年底抢房盛宴开始了,西部的南山、宝安、光明,中部的龙华、福田,东部的坪山,一时之间,这些片区各大新盘纷纷袭来,给打新客注入了一管强心剂,“冻资”的、“刷卡”的,短短数日,几千亿资金流入新房市场,可见楼市的火爆程度。
在打新浪潮中,西部有个片区蛰伏已久,邻近年末,终于也要忍不住对刚需客“出手”了。据了解,西部松岗街道,年末3个新盘要上演抢客大战,其中联投东方世家花园预计12月1日公证摇号;满京华云著华庭已开放样板间,预计12月初开盘;新世界松风明月花园展示中心已建成未开放,但现场销售称,项目这次真的快面市了,由此来看,节点相近的3个新盘挤在一起,刚需客该怎么选呢?别急,看完下面这几点分析,或许您心中就有了答案。
1、区位交通
新世界松风明月花园位于宝安松岗街道,松河北路北侧,沙江路南侧,目前距离项目最近的地铁站是6/11号线换乘站松岗站,未来这里还可以换乘12号线,可实现3线换乘,根据地图测距,从项目出发至松岗站约675米,耗时9分钟。自驾出行方面,项目距离宝安大道主干道约400米,相对较近,但距离京港澳高速入口有7.6公里路程,南光高速8.8公里路程,高速出行不够便利。
满京华云著华庭位于107国道与松福大道交汇处,项目周边有3个地铁站,分别为11号线的碧头站、松岗站,以及6号线的溪头站,从地图测距来看,项目距离这几个地铁站都不近,步行距离依次是1.6公里、1.5公里、1.8公里,步行时间至少20分钟以上。自驾出行方面,距离宝安大道和107国道较近,但距离高速入口,同样至少有7公里的行车距离。
联投东方世家花园位于松岗街道东方大道与立业路交界处,从地图测距来看,项目距离地铁站都较远,其中最近的6号线松岗公园站、溪头站步行距离分别为2.7、2.8公里,而距离11号线的站点则有3公里以上,轨道出行可以说是短板。自驾方面,项目近107国道、松明大道,同时与南光高速仅2.9公里距离,自驾还是较为方便。
小结:自驾出行都较为便利,但从轨交方面看,新世界松风明月花园>满京华云著华庭>联投东方世家花园。
2、楼盘信息
新世界松风明月花园总建面约55万㎡,分两期开发,规划有住宅、公寓、近9万㎡商业、社区幼儿园等。首批推出的一期可售住宅有877套,公寓588套,停车位1569个。其中住宅户型为73-125㎡2-4房,2梯4户或2梯6户结构,装修标准待定,目前展示中心即将开放。
满京华云著华庭是满京华云著其中一期产品,满京华云著总建面150万㎡,业态包括专业MALL、艺术小镇 、创意园 、设计博物馆 、总部办公、酒店、公寓、艺术住宅、街区商业、小学、幼儿园等。华庭总建筑面积约15万㎡,规划6栋住宅,住宅户型为83-106㎡3-4房,带装修交付,目前已开放样板间。
联投东方分多期开发,建成后将成为集住宅、商务公寓、酒店、企业办公、商业于一体的多业态综合体群。项目一期总建面超15万㎡,二期总建面超过35万㎡,即将入市的三期联投东方世家花园总建面超28万㎡,规划1427户房源,带超2万㎡的沿街商业及3200㎡的幼儿园,住宅建面为80-110平左右3-4房,毛坯交付。三期将于11月25日启动认筹 12月1日摇号。
小结:三新盘全部规划有小户型,均适合刚需上车,从体量、业态、自身配套来看,满京华云著华庭>联投东方世家花园>新世界松风明月花园,从时间节点来看,联投>满京华>新世界。
3、价格对比
新世界松风明月花园还未正式面市,装修标准也待定,因此价格预测跨度较大,综合周边房价考虑,项目不论是带装修,亦或者是毛坯,单价区间或在4.5-5.3万/㎡之间。
满京华云著华庭之前一批房源单价较高去到4.6万/㎡,装修费2000元/㎡需另外支付,也就是4.8万/㎡,这一批同样是带装修,价格或也在4.8-5万/㎡左右,具体要看备案。
联投东方世家花园是这三个楼盘中,少有确定毛坯交付的住宅,据现场销售预测,住宅均价约4.6万/㎡。
小结:同一片区的楼盘,价格的差异主要来自于装修,满京华前一批的价格含装修费在4.8万/㎡,三期带装修的价格肯定会比毛坯的联投东方世家要贵,至于新世界,装修不确定,这里就不做点评。
4、商业配套
新世界松风明月花园一期二期商业总建面近9万㎡,周边商业在3公里范围以内,未来主要还是依赖自身。
*项目二期商业效果图
满京华云著华庭商业业态比较丰富,有专业MALL和街区商业,应该可以满足业主日常需求,但大型集中的购物中心比较缺乏。
*国际艺展中心
联投东方世家花园自带有8千㎡社区商业,而项目一期有4.8万㎡的联投东方PARK商场,现已经开业,二期还有超2万㎡的沿街商业,且500米范围内还有松岗天虹,商业配套可以说非常丰富。
*联投东方PARK(来源网络)
小结:从自身及周边的商业体量来看,联投东方世家花园>新世界松风明月花园>满京华云著华庭。
5、学区学校
新世界松风明月花园一期可申请的小学有松岗实验学校(小学部)、沙溪小学及艺展小学,这三所为共享学区,初中目前划片的学校是松岗中学(初中部)、松岗实验学校(初中部),这两所学校为共享学区。其中松岗实验紧邻一期,但沙溪小学、艺展小学、松岗中学均在1-5公里范围内。
*松岗实验学校小学部
满京华云著华庭目前划分的学区与新世界一样,小学可申请松岗实验学校(小学部)、沙溪小学及艺展小学,初中可申请松岗中学(初中部)、松岗实验学校(初中部)。从距离来看,艺展小学位于二期北面,步行距离约240米,沙溪小学步行距离约940米,其余学校则在3-5.3公里范围内。
*艺展小学
联投东方世家花园按照目前的学区划分,项目小学学区划在沙井黄埔小学的学区范围内,初中学区划在松岗中学、松岗实验共享学区范围内。从地图测距来看,项目距离黄埔小学约6.2公里,距离松岗中学约1.5公里,距离松岗实验月3.8公里。
*松岗中学
小结:以上三个楼盘的初中学区均为松岗实验、松岗中学,在教学质量相同的情况的下,从便利性考虑,新世界的优势较大,小学初中都仅一路之隔,而满京华有配套小学在二期,距离仅数百米,联投则小学初中都在1公里以外,因此学校配套方面,新世界松风明月花园>满京华云著华庭>联投东方世家花园。
7、总结
新世界松风明月花园最小户型73平,刚需上车压力较小,且一路之隔有划片的九年一贯制学校,商业配套齐全,未来还是三地铁物业,出行便利,若价格合适,小编觉得可以打4颗星(5星满分);
满京华云著华庭大体量大社区,内部配套最为齐全,二期门口有划片的艺展小学,户型面积也相对合适,但离初中学校及地铁较远,小编觉得综合来看可以打个3星半(5星满分);
联投东方世家花园毛坯交付,单价或是三盘中较低的,预测均价约4.6万/㎡,上车压力最小,同时商业配套也较为浓厚,但项目距离划片中小学都不近,距离地铁更远,同时周边次新房小区较少,居住氛围较缺乏,综合来看或可打3星(5星满分)。