提要：近期，深圳发布二次房改文件，2018-2035年，深圳新增建设筹集各类住房共170万套，普通商品房：政策性住房：公租房比例为4：4：2。深圳经济发展不依赖房地产，近年深圳人口年均增加50-60万，住房供给有缺口。南京、合肥、杭州、武汉、郑州、西安城市经济严重依赖房地产，最有可能先放松本轮调控政策。
一、文件内容
1、主要内容：2018年7月27号，深圳发布二次房改文件，主要内容体现了落实党的十九大关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度精神，构建面向2035年的住房供应与保障体系。（1）多主体供给方面：有8类供给主体，包含了房企，租赁机构、政府、企事业单位自建、村民集体等。（2）多渠道保障方面：有6类保障渠道，包括增加建设用地、盘活存量用地、配建、盘活各类存量房、实施公共设施综合开发、开展城际合作等。（3）商品房、政策性住房、公租房为4：4：2的结构：市场商品住房40%，政策性支持住房40%（其中人才住房20%，安居型商品房20%），公租房20%。另外，北京2017-2021三类住房供应结构也是4：4：2。
2、主要目标：到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，分近期（42万套）、中期（25万套）、远期（83万套）三个阶段实现。
3、新变化：（1）增强人才安居支持力度，明确人才住房占比20%，全面实施人才安居工程。（2）加大租赁住房发展，“租购并举”的制度，租是重要方面，调动各类主体建设筹集租赁住房的积极性，多渠道增加租赁住房。（3）支持企事业自建，利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。（4）开展城际合作，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
二、市场背景
1、深圳经济发展不依赖房地产。深圳房地产投资占GDP比例为8.3%，是35个大中城市中占比最小的。深圳土地出让金/财政收入比值为0.247，也是重点城市中占比较小的。因此，深圳经济发展不依赖房地产。另外，南京、合肥、杭州、济南、石家庄、武汉对土地财政依赖较大。
图：35大中城市房地产投资/GDP比较
备注：为消除单年波动影响，各城市指标取2015-2016平均值。
图：重点城市土地出让金/财政收入比较
备注：为消除单年波动影响，各城市指标取2015-2016平均值。
2、近年深圳人口年均增加50-60万，住房供给存在缺口。深圳近三年平均每年人口增加58万，近10年平均每年增加34万，未来三年按中间值估计为每年平均增加46万，按户均3口人2018-2020年合计增加46万户家庭，而政府在2018-2020年计划供给住房42万套，住房供给存在一定缺口。深圳房价上涨与人口增加高度相关，未来几年如果人口增加更多，很有可能房价会再次出现暴涨。
图：深圳人口增加与房价上涨高度相关
3、深圳已经进入存量房时代。2017年，深圳二手房成交量与新房成交量比值为2.85，二手房成交量远高于新房成交量，深圳房地产市场已经进入存量房时代，新房占市场比例较小，增量市场空间越来越小。
图：2017年重点城市二手房成交量/新房比较
三、焦点关注
1、对深圳房地产政策判断保持谨慎。深圳经济发展不依赖房地产，是重点城市中对房地产依赖最小的，深圳不会轻易为稳经济而放松房地产政策，因此对深圳房地产政策走向判断保持谨慎。
2、密切关注深圳人口变化。深圳房价上涨与人口增加高度相关，如果近几年人口保持大量流入，未来有可能还会出现房价暴涨。
3、深圳“二次房改”有示范意义。深圳是我国房地产市场发展的先锋阵地，深圳的导向性对其他城市有示范意义，后续还会有其他更多城市发布二次房改政策。
4、密切关注南京、杭州、合肥、济南、石家庄、武汉、西安、郑州政策变动。上述分析表明，这几个城市对土地财政依赖最为严重，城市经济严重依赖房地产，它们最有可能先放松本轮房地产政策调控。
