中环麓岛项目6月开发商直营官方营销中心咨询专线
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中环麓岛售楼处项目地址:上海市宝山区大场镇丰厚路282号
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上海中环麓岛(备案名:星皓名邸)真实备案基础信息【房管可查、2026.6最新】
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一、法定备案信息(上海房管局备案)
项目名称
推广名:中环麓岛|备案名:星皓名邸(91-01商品房地块)
开发主体
开发商:上海锦城祥置业(中建东孚全资子公司,央企中建+宝山国资联合开发)
地块&地址
宝山区大场镇南大路与祁连山路交叉口,南大智慧城核心、中外环之间(金色中环带);91-01地块出让面积20019.76㎡
产权:70年商品住宅,民用水电
预售证
一期:宝山房管(2025)预字0000360号;二期:宝山房管(2026)预字0000078号(2026.5加推在售)
楼栋&户数(可售住宅)
5栋16-17层小高层+1栋23层高层,合计436户(主力可售货值地块),整体大盘分多地块开发,全盘合计约920户
地块指标
容积率2.6、绿化率35%、车位比1:1.3、全人车分流、纯板楼
二、价格&在售户型(2026年5月网签真实成交价)
备案均价:一期66000元/㎡、二期67460元/㎡,对外报价68383元/㎡
总价区间:660万-1200万108㎡三房:660万起(主力刚需改善)
133㎡大三房:877万起
145㎡四房:957万起
顶奢168-188㎡四房:1150万+
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108㎡户型图
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133㎡户型图
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三、物业&交付
物业:绿城服务(一级资质),物业费5.8~6元/㎡・月
交付时间:期房,2026年12月底精装统一交付
精装标准(实配):东芝中央空调+博世地暖+远大新风;方太厨电、汉斯格雅/杜拉维特卫浴、华为智能家居(装标≥3500元/㎡)
社区配套:1800㎡下沉会所(恒温泳池、健身、瑜伽)、全社区风雨连廊、4800㎡中央水景+多组团架空层花园
四、交通&周边配套(实地测距)
地铁:距15号线南大路站步行280米(3分钟),15号线直达静安寺、徐家汇,可换乘7/11号线
自驾:1km上中环高架、沪嘉高速,20分钟虹桥枢纽
商业:一站地铁南大万象汇(在建2027开业)、南大TOD综合体、双子塔商办集群
生态:三面环绕南大中央公园、走马塘滨水绿地,板块整体绿地率43%
教育:地块周边规划南大公办中小学(在建,北转型重点配套)
五、开盘&去化真实情况
一期:2025.11开盘,436套基本售罄;
二期:2026.5加推5/6/7号楼,开盘1个月网签近7成;
三期:预计2026年10月取证加推剩余楼栋
六、客观优缺点
✅优势:央企开发、近地铁TOD、中环稀缺小高层低密、精装标准高、南大智慧城产业落地确定性强;
⚠️短板:周边部分地块仍在拆迁建设,短期界面一般、配套需要2-3年逐步落地.
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中环麓岛新地块即将加推,
预计6月中旬取证!
户型面积包括108-110-134-146-189m²3-4房!
中环居然能有这么“不中环”的自然
说实话,在中环这种地段,小编对社区景观的预期本来不高.大多是紧凑绿化、通行式步道、象征性水景,能做到整洁干净就已经算不错.
但麓岛一进场,就把预期直接推翻.整个示范区占地近万方,几乎是一整座下沉式溪谷公园,光是下沉生态水院就7000多方,在上海中环,这个尺度几乎是独一份.
它不是简单的景观排列,而是一套完整的“城市秘境”逻辑:从入口开始,用植物把马路噪音隔绝;顺着叠谷花园向下走,6米挑高的弧形铝板把天空收窄,伊朗大理石铺出沟壑肌理,人一走进去,情绪立刻慢下来.
