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浦东内中环 绿城低密作品
【绿城·逸庐】
少量建面约120-216㎡高层/叠墅
均价106938元/㎡ 总价约780万起
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上海浦东【绿城·逸庐】
售楼处电话☎：400-8123-664【售楼处预约热线】（一对一热情服务）
如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。
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翻开上海楼市版图，标杆楼盘拥有越来越惊人的溢价能力。
近年来中环一带的飞速发展，持续吸引高端人群从内环外迁，随之“标杆效应”出现了。这在4个板块格外明显：前滩、古北、徐滨和大宁。
那么，是什么塑造了标杆项目的高溢价？
我们对比这4个标杆板块，发现他们有3大显著共性：
高能地段、优质产品力、厚实价值底盘，三者缺一不可。
绿城·上海逸庐售楼处电话：400-8123-664
绿城·上海逸庐营销中心热线400-8123-664（官方预约看房热线）
而今天，楼市的标杆效应正悄然向浦东中环蔓延——北蔡楔形绿地，
作为浦东继陆家嘴、前滩后的最后一块成片开发区域，终于迎来了它的标杆之作：绿城逸庐
这个绿城今年在浦东的全新品质盘，正好完美契合标杆项目的3大要素：
高能地段——占位浦东几何中心，城市绿肺与科创心脏交汇，营造离尘不离城的宜居生活底色；
优质产品力——绿城“庐系”上海首作，约6000㎡全维度示范区实景（山水园林、架空层会所、实体楼栋样板房）已震撼呈现，品质肉眼可见！
厚实价值底盘——成片开发优势、公园住宅生态溢价以及绿城品牌溢价三重价值底盘叠加，引爆浦东国际住区标杆的价值新锚点！
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浦东内中环全新价值标杆
绿城逸庐即将入市
首开建面约120-145㎡高层&建面约208-216㎡叠墅
全维实景示范区已惊艳开放
01
高能地段
这里凭什么是内中环下一个价值极？
绿城的“择址观”，素来以精准和前瞻著称。
在绿城的产品序列里，“庐”代表了对城市资源的绝对占有
因此，庐系项目的选址原则，更是近乎苛刻。正如绿城自己所言：不是每一片土地，都能诞生一座庐。
首要的一个原则就是：既能享受城市繁华便利，又坐拥静谧自然资源。
而北蔡楔形绿地，恰好完美契合这一择址原则。
1、黄金交点：位于浦东几何中心
立足陆家嘴国际金融城、张江科学城、世博前滩三个副中心的黄金交点
对望“超级大脑的上海光源、“科学之门”等地标，并与陆家嘴、张江巧妙地形成科创、枢纽、生态的黄金三角。
2、科创心脏：与张江一路之隔
而张江科学城以“集成电路、生物医药、人工智能”三大先导产业为核心，聚集超1700家软件企业、4.5万高知人才，衍生出持续的高端居住需求。
绿城逸庐与张江直线仅约500米，直接承接这一红利。
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3、天赋资源：不可复制的生态绿肺
北蔡楔形绿地，规划约10.6k㎡珍稀城市绿地资源，这个体量约是世纪公园的7.5倍，前滩的3.7倍。
整个板块内，约70%绿化覆盖率，约50%森林覆盖率，人均约82㎡公园绿地。
未来栖居于此，推窗即揽万亩森境，晨跑于林间步道，暮坐于庭院听风，呼吸间皆是草木的清芬，让生活在绿意里自然舒展。
而这种珍稀生态资源，是板块与生俱来的，可遇不可求。
4、战略留白：内中环罕见超级手笔
绿城选择北蔡楔形绿地，不仅是看中了这里的区位优势和自然资源禀赋，更看重其统一规划带来的纯粹性
这种“在白纸上作画”的机会，在寸土寸金的上海内中环区域极为罕见。它为绿城打造一个真正意义上的高品质低密宜居社区提供了绝佳的舞台。
