2018深圳楼市发生了什么？
“5000万蹲”“三价合一”“731”？
新房市场，唯有盐田区下跌，真相是什么？
豪宅市场，成交仍由福田、南山包揽？
二手房市场，学位房、核心区房子仍最吃香吗？
想知道2018哪些户型较好卖吗？
哪些年龄的人在买房？
2019楼市走向如何吗？降价吗？
一文复盘2018深圳楼市
值得人手一册，一文在手，2019买房不用愁
新 房
2018年深圳新房住宅成绩单
成交均价：54120元/平
成交套数：2.9万套，同比↑13.8%
成交面积：292.4万平，同比↑12.8%
（以上为网签数据统计）
4大关键词
2018年新房住宅限价明显，住宅均价延续2017平稳下调趋势，从1月至12月累计下调180元/平，全年均价为54120元/平，同比↓0.6%。
即使去年新房住宅推盘量大幅增加，但成交量在历史周期中仍处于低位。
新房关键词1：新房推售大增
据深圳中原研究中心监测，2018年全市新增预售住宅391.9万平，同比增长20.0%（新房供应=新增预售外+部分现楼入市）；新入市住宅面积合计400.5万平，同比增长了34.4%；新房住宅推售套数合计41282套。
从新房住宅推售套数来看，宝安区供应1.6万套，占比40%，超过龙岗。
从各区供应来看，六区供应增加，其中盐田、罗湖、福田、南山、宝安五区住宅供应成倍增加，仅龙岗区供应有所减少。
从各区成交套数来看，龙岗区占比47%，宝安占比27%，南山区占比9%。
从各区成交面积来看，龙华区成交面积同比增长4.0%，成交套数同比下降3.3%，可见龙华区套均面积有所增加，而罗湖区正好相反，其套均面积从127平下降到92平。
关键词2：区域成交均价10万＋不再
据深圳中原研究中心监测数据可见，宝安、龙华、龙岗、福田四区均价出现上涨，分别涨幅为7.0%、8.4%、3.8%、7.4%，另限价之下南山早前的10万+均价也“雄风”不再，2018年南山成交均价同比下滑9.2%至92095元/平。
另外盐田区以跌幅13.8%领跌全城，早前就创从2017年中开始连续14个月无成交的“记录”，盐田区成交量一直较少，区域均价又会受个别项目定价影响严重。
关键词3：“领头羊”布吉领涨全市
据深圳中原研究中心监测数据，2018年布吉片区成交1718套，其年度成交均价为50475元/平，同比上涨15.26%，领涨全市。均价5万以上的凯旋TRC、万科麓城、玺樾山三个楼盘，是2018年布吉片区的成交主力，目前该片区新房已逐步突破5万。
其次片区涨幅较大的，还有民治片区均价上涨14.9%至68574元/平，沙井片区上涨13.91%至43948元/平。
另外，跌幅较大的要数蔡屋围片区，由于片区住宅项目供应较少，2017年仅有中海天钻一个豪宅项目网签，2018年新增了实地剑兰郡刚需项目在售，以致2018片区均价76143元/平，同比下降25.98%。
其次是后海片区下降14.7%，沙头角片区下降14.52%。
关键词4：60-90平刚需户型较好卖
从成交面积段来看，60-90平刚需户型仍是成交主力，占比58.2%，同比有所下降。90-144平改善型户型成交占比上升至30.5%，144平以上的大户型占有略有下降，而45-60平的小户型有所上升。
再从价格方面来看，6万+价格段住宅共成交7264套，占全市成交套数的24.7%，6万+住宅成交88.8万平，占全市成交面积30.4%。
从各价格段成交占比来看，2018年4万以下价格段占比大幅减少，8万以上价格段也有所减少，新房住宅成交价格在中间价格段比较集中，4-6万价格段占比接近五成。
5个成交“NO.1”
1、成交总金额NO.1：华润城润府
一句话总结：要说去年的大热盘，华润城润府一定能分上“一杯羹”。2018年共网签972套，均价84982/平，成交金额达到108.61亿元，轻松上到2018年住宅项目成交金额TOP10榜首。（项目2018年分两批入市，共推售1296套住宅，部分还在网签中）