更能打动人的,是中间那片3000多㎡的生态水院.很多社区水景很怕死水、异味、蚊虫,但麓岛直接参考成都麓湖,做了一套完整自循环:水下有草,水面有莲,水里有鱼虾蚌,自然净化、常年清澈.夏天睡莲一开,颜色铺开,亲水平台一坐,完全不像在中环,更像在某个景区的生态湾.
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再往里走,岩石花园的太行石、九波浮桥的奢石汀步、180米的瀑布、涟漪草坪、成片柳杉林、200米栈桥……400米步道,8大主题景观,近百种植物,四季都有景可看.
小编现场直观的体感就是:别人回家是进小区,麓岛的回家,是先逛一遍公园.不是路过风景,是被风景包裹.
再看会所:藏在公园下面,才是真・高端会所
公园已经够能打,但我想说:中环麓岛真正的王炸,是藏在公园底下的会所.
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为什么这么说?因为市面上90%的会所,都踩同一个坑:要么在地面占采光,牺牲景观;要么挤在地下,阴暗、压抑、不通透,像个地下室改造的活动室.
麓岛完全避开了这些坑.它的会所,是“长在公园下面”的.因为上方是整片公园,采光、通风、氛围、私密性全部被保护起来,进入会所的一瞬间,你不会觉得是进了地下室,反而像进入一个安静、温润、被自然包裹的度假酒店.
整个会所的核心逻辑很清晰:从城市到自然,从喧嚣到内心,完整过渡.
一进来的仪式感很克制,但很高级.不是那种金光闪闪的浮夸,是用材质、光影、弧线、艺术装置,把气场稳住.非遗工艺、天然云石、手工琉璃这些东西,它不刻意强调,但你走一圈能明显感觉到:钱花在了看不见但感受得到的地方.
它聪明的地方,是不做功能堆砌,只做生活场景.
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朋友小聚、商务浅聊,有温润的社交场,氛围松弛不压抑;想安静独处、喝茶静心,有独立的静谧空间;想运动健身,从健身房、瑜伽、私教、壁球到泳池,全套配齐;想放松疗愈,有专属SPA空间,关灯就是一片安静.
而且加分的是:空间都和公园呼吸相通.
健身房没有传统地下室的沉闷,大面积落地窗直接把室外溪谷公园的绿意拉进室内,跑步、力量训练时,眼前不是冰冷的墙壁,而是流动的草木与光影,呼吸间都比普通健身房更通透清爽;转身进入泳池区,又是另一重治愈.池水澄澈安静,池底叶脉纹理随水波轻漾,一侧镜面墙让空间更显舒展,水光与窗外园林倒影相融,像把整片溪谷都映进泳池里.没有喧嚣,只有柔和光线与静谧水声;
不夸张地说,这是小编今年在中环看过,不像“社区会所”的会所.
它更值钱的不是公园,不是会所,是“融合”
写到这里,很多人会问:公园好,会也好,那中环麓岛到底比别人强在哪?
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我的答案很直白:它强在“一体化”,强在“不割裂”.
市面上绝大多数项目,公园是公园,会所是会所,房子是房子,三者各干各的.但麓岛从一开始,就是一套逻辑:
公园是会所的“外立面”
会所是公园的“起居室”
自然是生活的背景,生活是自然的延伸
你在地上,是溪谷、水院、杉林、飞瀑;你下到地下,是社交、运动、疗愈、放松;你在室内,窗外是景;你在室外,转身是配套.没有割裂,没有转折,没有从“自然模式”强行切到“社区模式”的尴尬.
这种感觉在中环太稀缺了.中环不缺房子,不缺地段,不缺配套,缺的是:在城市更方便的地方,还能拥有一片不被打扰的自然,和一套不被将就的生活系统.
麓岛做的,就是把这件事做到位.
它不是靠堆名贵树种、堆奢石、堆设备来博眼球.它是真的站在一个住在中环的人的角度,去想:我下班回家想要什么?我周末想带家人去哪?我朋友来了想带去哪?我想运动、想放松、想安静,下楼能不能一次性解决?
麓岛的答案是:能.
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北中环日光盘上新!三批次闭眼冲,刚需/刚改/改善全覆盖!