整个片区是拆迁后重新规划的全新区域，这意味着：
界面崭新：无老旧建筑的混杂，城市面貌整洁统一，易于形成稳定的高端社区氛围。
配套前瞻：所有教育、商业、慢行系统等均可按高起点、高标准进行整体规划建设，避免了老城区改造的诸多限制。
①教育配套：目前板块已规划新建4所学校，分别为1所初中、1所小学、2所幼儿园。目前小学、初中已获得政府批复，预计年底开工。
另一个，浦东协和双语与北蔡政府完成合作签约，板块内将再添一座高规格民办校！
这些学校，未来将与莲溪小学、北蔡中学共同构成完整的一站式全龄教育资源。(注：新房学区及入学政策最终以政府审批为准)
②商业配套：项目约3km半径内，有浦东山姆会员店、宜家和龙阳路枢纽综合体(在建中)形成商圈矩阵，吃喝玩乐购一站式满足；
未来，项目南侧川杨河临河地块规划预计有6块滨水商办地块（约11.2万方），届时也将成为板块内的商业活力街区。
③立体交通网络：13/16/18号线三轨交+罗山路高架，可实现直达核心商圈
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综上，北蔡楔形绿地以其得天独厚的地理位置、不可复制的生态资源、顶级产业的强力赋能以及统一规划的巨大潜力，
完美契合了绿城“离尘不离城”的高端择址哲学，使其成为上海内中环沿线极具发展潜力的价值高地。
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02
优质产品力
绿城上海首个“庐系”，实景有多惊艳？
在卷产品这个赛道，绿城向来掌控绝对话语权。
代表绿城高端住宅的“庐系”，就更是品质感拉到爆。从杭州西溪云庐到北京西山云庐，每一座“庐”系，都是绿城为这座城市立传。
在上海逸庐，绿城庐系的产品进化又到了一个巅峰。
当市场大部分项目仍在用效果图和临时样板房"开盲盒"时，绿城逸庐做出了一个大胆决定：在首开之前，将整个社区几乎三分之一的面积实景一次性全部呈现。
近日，项目正式对外开放了它的全维度实景示范区
从入户门庭、园林景观，再到架空层会所、精装车库和实体楼栋中的样板间，业主关心的每个维度都全面创新，有许多令人惊艳的发力点
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项目实景图
1、归家门庭：现代形制，东方意境
西入口的门头设计灵感来自张江地标“科学之门”的金色塔冠，像一个‘玲珑宝盒’。
科技感与东方美学融于一体，既呼应了超级地标，也是归家仪式的开篇。
项目西入口实景图
2.景观体系：立体园林与豫园灵感
景观设计灵感源自豫园，通过“亭-桥-溪”元素重构现代城市版“新豫园”，形成可游、可望、可居的立体山水画卷。
项目景观实景图
3.社区生活：高浓度架空层会所
绿城在有限地块内规划了约1200㎡的架空层和会所空间，整合了书吧、轻办公、社交、运动等功能。
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项目会所实景图
书吧的设计可圈可点，打破了传统社区"摆书充数"的套路，邀请独立出版人陈垦主导内容策划和书籍选品。
项目会所实景图
这里的每一本书，都是经过专业出版人精心筛选过的，绿城打造的是一个真正可阅读的沉浸式空间场景，而非展示。
项目书吧实景图
"悬亭茶室"占据社区最佳观景位，可俯瞰整个下沉庭院。这个悬浮式空间，既是品茶洽谈的场所，本身也成为社区一道亮丽景观。
项目实景图
地下区域的健身房直面庭院景观，每台跑步机都正对玻璃中轴，满足"强迫症"用户的极致体验；
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项目实景图
泳池配有大面玻璃幕墙，既引入自然光景，又保障隐私性。后侧的按摩放松池水温更高，带按摩功能，为运动后的业主提供放松空间。
这些功能空间的打造，把未来社区生活场景的兑现前置
业主住进去后使用频次会非常高，这正是绿城的温度和诚意所在。
