一份催缴函，再次揭开了旧改的伤疤。
日前，深圳市规划和自然资源局坪山管理发布了关于“G11208-8092、G11208-8094宗地地价”的催告函。
涉事的两宗地块——G11208-8092、G11208-8094，归属均田片区城市更新单元二期，也即是我们熟知的心海城二期。
公告提到，地块持有公司深圳市心海腾楗投资发展有限公司，所欠的地价款约为4321万元，企业应当在收到催告书之日起10日内缴清地价款、以及2021年10月30日起至今产生的滞纳金和利息。
逾期不履行上述行政决定的，将依法申请强制执行。
可见，这并非普通催缴通知，而是法院启动强制执行程序前的法定催告。
60万恢弘体量的旧改大盘，二期本被寄望填补坪山大型商业空白，如今开发夭折，又深陷地价诉讼漩涡。个案背后，也折射出近年来深圳部分旧改项目面临的现实困境。
跟所有停滞的旧改项目一样，心海城二期的困局也是始于资金链断裂。
2020年，操盘手心海腾楗通过协议出让的方式，获得了G11208-8092商业、G11208-8094住宅两宗地块，地价为116196700元，即约1.16亿元。
签约当期，企业缴纳了50%的土地价款约5809万元；2021年11月又缴纳了第二期土地款约1488万元；剩余的价款分期缴纳。
然而，转折点就发生在一次股权变更。
最早深圳市心海腾楗投资发展有限公司由心海系平台全资设立，一期开发时，引入了深圳市博伦沃德投资有限公司（持股70%）和深圳市辉泓盛投资有限公司（持股30%）控股，心海资本则通过关联公司间接持股。
股权变更后，资金决策、风险承担主体发生实质改变，再加上楼市行情骤变，以及外部环境的变化，导致心海城二期资金调度能力减弱，最终走向资金链断裂。
拿不出钱的心海腾楗，自然也就无法支付剩余的约4321万元地价。
这一拖，就是五年之久，除了所欠土地本金外，产生的滞纳金和利息也高达数百万。
五年期间主管部门前后累计8次发函催缴，多次约谈企业，要求出具切实可行的缴款方案，甚至也曾尝试市场化盘活路径，希望引入外部新投资方进场接盘。
但奈何都被历史欠缴地价这道门槛拦住，毕竟房企一旦接手，等于连历史债务一并接过来。项目还没开始动工，先得补缴地价，还要承担一大笔滞纳金和利息，这笔账怎么算都划不来。
心海城二期，原定位为集20万㎡住宅、商业、公寓、酒店与写字楼于一体的综合体，其中住宅共计5栋1058户，以刚需户型为主。
项目2021年曾短暂动工过，2023年甚至还有中介在网上卖过回迁指标，标价2.35万/㎡。
如今，停滞多年的心海城二期，也从昔日宏伟的商业蓝图，变成野草丛生的荒地，老旧居民楼人去楼空，外墙也充满了岁月的斑驳。
至于未来心海城二期旧改将走向何方，从现实条件来看，无论由原开发商重启开发，还是引入全新投资方接盘，路径都阻力重重。参照大运原第一高楼（世茂深港国际中心）的盘活样本，该项目最大的可能性，或是走向政府收储，完成债权债务梳理之后再重新规划、挂牌出让。
作为坪山早年备受关注的百万方旧改大盘，心海城承载了不少刚需的上车记忆。
心海城一期07地块的正式开盘时间为2016年12月31日，距离现在，也快要有近十年的时间了。
一期内部规划9栋高层住宅，容积率5.07，绿化率30％，自带约2.1万㎡的社区底商，配建1所12班幼儿园。
同时，还有部分房源还纳入坪山区人才公租房配租房源。主打自住型居住社区，生活配套落地速度在当时的坪山区的表现还是不错的。
当时主推80-135㎡的2-4房的刚需户型，当时开盘均价为3.3万/㎡，折后均价2.9万/㎡，还推出了诚意登记总价减10万，开盘当天认购99折，按时签约98折等优惠折扣，于2018年10月完成交付。
但毕竟时过境迁，市场的行情也早已发生了翻天覆地的变化。
根据第三方小程序@行舟深房的数据显示，心海城的近3月的成交均价为1.8万/㎡左右，二手房均价稳定在2.1万/㎡左右，受不同的楼层、房型与朝向等的影响，单价也会有所浮动。
而今的整体价格与开盘时的价格对比，出现了一定程度的回落，但基本上和坪山片区整体二手房行情保持一致。
作为坪环片区重点旧改项目，心海城当初的规划远远不止单一的住宅这么简单。
整体大盘超百万方，分东西两区建设、多期滚动开发，西区先行建设，用地约20万㎡，总建面约62万㎡，早期规划业态十分丰富。
涵盖公寓、约16万㎡集中商业、8万㎡酒店办公及一所九年一贯制公立学校，定位就是坪山中心区的大型城市综合体，这也是二期主要的建设内容。
如今，一期作为先行开发的地块，早已顺利完成建设、销售、交付与入住，二手房也正常流通，小区的景象也是一派祥和，烟火气满满。
而仅仅只是一墙之隔的二期，却是与之截然不同的命运，着实令人唏嘘。