多补充一点点：缔造“5000万蹲”话题的海上世界双玺则一举拿下该榜单的成交均价较高、套均面积较大，该项目仅推售167套，已全部网签，总成交金额为71.04亿元，位居第四。
榜单中排第二的是壹成中心、第三为香山里花园。
2、单盘连续两年成交总套数NO.1：壹成中心
一句话总结：壹成中心2017年共成交1475套，2018年共成交1264套，2015年入市至今，这成绩是着实不错了，还连着两年位居住宅成交套数TOP10榜首。
多补充一点点：另外，第二名的龙光玖龙台成交1094套，第三是远洋新天地成交1040套，三盘成交都在千套以上。
2018年成交套数TOP10楼盘共成交9313套，也就是这十个盘成交量就占全市成交套数的31.7%，与上年持平。
3、卖的最火片区NO.1：大运片区
一句话总结：2773套的成交量,特别是全市热点片区中的NO.1,有刚需“撑”就是硬气，其次西乡、龙岗中心城片区成绩也不错。
多补充一点点：大运新城文体配套，深港国际中心更是带火片区。去年佳兆业未来城、京基御景中央、吉祥里豪庭、龙平紫园、御景蓝湾公馆、颐安都会中央花园六大网签楼盘都卖得不错。
还有个强劲的片区坪山，除市场成交2472套，还有2503套保障房（亚迪三村）成交，坪山片区总成交占全市成交16.9%，有点厉害。
4、年度成交金额NO.1：华润置地
一句话总结：刚拿了全年成交总金额no.1的华润置地，再凭借华润深圳湾·悦府、华润城润府、银湖蓝山润园三项目成交金额达到152.26亿元摘得成交金额TOP10开发商榜首位置，2018年的华润有点“威风”。
多补充一点点：万科去年的住宅真滴的一波波的，盆友圈广告大家肯定不少看。有地任性，一口气推出的万科瑧山府、万科瑧山道、万科星城、万科蛇口公馆、万科麓城、深国际万科和风轩六项目，成交金额共计141.83亿元，稳坐榜单第二位。
第三、第四名分别是鸿荣源集团、佳兆业。
5、年度成交总面积NO.1：
一句话总结：手握2200万平方土地储备真不是“盖”的，2018佳兆业声音也很大，在坂田、平湖、盐田各推出一个城市广场住宅项目，在大运还有佳兆业未来城、龙平紫园两个项目，下半年佳兆业项目的促销力度较大，率先启用首付分期，其全年网签面积达到21.6万平，当之无愧坐在成交面积TOP10开发商榜首位置。
多补充一点点：排在榜单第二、第三名的为是万科、鸿荣源集团。2018年新房住宅成交面积TOP10开发商共成交132.6万平，占全市一手住宅成交面积的45.3%，与前面10盘占据全市成交量超30%相同，集中度明显。
一句话总点评：2018的房企“学霸”：万科、鸿荣源集团、佳兆业、华润置地等
二 手 房
2018年全市二手住宅成绩单
成交套数：52321元/平，较2017年↑5.4%
成交套数：64627套，较2017年↑1.6%
成交面积：约531.2万平
2018年全国调控加码愈加频繁，近400多次大大小小的调控，深圳也多次出台政策遏制房地产市场投资。
2018年开年二手市场延续2017年底的高成交量，除2月份春节假期影响外，上半年成交量基本延续了17年底走势，同时二手价格也随成交量的上升而逐步攀升。从成交上看，上半年的三价合一政策对市场成交的影响有限，短期虽有变化但影响不大。
下半年731新政出台，才成为市场的转折点。由于备案的延迟性，从成交来看，自9月开始，二手成交量价开始由升转跌，市场步入调整，成交量至年底依然维持在低位。
虽然下半年价格调整，但是由于上半年上涨，全年二手均价仍然较2017年有所上升，2019年二手价格预计仍将延续调整趋势。
8大关键词
关键词1：年底开发商开打“优惠战”
2018年年末，深圳楼市大打“优惠战”，有不少楼盘推出“限时特价房”、“一口价”特惠房源。