就连地库这样的细节空间，绿城也一并实景呈现。
地下归家前厅运用铝板饰面天幕与灯光相互倒映，呈现出温润柔和的视觉感受。
每一处空间的打磨，都能够感受到绿城的用心
每一处实景的呈现背后，是对生活的深度理解和对美的极致追求。
4.建筑美学：尽显细腻质感
高层采用金色阶梯骨架与大面积玻璃幕墙组合，层叠金属檐角如灯塔般向上扬起，辅以现代简约的精致线条，现代科技质感与东方美学意境交融。
叠墅以“一轴五境多巷道”，以满满的精工细节营造隐奢仪式感。窗墙比大幅提升，落地玻璃增强通透感。
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5.户型空间：建筑密度与空间尺度的相互成就
在容积率普遍超过2.5的上海内中环区域，绿城逸庐仅2.0的容积率和267席的稀缺体量，成为项目最珍贵的底色
更重要的是，绿城的产品力确实让这种低密优势得到了最大发挥。
它意味着更宽的楼间距、更充裕的绿化空间和更宁静的居住环境。
在室内空间中，不论是高层还是叠墅，都带来更舒适的居住体验感。
高层我们拿建面约120㎡的三房举例：
建面约120㎡样板房实景图
它做到了这个面积段里非常稀缺的三开间朝南和南北通透，
户型极度方正，没有浪费面积，每个空间都物尽其用；
全屋飘窗设计，大大拓展了室内使用面积；
空间功能灵活，既能满足三口之家需求，也能承载三代同堂生活；
120户型在功能、舒适、品质和总价之间，找到了一个完美的平衡点
高层还有建面约145㎡四房户型，大尺度空间享受。
LDK一体化设计，客厅面宽达4.3米。
建面约145㎡样板房实景图
功能优势：真四房设计，卧室空间宽敞，净面宽均在3米以上，适合多代同堂或追求大空间的家庭
再来看建面约208㎡的下叠：
南向约9.3米超大面宽，搭配约3.3米层高，空间的通透性和尺度感非常好。
首层拥有大花园，别墅生活氛围感拉满。
所有卧室均为套房设计，均带有独立卫生间。
约5.8米层高的地下室可轻松隔为两层，
会客厅、吧台、儿童游乐区、保姆间和书房等多种功能空间，都能在这里轻松实现。
样板房实景图
值得一提的是，装标风格上，绿城并未盲目追随当下流行风格，而是选择经典不过时的浅色调皮革和影木饰面，整体松弛雅致，适配不同家具。
潮流易逝，经典永存。绿城希望十年后再来看这个空间，依然觉得耐看、有质感。
具体的装标配置我在这里不展开，叠墅配置嘉格纳五件套，高层采用嘉格纳+博世组合。
一句话，装标很有诚意，强烈建议你来现场感受一下！
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03
厚实价值底盘
浦东新一代国际住区的溢价逻辑
1、浦东少有的内中环成片开发板块，天花板更高！
成片式开发，不仅保证了开发体量，还保证了质量，所以它的聚财、聚人的能力“与生俱来”。
从成片式住宅的溢价中就能清晰的看出，它们比周边同类住宅的价格至少要高出
20%以上，高的甚至达到40-80%
数据来源：数据来源于链家网成交
北蔡楔形绿地作为浦东内中环仅存的大体量开发区域，整个板块的资源完整性、均好性都高出一大截。
这个优势，会伴随板块各项规划利好的持续兑现，而实现板块价值的裂变。
可以预见，未来北蔡楔形绿地成为浦东新一代国际住区，确定性非常高。
数据来源：Zoopla
2、公园住宅的含金量还在上升
纵观全球，从纽约中央公园到伦敦海德公园，稀缺的生态资源，无不为住宅“加冕”。
大型公园所带来的溢价空间甚至高达60%左右。
3、绿城的房子，二手更容易溢价
作为楼市里坚定的长期主义者，绿城把“高品质”刻在了骨子里。
绿城的建筑经久耐看，即便是交付10多年的项目，在时间的沉淀下依旧很美，居住舒适度同样不减反增。
也因此，绿城的项目，往往在二手市场上拥有定价权和高溢价，二手价格涨幅明显高于同区域楼盘的涨幅。
数据来源于链家
在内中环成片开发+稀缺生态资源+绿城品质标杆
3重buff叠加下，绿城逸庐作为板块内当之无愧的“标杆作品”，未来将成为浦东新一代国际住区的价值锚点！
