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市政府印发《深圳市“城中村”综合治理行动计划（2018-2020年）》
前言
“城中村”是深圳城市发展的特殊载体和重要单元，在促进特区经济社会发展、完善规划布局、调节城市功能、增进多元供给等方面发挥了重要作用。据有关资料统计，深圳城中村用地总规模约320平方公里，居住约1200万人。当前"城中村"仍存在着安全隐患突出、市政配套不足、市容环境较差等凸出问题。
2017年11月8日，市长陈如桂主持召开市政府六届九十八次常务会议，审议并原则通过《深圳市城中村综合治理2018-2020年行动计划》。会议强调，要认真贯彻落实十九大精神，按照中央、省的部署和省委常委、市委书记王伟中的要求，进一步破解城市管理治理难题，全面提升城市环境品质，加快建设“美丽深圳”，为建成现代化国际化创新型城市提供支撑【来源：深圳特区报】。
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《深圳市城中村综合治理2018-2020年行动计划》主要内容
深圳市人民政府办公厅于2017年底印发《深圳市“城中村”综合治理行动计划（2018-2020年）》（以下简称《行动计划》），要求全市分期分类完成“城中村”综合治理，消除安全隐患。《行动计划》主要内容如下：
1. 工作目标
到2020年7月底前完成全市“城中村”综合治理，消除“城中村”各类安全隐患，规范“城中村”出租屋和人口管理，完善“城中村”配套公共服务，健全“城中村”市容环境保障体系，创新“城中村”管理服务机制，努力把“城中村”建成安全、干净、有序、和谐的文明新村和幸福家园，向深圳经济特区成立40周年献礼。
2. 原则与方法
深圳市将成立城市环境品质提升行动总指挥部，加强统筹协调。
《行动计划》要点
政府主导，条块结合，以区为主；标准主导，工管结合，以治为主；规划主导，一村一策，分期分类；科技主导，数据融通，智慧引领。
《行动计划》期程
目前，针对《行动计划》，罗湖区与龙岗区已率先释出有关“城中村”综合治理行动计划的思路。在此前已有相关工作开展的行政区，将延续既有的城中村整治计划。
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各区行动
罗湖区
罗湖区“城中村”综合治理已经或将开展以下工作：
一、已印发《深圳市罗湖区“城中村”综合治理2018-2020年行动计划》。
二、城中村综合治理采用“代建”方式，委任华润（深圳）有限公司实施，（1）确定纳入综合治理范围“城中村”名单,包含笋岗街道笋岗村，清水河街道章峯村、莲塘街道莲塘村、西岭下村、坳下村，东湖街道禾塘村、横排岭村、虎竹吓村、赤水洞村、茂仔村、坑背村、塘坑仔村、大望村、新平村、新田村，南湖街道向西村，翠竹街道水库新村，东门街道湖贝新村等18个村，分期分批组织实施，如综合治理前有纳入城市更新计划的则予以调出；（2）开展对纳入综合治理范围的“城中村”的前期调研和策划研究工作，大望村、横排岭村、虎竹吓村、赤水洞村、茂仔村、坑背村、西岭下村、笋岗村等8个村列入首批城中村综合治理计划，充分重视水源保护问题，探索城中村综合治理的后期的运营和管理模式；（3）开展对列入首批治理对象的8个“城中村”综合治理实施方案编制工作，于17年底形成实施方案并报区“城中村”综合治理领导小组审定。按照《深圳市罗湖区政府投资项目代建管理办法》相关要求执行，先期启动大望社区和梧桐社区等6村的综合治理实施工作。预期将大望村建设成为自行车运动小镇，将横排岭村、虎竹吓村、赤水洞村、茂仔村、坑背村建设成为森林小镇。
三、城中村综合治理实行全区统筹规划、设计和组织代建工作，设计方案由区城管局牵头负责，领导小组确定设计方案后，代建单位的组织实施工作，由各街道办、各股份合作公司支持与配合。各街道办是城中村综合治理工作的执行主体，各股份合作公司是城中村转治理及长效管理的责任主体。
计划2018年底前完成首批综合治理任务。2018年下半年再选取治理范围内城中村总量的40%（7-8个村），组织各街道办编制具体实施方案并报区领导小组审定【来源：罗湖区城管局】。
