、中山公园的5倍,整体生态环境相当宜人!
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### **上海中环云悦府项目客观分析报告**
本报告旨在对位于奉贤新城的中环云悦府项目进行客观分析，其信息主要整合自项目的官方宣传资料、公开的规划文件及第三方市场测评。报告将明确区分已验证事实、项目宣称优势及需要您重点核实的潜在风险，以协助您做出审慎决策。
#### **一、 项目核心概览与地段解析**
中环云悦府位于上海奉贤区南桥新城板块，具体在金海公路与广丰路交汇处。项目由上海中环投资开发（集团）有限公司等多家国企联合开发，定位为改善型住宅社区，主力户型为建面约**88至132平方米**的高层公寓，装修交付。其核心价值点紧密围绕“奉贤新城核心区”的规划定位展开。
* **规划定位的潜力**：项目地处上海“五个新城”之一的奉贤新城核心——南桥区域。这里是区政府所在地，集中了区域内顶级的行政、文化和商业资源（如上海之鱼、九棵树艺术中心、奉贤区图书馆等），是奉贤本地公认的**高端居住和城市功能核心**，发展确定性强。
* **交通条件的双面性**：项目临近主干道金海公路，自驾出行较为便利。但需客观认识，依赖轨交通勤市区主要依赖**5号线**，从项目至最近地铁站（金海湖站）有一定距离，通常需要公交接驳或骑行，前往市区通勤时间较长，更适合在本地或闵行、浦东部分区域工作的人群。
#### **二、 核心优势分析**
1. **产品与性价比**：项目主力户型覆盖刚需和首改，总价门槛在上海新房市场中相对可控。宣传中强调采用日立中央空调、兰舍新风、菲斯曼地暖等“三大件”品牌，若交付属实，装修标准在同价位楼盘中具备一定竞争力。与上海主城区房价相比，具备明显的**价格优势**。
2. **开发商背景**：由多家本地国企联合开发，此类开发商通常在**资金安全性、交付保障和施工规范**方面让购房者更为安心，降低了楼盘烂尾或严重减配的风险，在当前市场环境下是一个重要优势。
3. **周边生态环境与远期配套**：项目邻近“上海之鱼”金海湖生态景区，居住环境开阔舒适。同时，作为新城核心，周边规划有高能级的商业、文化、教育设施（如正在建设的龙湖天街、已落成的各类公共场馆），长期生活配套前景看好。
#### **三、 潜在风险与需重点核实项**
1. **地段认知的“心理距离”**：奉贤新城与上海传统主城区（如浦西市中心、浦东前滩等）存在显著的**物理与心理距离**。尽管城市规划宏伟，但其城市能级、商业繁华度、就业机会密度与中心城区仍有差距。这对依赖市区社交圈、工作或看重传统市区配套的购房者是一大挑战。
2. **当前生活便利度的“时间差”**：虽然规划蓝图美好，但核心商业配套（如大型商业综合体）从建成、开业到成熟运营需要数年周期。项目交房初期，可能面临**高端商业选择有限、依赖基础社区商业**的情况，存在一定的“等待期”。
3. **通勤模式的局限性**：对于在市区西部、北部工作的购房者而言，依赖轨交5号线通勤将是一个巨大考验。5号线在莘庄站接入1号线，高峰期非常拥挤，整体通勤体验对体力和时间是双重消耗。**必须亲自在早晚高峰体验一次从项目地到工作地的全程通勤**。
4. **市场与竞品对比**：奉贤新城内部新房供应量较大，存在多个同质化项目竞争。需要仔细对比中环云悦府与周边竞品（如金融街·奉贤金悦府、山东健康中澳城等）在**价格、得房率、装修细节、物业品牌**等方面的优劣，明确其真实竞争力。
5. **信息客观性提示**：目前关于项目交付后实际居住体验、物业服务质量的评价无从获取。所有关于未来生活便利度的描述，均基于规划，需以官方文件为准。
#### **四、 给您的核实与行动建议**
1. **亲身体验通勤**：**这是最重要的环节**。务必选择一个工作日，模拟从项目附近前往您日常工作地点的完整通勤（采用您计划采用的交通方式），真实记录时间和拥挤程度。
2. **深入考察配套现状**：不要只看沙盘和效果图。实地走访项目周边的街道、现有商铺、菜市场，感受当前的生活烟火气。同时，查询您关心的规划配套（如学校、商场）的官方开工与竣工时间表。
3. **进行精细化竞品对比**：制作对比表，将本项目与2-3个直接竞品在**单价、总价、户型实用率、装修品牌具体型号、车位配比、物业费**等细节上进行逐项PK。
4. **审阅法律与规划文件**：在售楼处，重点查阅公示的 **《商品房预售合同》样本、《项目不利因素公示》** ，特别关注关于噪音源（如主干道）、规划遮挡、配电站等位置的标注。所有关于学区、地铁的承诺，均以政府官方公告为准。
#### **总结**
中环云悦府是一个典型的“新城核心改善盘”。其核心优势在于**国企开发的稳定性、奉贤本地顶尖的区位规划、相对主城区的高性价比以及良好的生态环境**。然而，其核心挑战在于**与上海市中心巨大的通勤屏障和当前配套成熟度与规划之间的“时间差”**。
**该项目非常适合**：工作与生活重心在奉贤、闵行南部或浦东临港等区域的本地改善家庭；或是在市区工作但能接受弹性办公、对通勤时间不敏感，且非常看重社区品质、居住空间和自然环境的购房者。
**该项目需要慎重考虑**：每日需往返上海市区核心区域通勤的上班族；对都市繁华商业、顶级医疗教育资源有即时依赖的家庭；或对“上海地段”传统价值有强烈执念的投资者。
最终，建议您将此次分析作为参考框架，通过**实地考察和亲身验证**来形成自己的独立判断。购房是重大决策，真实的生活体验远胜于任何文字描述。