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绿城中国30周年·张江低密作品
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建面约120-145㎡高层、
约208/216㎡叠墅产品
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高能地段
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因此，庐系项目的选址原则，更是近乎苛刻。正如绿城自己所言：不是每一片土地，都能诞生一座庐。
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立足陆家嘴国际金融城、张江科学城、世博前滩三个副中心的黄金交点
对望“超级大脑的上海光源、“科学之门”等地标，并与陆家嘴、张江巧妙地形成科创、枢纽、生态的黄金三角。
2、科创心脏：与张江一路之隔
而张江科学城以“集成电路、生物医药、人工智能”三大先导产业为核心，聚集超1700家软件企业、4.5万高知人才，衍生出持续的高端居住需求。
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3、天赋资源：不可复制的生态绿肺
北蔡楔形绿地，规划约10.6k㎡珍稀城市绿地资源，这个体量约是世纪公园的7.5倍，前滩的3.7倍。
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2025 版房地产基础知识 100 条（精编版）
以下是房地产领域核心基础概念的梳理，涵盖房产定义、建筑分类、产权规范、交易税费、物业配套等全维度知识，通过通俗表述与细节补充，帮助读者快速掌握关键要点。
一、房地产核心定义
房地产指以土地与房屋为实物载体的财产形态，由 “房产”（房屋及附属设施）与 “地产”（土地使用权及相关权益）两部分构成，具有固定性、永久性、个体差异性及保值增值属性，是民生与投资的重要载体。
房地产业涵盖房地产开发建设、资产运营、产权管理及配套服务的产业体系，具体包括土地整理与出让、房屋建造与维修、房地产买卖 / 租赁 / 典当、抵押融资及相关市场服务，是国民经济的重要组成部分。
三通一平建设项目施工前的基础准备工作，“三通” 指将开发区红线外的市政道路、给排水管网、供电线路接入施工场地；“一平” 即对施工场地进行土方平整，清除障碍物，为后续建设创造条件。
七通一平针对大型开发区或重点项目的施工准备标准，“七通” 包含道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通（网线 / 电话线）、煤气通、热力通；“一平” 为土地平整，比 “三通一平” 覆盖更全面的市政配套。
规划红线用于界定建设用地法定边界的标识，通常通过用地角点的城市坐标参数，或参照周边现有建筑物的距离尺寸标定，红线内为项目可建设范围，红线外为市政公共区域，不得擅自占用。
二、政策性与商品性住房分类
保障性住房与商品房相对的政策性住房，由政府统筹规划，面向中低收入住房困难家庭，具有 “限定建设标准、限定销售价格或租金” 的特点，主要包括廉租住房、经济适用住房、限价商品房（两限房）及政策性租赁住房（公租房）。
经济适用住房带社会保障属性的普通住宅，专为解决中低收入家庭住房需求设计，核心优势是政策扶持：免征土地出让金，减免 50% 市政配套费用，可优先享受银行信贷，开发商利润率被限定在 3% 以内，售价显著低于普通商品房。
1.
2.
政策性租赁住房（公租房）归政府或公共机构所有的保障性住房，以低于市场价或承租人承受能力的租金，向新就业职工、外来务工人员等 “夹心层” 群体出租，解决其 “收入超廉租房标准但无力购经适房” 的住房难题。
3.
4.