龙岗区
从龙岗区官方政府网站获悉，2017年底，龙岗区政府启动编制《深圳市龙岗区“城中村”综合治理2018年-2020年行动计划》。该项行动计划重点考虑以下内容：
一、建立统一标准，分期分类实施。针对龙岗区辖区内各村不同的实际需求，采取渐进方式，分期实施。由区城管局牵头拟定《龙岗区城中村整治暂行标准》，将城中村分成已纳入旧改或落地政府项目的城中村、一般城中村、标杆示范点等三类;
二、坚持一村一策，选取优先试点。规划主导，在统一标准的基础上，因村施策，专项规划，实现顶层设计和基层实践有机结合，一张蓝图绘到底;
三、保护历史文脉，体现文化内涵。城中村综合整治过程中，应对历史建筑进行梳理，结合现有历史建筑和历史风貌区等相关保护规划，做到具有文脉特色的城中村综合整治。
待《深圳市龙岗区“城中村”综合治理2018年-2020年行动计划》下发后，要求各街道分别制定行动计划，并以社区为单位编制具体实施方案，作为前些年城中村“五化”工作的升级版。
在管理实施的方面，龙岗区将遵循以下原则，
1.规划引领，试点先行。根据2017年初的市容环境品质提升专项行动计划，2017年重点推进坂田街道里石排村、布吉街道布吉新村等8个城中村综合整治,打造标杆示范点；
2.领导重视，机制保障。成立龙岗区城市环境品质提升行动指挥部，建立“城中村”综合治理工作协调推进机制；
3.街道落实，社区联动。各街道办作为执行主体，负责对照治理标准制订“一村一策”的“城中村”综合治理实施方案，报区城市环境品质提升行动分指挥部审定后组织实施。调动社区工作站、居委会、村股份合作公司等各方力量通力合作。
4.创新方法，固化成果。引入EPC+O城中村整治新模式，即对城中村综合整治项目的设计、采购、施工等实行全过程的承包+运营管理。龙岗区已在坂田街道新围仔村和吉华街道上水径东区试点，引入万科房地产公司参与项目建设、物业管理和商业运营。下一步将根据试点工作情况，研究将该模式运用于全区城中村综合整治中。此外，还将建立城管执法勤务模式和市容动态巡查管控机制，对社区进行环境卫生和市容秩序测评，保证资金并优化审批。
2018年3月1日，龙岗区全面实施城中村十大治理行动，2018年需完成186个城中村综合治理，目前龙岗区共有478个城中村，占全市城中村总数的26%。2017年龙岗区已完成478个城中村“净化”整治“立面净、地面净”，逐一通过验收；完成106个“五化”达标村创建任务【深圳市龙岗区人民政府】。
福田区
近期福田区住建局结合福田人才住房建设需要，联合深业集团与水围股份公司，对水围新村29栋居民统建楼进行整租，并升级改造为504套可拎包入住的的人才公寓，推动城中村人口结构和产业结构的转型升级。
宝安区
宝安区城中村环境综合治理将落实市城中村治理三年计划，自2017年至2020年，分批次对全区465个城中村开展“双宜小村”（社会主义宜居宜业文明小村）创建工作；在总结推广新安街道甲岸社区模式的基础上，按照“一社区一规划、一村一方案”的思路，2018年统筹推进136个“双宜小村”建设，探索EPC+O、代建等形式的城中村综合治理模式，完成40%的城中村整治任务；启动2019年的“双宜小村”选点工作；实施雨污分流，落实“三线”下地，安装视频门禁系统等【来源：深圳新闻网、深圳市宝安区人民政府】。
光明新区
2018年2月1日光明新区住建局组织各科负责人与深圳市万科地产有限公司（西区）及其旗下的深圳市万村发展有限公司、光明人才安居公司进行交流，了解万科集团城中村综合整治与运营管理的经验。
深圳市万村发展有限公司介绍了"综合整治+内容运营"的“万村模式”。以新围仔村为例，在不拆除现有建筑的前提下，对城中村公共区域和屋宇内外进行品质提升，并对城中村楼房进行统一租赁经营管理，植入物业管理、长租公寓、商业物业等管理运营方式，使城中村环境、消防、安全、管理等各方面整体提升。同时，根据实际需求引入产业办公、社区教育等配套产业，推动城中村二次城市化，达到村民和企业共赢。万科地产表示，集团目前已与南山、宝安、龙岗、福田、盐田、龙华和坪山7个区进行合作，拓展31个城中村项目，其中已有10个城中村项目进入综合整治。