5月底，引发"5000万蹲”热点话题的海上世界双玺项目入市，首次引入政府公证摇号选房，体现出上半年新房市场成交火爆。
9月中下旬以来住宅项目扎堆入市，新房折扣加大，分期付款，高佣转介等促销活动越来越多，个别项目开盘去化千套，但市场热度较上半年有大幅下降，但新房市场无疑全年备受关注。
关键词2：套均总价上升到每套488万元
2018年深圳二手套均面积与2017年持平，为85平方米。
受到三价合一政策影响，非普通二手住宅税费增加明显，90-144平改善型需求成交占比略有减少。
下半年731新政，限售政策去投资化更加明显，受投资客欢迎的小户型成交也受到影响，因此，套均面积变化并不明显。
从总价上看，2018年二手房价格从升转跌，下半年下行明显，但是全年来看，二手均价较2017年仍有上升，因此套均总价较2017年有所增加，为每套488万元。
关键词3：250-500万总价成交占比超5成
由于近几年房价的快速上升，低总价房源迅速减少，250万以下总价段每年都呈现大幅下滑趋势，而250-500万总价段上升趋势显著，500万以上总价段占比也呈现逐年攀升的趋势。
150万以下总价段分布继续下滑至4%，占比较低，但降幅已经大幅缩小；150-250万占比微幅上升，占比17%；而250-350万价段占比结束了连续5年的上升，占比下滑1%至25%；350-500万占比继续上升至26%；250-500万占比共计51%。
关键词4：市场成交主体以2-3房为主
市场成交主体以2-3房为主，占比达到69%。2房成交占比继续上升，达到35%；3房占比则小幅下滑至34%；改善型的大户型4房及以上成交占比也下降。1房成交占比在2017年下滑后，2018年小幅回升。在市场下行调整阶段，1-2房的低总价房源更受欢迎，改善型大户型购房者则更加谨慎。
关键词5：内地户籍买房逐年下滑
从户籍购房比例来看，深户购房占比继续提升，内地购房占比则逐年下滑，香港购房占比与2017年持平，广东（除深圳外）购房占比则小幅提高1%。
2018年深圳限购政策依然严格，三价合一、731限售政策加码后，市场去投资化，短炒客户离场，深户刚需人群购房提升。同时上半年粤港澳大湾区利好不断，深圳作为大湾区中心区位，前景广阔，大湾区其他城市到深购房略有提高。
关键词6：26-35岁购房占比近5成
深圳购房成交年龄主要分布在26-45岁之间，占比超过82%；其中26-35岁占比近47%，较2017年下滑近10%；而36-45岁占比35%，提升6%；46-55岁占比11%，提升近4%。80后依然是购房主力人群，房价攀升下，低年龄段资本积累尚不充足，购房年龄继续上升。
虽然三价合一政策出台后到正式实施前，为避免政策带来的高税费，大量人群于政策实施前购房，无论是改善性需求还是投资者，无名额人群倾向于利用父母名额购买，导致了2018年大龄购房比例大增。
但是去除三价合一期间影响，数据依然显示，36岁以上三个年龄段购房比例上升，35岁以下仍然下降。购房年龄731新政对当然从整体趋势上看，35岁以下购房比例呈现整体下滑趋势，而36岁以上年龄段购房占比逐年上升，购房年龄逐年提高的趋势未改变。
关键词7：名校、核心物业越来越“吃香”
从二手住宅成交占比来看，龙岗由于低单价成交占比较高，占比达到22.9%，但是下降2.1%。一方面，2018年东进战略受关注下降，而粤港澳大湾区、大空港概念更为火热，因此，龙岗区域成交下滑，而宝安区域收到更多关注，成交也小幅提升。
南山、福田、罗湖成交占比都小幅上升，盐田基本与2017年持平。2018深圳政策调控力度加大，市场下行调整，而核心区域物业、名校物业保值能力更强。因此在市场表现不佳、预期也下行的情况下，市场更加倾向于核心区域。
关键词8：孤独！仅盐田区下跌
2018年全年各区二手住宅价格累计涨幅（1月-12月价格涨幅）仅盐田区下跌，其他各区都上升。虽然2018年深圳政策调控加码，但是上半年市场表现较好，二手量价齐升，下半年下行调整，价格也出现下滑，但是下滑幅度不及上半年涨幅。