两限房（限价商品房）经政府批准，以 “限房价、限套型” 为核心的中低价位住宅：通过 “竞地价、竞房价” 确定开发商，套型建筑面积多为 90㎡以下，面向符合条件的本地居民销售，兼顾居住需求与价格可控性。
自住型商品房（北京专属）北京市 2013 年推出的政策性住房，售价比周边商品房低 30% 左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买后 5 年内不得上市，5 年后上市收益的 30% 需上交财政，套型以 90㎡以下为主，最大不超 140㎡。
商品房分类按用途可分为住宅（普通商品房、公寓）、商业地产（写字楼、商铺、文旅项目）、工业地产（厂房、仓库）；按楼层可分为低层（1-3 层）、多层（4-6 层）、小高层（7-9 层）、高层（10 层及以上）、超高层（100 米以上）。
三、建筑与户型基础
1. 住宅楼层分类标准
· 低层住宅：1-3 层，多为别墅、联排，无电梯，容积率低；
· 多层住宅：4-6 层，以步梯为主，公摊小，适合刚需；
· 中高层住宅：7-9 层，部分配电梯，平衡舒适度与成本；
· 高层住宅：10 层及以上（或总高超 24 米），需配电梯，常见于城市核心区；
· 超高层住宅：总高超 100 米，配多部电梯，对消防、抗震要求更高。
住宅耐久年限设计使用年限分两类：普通民用住宅（如商品房）为 50 年，采用钢筋混凝土结构的大型建筑或重要公共建筑（如高端住宅、地标楼）为 80 年及以上，实际寿命受维护、抗震等级影响。
会所以本物业小区业主为核心服务群体的综合性休闲场所，通常配备健身区、棋牌室、社交客厅等设施，部分高端小区含泳池、瑜伽室，功能是满足业主日常休闲与邻里互动，提升居住体验。
塔楼以中央楼梯间与电梯井为核心布局的高层住宅，户型多环绕核心筒分布，优点是户数多、土地利用率高，缺点是部分户型采光通风较差，常见于高密度居住区。
板楼由多个独立居住单元呈线性排列的住宅，户型多为南北通透，采光通风好，居住舒适度高，缺点是土地利用率低，同等地块户数少于塔楼，多为中高端小区或低密度项目。
1.
2.
跃层一套住宅占据上下两个完整楼层，两层间通过户内专属楼梯连接，不依赖公共楼梯，空间独立性强，适合大户型改善需求，常见于别墅或复式洋房。
复式在单层高较高（通常 3.5 米以上）的住宅内增设夹层，形成 “一层变两层” 的布局，夹层多作卧室或书房，空间利用率高但夹层层高略低（通常 2.2 米以下），适合中小户型扩容。
错层户内不同功能区楼面高度存在 30-60 厘米落差，通过小型楼梯连接，既区分空间（如客厅与餐厅）又不割裂整体，适合中大户型，小户型采用易显局促。
进深住宅房间从前墙外侧到后墙外侧的水平长度，直接影响采光 —— 进深过大易导致房间中部昏暗，通常建议进深与开间比例不超过 1.5:1。
开间（面宽）住宅房间从一侧墙外侧到另一侧墙外侧的水平宽度，决定房间开阔度与家具摆放空间，面宽越大，采光越充足，如客厅开间多为 3.5-4.5 米，卧室多为 3-3.5 米。
标准层住宅建筑中平面布局、户型结构完全相同的楼层，多为中间楼层，便于批量施工与成本控制，顶层、底层因布局差异（如屋顶露台、底层花园）通常不算标准层。
层高住宅某一层的垂直高度，即下层楼板上表面到上层楼板上表面的距离，包含楼板厚度，普通住宅层高多为 2.8-3 米，低于 2.7 米易显压抑。
净高住宅室内实际可使用的垂直高度，即下层地板上表面到上层楼板下表面的距离，计算公式为 “净高 = 层高 - 楼板厚度”，普通住宅净高多为 2.6-2.8 米，直接影响居住舒适度。
四、建筑间距与采光规范
建筑间距相邻两栋建筑物的合理水平距离，核心依据是 “日照间距”（满足冬季采光的最小距离）：冬至日正午，前幢楼后檐的阳光需照射到后幢楼底层窗台，且底层满窗日照时长不少于 1 小时（冬至）或 2 小时（大寒），避免间距过近导致采光不足。
1.
2.
日照间距包含正面间距（前后楼）与侧面间距（左右楼），正面间距需满足采光标准，侧面间距主要考虑通风与隐私，通常不小于 6 米（多层）或 10 米（高层）。
3.