2017年底，" 深港城市双年展 " 新围仔分展场及新围仔村首栋样板楼揭幕仪式【图源：房天下】
下一步，新区住建局将对此类模式进行深入研究，积极配合推进新区城中村综合整治工作【光明新区住房和建设局、深圳市房地产信息网、房天下】
坪山区
强化城中村综合治理，落实城中村综合治理三年计划，积极推进城中村引入物业管理，升级改造出租屋视频门禁系统，提升出租屋和流动人口管理服务水平，高标准打造2个综合治理示范村，年内完成40%以上城中村综合治理任务。推进12个城中村天然气改造，完成113个城中村“三线”整治。开展城中村交通秩序治理试点【深圳市坪山区人民政府】。
龙华区
目前龙华区共351个城中村，占全区土地面积的8.16%。2017年底，在龙华区年度计划里的15个综合整治项目中，观湖街道办牛轭岭村已基本完工，其余大多数项目正按时间节点要求稳步推进。后续，城中村综合整治工作将按照“整治一个、提升一个、巩固一个”的工作思路，加强城中村综合整治项目的后续管理。一、建立健全长效物业管理机制；二、建立健全物业管理规章制度，全面实施规范化管理，对从业人员进行专项培训；三、建立城中村物业小区“共用设施设备维修资金制度”。
历经三年的城中村综合治理实践，2018年龙华区城中村综合治理进入4.0版，即“城市形象和城市品位的双提升”。区城管局相关负责人表示，为促进城中村整治工作，一是推行“标准+”整治理念，在标准化建设的基础上，将文化等元素注入到城中村综合整治中。二是一步到位，杜绝重复建设，整治工作应将对居民日常生活造成的影响降至较低。三是持续做好后续城中村综合整治计划工作。
目前龙华区仍然存在许多难题亟待解决，如原住居民在产权、股份等利益问题上的分歧，激增人口与稀缺资源间的矛盾，改造中文化缺失等问题。区委成立领导小组，制定《龙华区城中村治理现代化三年行动计划》。结合《三年行动计划》，在基层设立治理试点，探索政社联动的合作模式和协同机制，在区-街道-社区三级加强枢纽型组织的培育和扶持【深圳市龙华区人民政府、新浪看点】。
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各区方案要点小结
对比罗湖区与龙岗区综合治理计划的内容，其较大共同之处在于，二区都未完全依循《行动计划》“将所有未纳入拆除重建类城市更新计划和已纳入计划但不能在2020年前正式实施的城中村均纳入本次城中村综合治理范围”，而是将已纳入城市更新计划的城中村调出综合治理范畴。不同之处则在实施工作部分，罗湖区采取“代建”的形式，在选址到方案拟定部分由华润深圳有限公司负责、后期管理再议，而龙岗区采取了EPC+O模式，从项目的设计、采购、施工到运营管理都由房地产公司一手包办。
此外，纵观以上各区2018年政府工作报告中有关城中村综合治理的部分，除基础建设的改善计划外，运营管理受到广泛关注，如宝安区提出探索EPC+O及代建等形式的城中村综合治理模式、光明新区积极地与有丰富管理经验的企业接洽等等，预计运营管理将是未来城中村综合治理的重要工作。
表：罗湖区与龙岗区“行动计划”对比
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观点
1、“综合整治”政治色彩鲜明
不同于以往的城中村治理计划，本次的综合治理政策推行的目的除了对社区居民及社区现有情况的考量，还指向相当明确的政治目标——向深圳经济特区40周年献礼，是一项较为强制性的政策。
2、“强区放权”后，各区自主性增强
针对这一强制性的指令，各区政府根据各自情况做出了适应性调整。如对原则性要求的调整可以看出“强区放权“之后各区的自主性有所增强。
3、后期运营和管理为“综合整治”重点
新一轮综合治理更注重长效运营。在对城中村公共区域进行品质提升的过程中，植入现代的物业管理，推进长租、短租等多种房屋运营方式，并根据城中村实际需求配套产业，丰富租屋产业链，不仅缓解城市住房供应紧张，还推动城中村再开发。
4、透过城中村综合整治锁定土地存量，为城市未来空间发展预留余地。
作为全国土地稀缺性较高城市，深圳增量用地接近零增长，未来深圳土地供应变成盘活存量用地为主。城中村综合整治亦可视为深圳城市更新的一次休整，意在下一轮土地开发。
