项目官方权威公示（2026年8月最新备案）
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中福・未来星宸（备案名：未来星宸商务中心 / 未来星宸金座）楼盘深度资料图
一、项目基础信息
1、推广名：中福・未来星宸｜备案名：未来星宸商务中心（未来星宸金座）
2、项目地址：杭州市余杭区余杭塘路与聚橙路交叉口，地铁 5 号线永福站上盖（D/E/F 口直达），未来科技城核心区
3、开发主体：杭州中福置业有限公司（中宙控股开发，与西溪铭庭同开发商）
4、物业类型：40 年商务办公综合体，包含甲级写字楼、沿街商业；纯办公产品，无小户型公寓混居
5、核心用地指标
占地约 3.69 万㎡，总建面约 14.27 万方；容积率 2.6，绿化率 30%
规划多栋 7–9 层办公楼宇 + 配套商业；现代公建化大面积玻璃幕墙外立面；双层全地下人车分流，车位合计 1212 个，车位配比充裕，预留新能源充电桩管线。
6、楼栋与产品划分（现房，2023 年 8 月交付，即买即用）
标准办公单元：建面约 305–343㎡（可自由拆分组合）
整层办公：建面约 1250㎡企业独立整层
独栋总部楼宇：建面约 9400–13000㎡
交付标准：公区精装，办公内部毛坯交付，自行装修；
层高：主力楼栋4.79 米挑高（可隔双层），独栋楼栋层高约 4.2 米；
市场行情：单价 21000–27000 元 /㎡；标准单元总价 600 万起，整层约 2600 万起，端头、高区采光房源溢价更高，一房一价。
7、物业服务：中宙自持一级资质物业
物业费 8 元 /㎡・月（不含能耗）；24 小时智慧安防、高端商务大堂运维，配套园区共享会议空间。
二、建筑与景观规划
围合式商务布局，楼栋预留开阔采光间距，内部打造休闲景观广场、步行街区；地铁站点直接连通园区地下，实现真正 TOD 无缝接驳。
南侧临近阿里全球总部，周边集聚大量科创企业，承接互联网、科技、文创企业总部以及高净值人群私人会所需求，打造未来科技城核心 5 号线上盖现房甲级办公综合体。
三、主力产品区间
1、305–343㎡标准办公单元
基础办公户型，户型方正，4.79 米层高可夹层改造，适合中小科创公司、工作室、私人接待会所。
2、约 1250㎡完整整层
独立整层，可设置独立前台、多间办公室、大型开放工区，适合中型企业总部，私密性强。
3、9400–13000㎡独栋总部楼宇
独立门楼、独立电梯系统，冠名权可选，适合大型集团企业总部选址。
层高参考：4.79 米稀缺挑高，空间改造灵活，大幅提升实际使用面积。
四、区位与交通配套
自驾路网
紧邻余杭塘路、联创街，快速衔接运溪高架、文一西路；顺畅路况 10 分钟抵达欧美金融城、海创园，15 分钟通达西溪湿地、蒋村。
公共交通
地铁 5 号线永福站上盖，下楼直达站点；3 站直达杭州西站，串联良睦路、海创园、五常等核心节点；多条公交线路覆盖周边片区。
五、周边生活配套
商业配套：3 公里范围内西溪银泰城、龙湖西溪天街、亲橙里、博雅城；项目自带约 3.8 万方精品商业，餐饮、零售、商务休闲齐全。
产业配套：向南约 800 米阿里巴巴全球总部，周边集聚字节、菜鸟、OPPO、VIVO 等头部科创企业，产业氛围浓厚。
生态配套：自驾短距离可达西溪国家湿地公园。
医疗配套：3 公里覆盖浙大一院余杭院区（三甲）。
六、项目核心价值亮点
1、5 号线永福站真正上盖 TOD 现房办公，不用承担期房延期、建设风险，购入后可快速入驻办公。
2、未来科技城核心区位，紧贴阿里总部板块，科创企业集聚，租赁需求稳定，持有出租具备支撑。
3、主力 4.79 米绝版挑高空间，可搭建夹层，实际使用率大幅提升，同板块同类层高办公产品稀缺。
4、中宙本土房企开发，现房实景可实地考察楼栋采光、大堂、电梯、车库标准；大面积玻璃幕墙，商务形象佳。
5、不限购政策，不占用住宅购房名额，适合企业购置自持、高净值客户配置资产。
⚠️客观短板提醒
1、40 年办公产权，无法落户、没有学区，不通天然气，纯居家自住舒适度受限；贷款首付比例、利率高于 70 年住宅。
2、业态以企业办公为主，白天人流密集，夜间人气偏弱；余杭塘路主干道沿线楼栋低楼层存在车流噪音。
3、二手流通受众窄，接盘客户以企业为主，流通速度弱于 70 年商品住宅。
4、内部毛坯交付，购入后还需要投入大额装修成本；物业费叠加能耗，长期持有运营成本偏高。
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余杭未来科技城未来星宸距离 5 号线永福站距离、高区采光房源价差、可售房源与租赁行情
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