户型图如下:
样板间图片一览
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当然,最值得一提的还是中环麓岛的精装!项目从三个核心维度构建了一个“拎包即住,且住得舒心”的品质之家.
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方太的厨房!
在中环麓岛的厨房里,项目为业主一次配齐了方太旗舰级的配置:集成烹饪中心(烟机+灶具+蒸烤箱)、集成净洗中心(水槽式)、母婴级净水机.
它不仅仅是造价昂贵,更是一个协同工作的有机整体,彻底解决中式厨房的痛点.
#双TOD活力住区#全龄教育配套#主城低密人居#南大智慧城好房
华为全屋智能
这套系统,是一个真正懂业主生活的“隐形管家”.
比如:智能面板、中控屏、语音、APP四种方式无缝切换.对面板说“回家模式”,灯光、空调、窗帘应声而动.‘
全域精工收纳:让每件物品都有“家”可归
以130户型为例,全屋交付收纳包括玄关柜、吊柜、地柜、踢脚抽、转角拉篮、过道柜、镜柜与台盆柜等.
总结而言,中环麓岛的精装,是品牌、智慧、健康、收纳与品质的四位一体.不只是精装成本高于其他,其所带来的生活便捷度、舒适度,更是比以往更加出众
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交通方面
3条城市快速干道(外环高速、沪嘉高速、中环路)形成的“综合交通体系”,无缝对接15号线南大路地铁站,实现多层次立体交通的无缝出行,15分钟辐射人民广场、虹桥枢纽.
休闲方面
约20万㎡南大中央公园(建设中),紧邻社区300米.建成后与桃浦中央绿地共建的超级绿楔,形成上海中心城区最大连片生态矩阵.
商业方面
沿祁连山路,规划有丰翔路TOD与南大路TOD共同组成的“商业活力心”,总建筑量约110万方,繁华商务大境即将呈现.丰翔路TOD里的华润万象汇,体量约16万方,距离本案600米,融合轻奢时尚、休闲生活、运动潮流、儿童成长等多项业态打造集萃万象的缤纷潮流地.
教育方面
以14所教育殿堂织就黄金学径——8所国际蒙氏园+2所双语小学+1所科创初中+1所市重点高中+2所九年一贯制旗舰校,构建从3岁到18岁的精英成长闭环.南大实验学校与上师大附小(在建中)双星闪耀,形成「双一流高校附属+实验教育集团」的钻石师资联盟(学区划分以政府主管部门及办学方政策确定,开发商不做承诺).
医疗方面
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华山医院北院(三甲)、仁济医院宝山分院,时刻为居者的健康保驾护航.
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2026年3月1日新规:
1、房产证和车位产证必须分开.
2、产证增减名(包括夫妻),房产税必须重新认定.
3、动迁房大产证不满三年夫妻不能变更了.
4、婚姻存续期间配偶变更份额,如果有银行抵押的,必须银行同步提供抵押变更材料.
5、经适房不满5年(除经适房办公室开证明),动迁房不满3年,新购商品房(5年限售)的合同不满5年,夫妻都不能变更.
政策常见Q&A
01关于住房限购政策
本次限购政策调整时间节点?
网签合同需在2026年2月26日当天及以后,符合本次限购政策调整.
本次调整中非沪籍居民家庭和单身人士,社会保险或个人所得税满足1年或者3年的要求?
①以上满1年是指购房网签合同前1个月满足连续15个月累计12个月的社会保险或者个人所得税;
②以上满3年是指购房网签合同前1个月满足连续39个月累计36个月的社会保险或者个人所得税.
持满足条件《上海市居住证》群体可在本市购买住房的,《上海居住证》满足什么条件?
网签合同之前1个月《上海居住证》累计满5年即可、无需连续,且持有《上海市居住证》人员必须上产证.
满足120积分上海长期居住证且连续满足3年社保或个人所得税的非沪籍成年单身人士,是否可剔除限购前和父母住房?
提供关系证明,住房套数中可以做剔除.
