来论
近期，最高人民法院发布了《关于房地产白名单项目采取保全执行措施有关问题的通知(法〔2024〕154号)》(以下简称“154号文”)，支持保交房工作，促进房地产市场平稳健康发展。“154号文”明确指出，人民法院在冻结或者扣划房地产企业及相关企业银行账户资金时，应当注意审查甄别。对金融机构为支持白名单项目建设施工提供的新增贷款、发放的并购贷款等账户及其资金，不得因本项目续建工作之外的原因采取冻结、扣划措施。
“154号文”提出，金融机构对白名单项目利用专项融资复工续建部分设定抵押权，请求就该部分优先受偿的，人民法院应予支持。复工续建前已经办理土地使用权抵押登记或者在建工程抵押登记的抵押权人，主张其抵押权的效力及于复工续建部分的，根据民法典第四百一十七条和《最高人民法院关于适用《<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十一条的规定，人民法院不予支持。
而人民法院在冻结、扣划银行账户资金或查封房地产建设工程时，当事人或者协助执行人以账户资金属于白名单项目融资支持资金，或建设工程属于利用融资支持资金的新建部分为由提出异议的，应当征求所在地房地产融资协调机制的意见。经审查异议理由成立的，不得采取保全、执行措施；已经采取的，必须立即解除。
随着房地产销售下滑，债务到期，开发商资金链紧张，债务偿还出现问题，导致因司法冻结、划扣企业账户资金的现象增加。这种划扣在司法上是有充分的法律依据的，而白名单尽管是住建部和人民银行、金融监管达成的保障融资直至保交房的规定，但在法理上，可能并无法阻碍上述查封和划扣。为了保障白名单融资落地，提高银行融资的积极性，做到专款专用，需要与法院系统达成一致，也就有了此次发布的文件。
最高法出台“154号文”，意味着上述部门与司法机关也达成了一致，也意味着往后任何划扣、查封都不能涉及为支持白名单项目建设施工而提供的新增贷款、发放的并购贷款等账户及其资金。而且，为了保障银行支持白名单的融资，也需要为银行的宝贵融资提供抵押，确保优先受偿等。因此，“154号文”还明确，白名单支持下的复工续建，优先设定为白名单银行融资的抵押权，其他抵押权不予以支持。
白名单落地难是一个大问题，此次最高法发布的通知，确保了任何司法纠纷或债权保障都不能追溯到白名单下的银行资金、抵押权、执行保全的理由等。简单来说，一旦进入白名单，银行融资落地，相应的资金专款专用，只能用于项目复工续建支出，相应的抵押权也优先保障银行的贷款债权。
这与2022年1月份最高法发布的《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》思路完全一致，该文件提出，人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。也就是说，如果用于保交楼，资金就无法被划走、划扣、查封。现在，进入保交房阶段，司法依然是如此，彰显了当前保交房和白名单融资落地难的压力下，迫切需要司法保障，以提振银行的积极性。当然，这不是充分条件，但确实是必要条件。
□李宇嘉
来源：南方都市报