4.
日照间距系数计算日照间距的核心参数（建筑间距 ÷ 遮挡楼檐高）：板楼正南正北朝向系数多为 1.6，倾斜 20 度以上可降至 1.4，系数越小，土地利用率越高，但需平衡采光需求。
户型与户型比
· 户型：指单户居室数量、空间布局及尺寸，如 “两室一厅一卫”“三室两厅两卫”，决定居住功能；
· 户型比：某项目中不同户型（如两居、三居）占总户数的比例，反映客群定位（刚需型多两居，改善型多三居）。
1. 房屋产权房屋所有权人依法享有的物权，包括占有（实际控制）、使用（居住 / 出租）、收益（收租金 / 增值）、处分（出售 / 抵押）四项权利，受法律保护，是房产交易的核心依据。
五、面积计算规范
建筑面积住宅总建筑面积，公式为 “建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积”，包含房屋主体、套内空间及公共区域（如楼梯间、电梯井），是交易计价与测绘的核心指标。
低层高面积规则按房产测绘规范，建筑物内层高低于 2.2 米的区域（如阁楼、地下室夹层），不计入总建筑面积，仅作附属空间（如储物）使用。
套内建筑面积单户内部可独立使用的面积，由三部分构成：
1.
· 套内使用面积（卧室、客厅等实际使用空间，俗称 “地毯面积”）；
· 套内墙体面积（独用墙体全算，与邻居共用墙体算一半）；
· 阳台建筑面积（按规范计算）。
1. 公摊面积（公用建筑面积分摊）为整栋楼服务的公共区域面积，包括：
· 公共门厅、走廊、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备机房、地下室、值班警卫室；
· 单户与公共空间的分隔墙体、整栋楼外墙水平投影面积的一半，需按比例分摊至各户。
1. 阳台面积计算
· 封闭阳台（有固定围护结构、可独立使用）：按实际水平面积全额计入建筑面积；
· 未封闭阳台（半封闭或无围护）：按实际水平面积的 50% 计入，具体需符合当地测绘规范。
使用面积建筑物各层平面中直接用于生活 / 生产的净面积总和，不含墙体、柱子等结构构件，是衡量居住舒适度的关键（如 100㎡建筑面积，使用面积多为 70-80㎡）。
使用率使用面积与建筑面积的比值（使用率 = 使用面积 ÷ 建筑面积 ×100%），反映套内实际空间占比，普通住宅使用率多为 70%-80%。
实用率（得房率）套内建筑面积与建筑面积的比值（实用率 = 套内建筑面积 ÷ 建筑面积 ×100%），数值高于使用率（含套内墙体），普通住宅得房率多为 75%-85%，洋房、别墅可达 90% 以上。
分摊的公用建筑面积单户需承担的公共面积，公式为 “分摊面积 = 套内建筑面积 × 公用建筑面积分摊系数”，系数由 “整栋楼公用面积 ÷ 整栋楼套内面积总和” 得出。
公用建筑面积分摊系数计算公摊的核心参数，系数越大，单户分摊的公共面积越多，得房率越低（如高层因电梯多，系数通常比多层高）。
容积率地上总建筑面积与项目建设用地面积的比值（容积率 = 地上总建面 ÷ 用地面积），反映项目密度：
· 容积率＜1.0：低密度（别墅、洋房）；
· 1.0-2.5：中密度（多层、小高层）；
· ＞2.5：高密度（高层、超高层），容积率越低，居住舒适度越高。
建筑覆盖率（建筑密度）所有建筑物基底占地面积与规划用地面积的比值（密度 = 基底面积 ÷ 用地面积 ×100%），反映土地利用强度：密度越低，小区绿地、道路等公共空间越充足，普通住宅密度多为 20%-30%。
人口毛密度项目估算居住总人数与用地面积的比值（单位：人 / 公顷），是规划配套（如学校、社区医院）的依据，密度过高易导致配套紧张。
绿地率规划用地范围内的绿地面积（含公共绿地、宅旁绿地，不含屋顶绿化、盆栽