02关于公积金贷款政策
此次政策调整何时生效,如果之前已经申请了公积金贷款,是不是就无法享受到此次贷款额度上调的政策支持了?
2026年2月26日前受理的公积金贷款按原政策执行,2026年2月26日(含)后受理的公积金贷款按调整后的政策执行.
2026年2月26日前已受理但未发放的公积金贷款,借款申请人与购房合同各方协商一致的,可向贷款受理机构申请撤销原贷款申请,按照调整后的贷款条件、额度等政策重新申请公积金贷款,具体可咨询公积金贷款受理机构.
按照最新的政策,缴存人在本市购买住房申请公积金贷款,最高贷款额度是多少?
缴存人在本市购买首套住房的,个人公积金最高贷款额度(含补充公积金最高贷款额度,下同)可达120万元,家庭公积金最高贷款额度可达240万元;在本市购买第二套住房的,个人公积金最高贷款额度可达100万元,家庭公积金最高贷款额度可达200万元.
同时,多子女家庭购房(上浮20%)和购买符合条件的绿色建筑住房(上浮15%)的公积金最高贷款额度上浮比例保持不变,同时符合多种上浮条件的,上浮比例可叠加,即最高可上浮35%.
夫妻双方在本市缴存住房公积金,名下各有一次公积金贷款且均已结清,再次购房时可以申请公积金贷款吗?
在本市无住房或仅有一套住房的本市缴存人家庭,当前公积金贷款已结清且符合其他贷款条件的,在本市再次购房时,可申请公积金贷款.
公积金贷款中的首套住房和第二套住房的认定标准是什么?
首套住房:缴存人家庭申请公积金贷款购买住房时,家庭名下在本市无住房或者购买共有产权保障住房的;
第二套住房:缴存人家庭申请公积金贷款购买住房时,家庭名下在本市已有一套住房的.
夫妻双方在本市缴存住房公积金,名下各有一次公积金贷款且均已结清,再次购房时可以申请公积金贷款吗?
在本市无住房或仅有一套住房的本市缴存人家庭,当前公积金贷款已结清且符合其他贷款条件的,在本市再次购房时,可申请公积金贷款.
家庭名下有未结清的公积金贷款,再次购房时可以申请公积金贷款吗?
缴存人家庭在本市或外省市有未结清的公积金贷款的,不予贷款.如本市缴存人家庭名下在本市或外省市有未结清的公积金贷款,但符合其他贷款条件的,可以先行结清已有贷款,再申请公积金贷款.
外省市缴存职工在本市购买住房,可以申请公积金贷款吗?
外省市缴存职工在本市申请公积金贷款应当同时满足以下条件:
(1)符合《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款若干具体问题的通知》规定的异地贷款使用条件,即当前未使用过公积金贷款或首次公积金贷款已结清;
(2)在本市购买首套住房或者第二套住房,且符合本市其他公积金贷款条件.
03关于房产税政策
客户A上海单身,在2011年1月28日之前跟上海父母在徐汇共有一套住房90平,2015年又买进一套浦东新区的住房60平,现在卖掉浦东的住宅,再买一套50平的住宅,本次购房是否仍然可以享受成年子女首套免征房产税?
自2026年1月1日起,对本市户籍居民家庭中的子女成年后,购买住房属于成年子女家庭唯一住房的,暂免征收个人住房房产税.
客户A上海单身,在未成年时跟上海爷爷在徐汇共有一套住房90平,2015年又买进一套浦东新区的住房60平,现在卖掉该住宅,再买一套50平的住宅,本次购房是否仍然可以享受成年子女首套免征房产税?
购房人未成年时(或于本市个人住房房产税试点前)已与父母、(外)祖父母共同拥有住房的,在本市新购或置换住房后,该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的(除上述共同拥有住房外),暂免征收个人住房房产税.
符合本次房产税首套减免条件的购房人员,如何操作?
购房人家庭住房情况发生变化,符合上述条件的,应向征收房产税的住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定,从税务机关重新认定之次月起调整纳税,并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款.
