近日，深圳市规划和自然资源局宝安管理局先后发布五区市场城市更新单元和公路局西侧片区城市更新单元规划草案公开展示，两个项目均位于新安街道核心地段。
两大旧改体量虽不大，但因地处宝安老城核心区，且均包含住宅功能，引发市场关注。
五区市场更新单元：
40年“老地标”转身，商业主导+少量住宅
五区市场城市更新单元位于新安街道建安一路与新安二路交会处，申报主体为新安街道办事处与深圳海雅（集团）有限公司联合申报。
核心指标：
拆除范围：约2.9万㎡
开发建设用地：约1.63万㎡
总容积：136,315㎡
规划功能：商业用地+二类居住用地
商业、办公及旅馆业建筑：115,747㎡（含商业文化设施5,790㎡）
住宅：17,218㎡
公共配套：3,350㎡（含3班幼儿园、托育机构、社区菜市场、邮政所、长者服务站等）
移交发展备用地：约1.02万㎡，配建社区健康服务中心等
值得关注的是，该项目住宅仅约1.72万㎡，按套均80㎡估算，可售住宅约200套左右，体量极小。商业部分则高达11.5万㎡，占绝对主导地位。
五区市场对老宝安人有特殊意义——该市场已有约40年历史，近期已完成硬件升级改造，以“五区记忆，烟火街市”为主题焕新归来。此次规划草案公示，意味着整个片区将进入实质性城市更新阶段。
该项目最早列入《2023年深圳市宝安区城市更新单元计划第二批计划》，原计划有效期至2025年8月24日，后延期一年至2026年8月24日。
公路局西侧更新单元：
皇庭主导，十年旧改终见规划
公路局西侧片区城市更新单元位于广深公路与兴华二路交会处（107国道旁），申报主体为深圳市皇庭城市广场开发有限公司。
核心指标：
拆除范围：约1.49万㎡
开发建设用地：约9,452㎡
总容积：76,070㎡
规划功能：商业用地+二类居住用地
商业、办公及旅馆业建筑：61,840㎡（含商业文化设施3,092㎡）
住宅：10,090㎡
公共配套：3,480㎡（含社区健康服务中心、老年人日间照料中心、托育机构等）
移交公园绿地：约1,430㎡
该项目住宅仅约1万㎡，按套均80㎡估算，可售住宅约120套左右。
该项目历史更久远，最早于2007年已纳入城市更新计划。2019年确认皇庭城市广场开发有限公司为申报主体，2014年计划调整后列入《2014年深圳市城市更新单元计划第二批计划》。2025年5月，项目被设定有效期两年，至2027年5月6日止。
从项目命名“公路局西侧”以及紧邻107国道的位置来看，该地块原为公路局相关用地。经过近20年的推进，终于进入规划草案公示阶段。
周边配套与市场环境
两个项目均位于宝安新安街道老城核心区，周边配套成熟。107国道、建安路、新安路等主干道环绕，距离地铁12号线（在建）站点较近。周边有宝安中学、宝安实验学校等教育资源，以及海雅缤纷城、壹方城等商业配套。
新安街道作为宝安老城区，土地资源高度稀缺，新增住宅供应极少。
当前周边二手住宅参考价约6-8万/㎡，但两个项目住宅体量合计不足3万㎡，对片区整体新房供应格局影响有限，主要价值在于商业配套升级和老城面貌改善。
五区市场和公路局西侧两个旧改项目，规模虽小，但意义不一般。前者是40年老市场的城市更新样本，由街道办与海雅集团政企合作推进；后者则是跨越近20年的“马拉松”式旧改，由皇庭主导终见规划草案。
两个项目均以商业为主导，住宅合计仅约2.7万㎡、约320套，对购房者而言供应量极其有限。更值得关注的是，这两个项目将为新安老城区带来近18万㎡的商业、办公及酒店体量，以及社区健康服务中心、幼儿园、老年人日间照料中心等民生配套，推动老城界面升级。
目前规划草案公示中，后续需完成实施主体确认、用地手续办理等流程，距正式入市仍有较长周期。
来源：咚咚找房