虽然目前房地产市场政策收紧，市场成交下滑，但是二手价格依然保持一定增长。盐田由于上半年涨幅较小，而下半年跌幅更为明显，因此，盐田全年累计下跌4.3%。
涨幅较大的区域为南山区，累计上涨5.8%；其次为龙华和福田，分别累计上升2.8%和2.4%；而累计涨幅较小的为宝安和罗湖。
豪 宅
2018年深圳豪宅成绩单
成交均价：9.44万元/平，环比↓5.1%
供应量：84.91万平，同比↑61.1%
成交量：64.07万平，同比↓8.09%
7大关键词
关键词1：均价波动大
2018年上半年，豪宅市场热度较高。随着限售政策的出台，市场预期逐渐转向，高总价的豪宅无可避免的受到影响。
在成交均价方面，因为豪宅项目入市时间不均匀，因此成交均价波动明显。
受双玺·时光道项目影响，6月豪宅均价升至116882元/平，达到全年月度均价较高值，最后成交均价波动下滑。受深业中城项目影响，12月豪宅成交均价降至85670元/平。
关键词2：南山是真“壕”
2018年南山、福田以及盐田有豪宅供应。其中南山全年供应项目为9个，供应面积达59.8万平，同比增加68.4%，占全市供应的70.4%。
福田获批项目有4个，供应面积为22.7万平，同比增加35.3万平。另外福田还有一现楼销售的项目，为红树湾壹号。
2018年除了宝安外其他区域均有成交。2018年福田成交面积为15.5万平，同比增加17.0%。南山全年成交面积为47.7万平，同比增加5.7%。
关键词3：南山成交均价同比下降8.9%
从成交来看，南山仍然独占鳌头，2018年南山全年成交面积为47.7万平，占全市成交的74.5%；成交均价为97204元/平，同比下降8.9%。
福田成交面积为15.5万平，占全市成交的24.2%；成交均价为87375元/平，同比下降0.3%。
罗湖成交均价较高，为110961元/平，同比上升33.4%，但其成交量仅0.26万平，所以成交均价波动较大。
关键词4：千万级豪宅占比减少
2011年-2016年，千万豪宅占新房（一手住宅和公寓）的比例一直在上升，同时千万豪宅成交套数逐渐攀升，2016年千万豪宅共成交4364套，占比达到9.5%。
2017年千万豪宅成交套数和成交占比开始下滑，2018年千万豪宅成交套数下滑15.3%至2723套，千万豪宅占比进一步下滑至5.74%。
关键词5：1000万以内增多了
1000万以内豪宅：成交套数为1676套，同比上升239.3%。成交占比较去年上升24.7至38.1%，成交占比升幅较大。以华润城润府和瑧湾汇成交最为活跃。
1000万-2000万豪宅：成交套数为2016套，同比上升1.26%。成交占比较去年下滑8.06%至45.86%，但成交占比依然较大。以华润城润府和香山里花园成交最为活跃。
ps:两个价段的豪宅成交套数和成交占比均有所下滑。
（以上为2018年豪宅成交比例）
关键词6：买豪宅住宅多过公寓
从豪宅的成交中，分类型来看，住宅项目依然是主力，住宅成交占比为69.7%，成交面积为44.6万平，较去年下降10.4%。住宅成交以华润城润府和香山里花园为主。
商务公寓项目今年成交19.1万平，较去年增加39.8%，占比继续升至29.9%。成交臻湾汇、深业中城和华润城润府为主。
自2012年“限墅令”以及限定住宅容积率不小于1.0下达以来，市场上的别墅项目供应日趋稀少。且大多数别墅为现楼，无法体现在成交上。今年别墅项目仅成交0.29万平，占比仅为0.1%。
关键词7：南山和福田卖豪宅：7:3
2018年豪宅成交中华润城润府以1584套的成绩位列排名前列，其中946套为1000万以下豪宅。香山里花园以554套的成绩位居第二。
分区域来看，前十榜单中，南山和福田分别占7席和3席。
文中数据来源：深圳中原研究中心
