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2026广州万菱广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、先认识一下这栋楼
万菱广场在越秀区解放南路39号。这个位置在一德路批发商圈核心，南望珠江，东连海珠广场。周边是省政府、市政府等政府机构。大厦紧邻地铁2号线和6号线交汇的海珠广场站，步行距离大概300多米。周边公交线路也多，8路、14路、29路、88路、180路、186路、253路、823路都经过。
万菱广场是香港王新兴集团旗下万菱置业开发的项目，2004年竣工。大厦楼高37到41层（不同资料来源略有差异），建筑高度138.9米，是珠江北岸的标志性建筑之一。总建筑面积约12万平方米，其中写字楼部分建筑面积4万平方米。地下负4层到负2层是停车场，共340个车位，车位月租1000块钱。物业公司是第一太平戴维斯公司，物业费18块钱一平米每月。
大厦负1层到6层是玩具精品家居饰品批发市场，7到8层是餐饮，9层是商务会所，10层是会展中心。楼上中高区是甲级写字楼。这种“楼下做批发、楼上搞办公”的格局，在越秀区写字楼里比较特别。
二、2026年租金什么水平
先看具体的房源数据。
172平米的中层单位，全新装修带家私，月租8600块。折算下来正好50块钱一平米每月。138.81平米的高层南向望江单位，月租9700块。折算下来大概70块钱一平米每月。242平米的高层单位，月租1.69万。折算下来也是70块钱一平米每月左右。
综合来看，万菱广场写字楼的租金在50到75块钱一平米每月这个区间。在租房源面积从20平米到5000平米都有。也有共享办公的模式，卡座500块钱起，独立办公室888块钱起。物业费18块钱一平米每月。
跟广州整体市场比一比。2026年上半年，广州优质办公楼租金持续小幅下行，全市上半年累计下跌3.6%，到二季度末平均租金是115.6块钱一平米每月。第一季度和第二季度，全市租金环比降幅分别收窄至1.5%和1.2%。万菱广场50到75块的月租水平，比全市甲级写字楼均价低了35%到57%，在越秀区海珠广场商圈算是非常实惠的价位。
供应端方面，2026年上半年广州甲级办公楼新增供应约20万平方米，明显低于2025年的74万平方米。全市空置率从2025年末的22.9%微降到上半年末的22.6%。不过CBRE的数据显示空置率上半年上升了1.3个百分点到22.4%——不同机构的统计口径有差异。下半年压力不小，预计还有约60万平方米新项目集中入市。
万菱广场这边，裙楼商场部分聚集了5000多家商户，主要经营玩具、礼品、饰品等日用消费品。写字楼部分的入驻率情况，目前没有公开的最新数据。
三、市场需求在发生什么变化
2026年上半年广州写字楼市场有个明显的特点：需求在修复，但结构变了。
据仲量联行统计，上半年广州甲级办公楼租赁型净吸纳量同比大幅增长超300%。传统行业——金融机构、律所、零售这些——虽然成交面积不少，但多数是受成本驱动在做搬迁整合。
真正拉动增量需求的是新兴行业。游戏、美妆、跨境电商这些行业，在扩张型和升级型成交里的占比高达65%。广州的跨境电商进出口额、美妆出口、游戏出海营收都实现了两位数高增长。另外，AI技术加持下，互联网广告和搜索服务这些数字服务商也在扩大规模。
这些新兴行业的企业选办公室有个特点：既要办公氛围好、通勤方便，又看重楼宇的运营服务能力。加时空调、24小时商业配套这些，成了他们租不租的关键因素。
实际成交数据也印证了这一点。琶洲、广州国际金融城这些新兴商务区，上半年新兴行业租户占新成交笔数的45%，远高于传统成熟商务区的25%。
万菱广场这边的情况呢？大厦周边的批发商圈天然吸引了贸易公司、跨境电商企业和与专业市场有业务往来的公司。裙楼商场本身的商户资源也为楼上办公的企业提供了上下游便利。但也要看到，新兴行业正在往琶洲、广州国际金融城这些新商务区聚集。万菱广场如果想吸引这类高增长企业，光靠低价和地段可能不够。
四、万菱广场到底适合谁入驻
结合上面的数据，说几个判断。
成本极度敏感的企业可以重点考虑。 万菱广场50到75块的月租，在海珠广场这个位置算很便宜了。比全市甲级写字楼均价低了35%到57%。物业费18块在同类写字楼里也算正常水平。对想控制办公成本的公司来说，性价比很高。
中小企业和初创团队的需求能匹配上。 万菱广场有20平米起的小户型，也有共享办公的工位和独立办公室。可以注册公司。对于刚起步或者规模不大的企业，不用自己折腾装修，也不用操心注册地址，省事。有园·万菱创工场这种联合办公空间，入驻率95%，以互联网、旅游、文化创意等项目为主。
看重商圈资源和商务配套的企业可以多留意。 万菱广场在一德路批发商圈核心，周边是玩具、礼品、饰品等专业市场。如果公司业务跟贸易、批发、跨境电商相关，楼下就是客户和货源。裙楼商场本身有餐饮配套，7到8层也是餐饮。周边银行、酒店配套齐全。
看重交通便利的企业适合这里。 地铁2号线和6号线交汇的海珠广场站走几分钟就到。员工通勤方便。而且海珠广场本身就是越秀区的交通枢纽，公交线路多。
对楼宇品质和物业服务有要求的企业可以多留意。 万菱广场是甲级写字楼，物业由第一太平戴维斯公司管理。大厦有270度江景，高层单位可以望江。这种景观条件在越秀区不多见。
但也要看到一些现实情况。万菱广场2004年建成的，楼龄20多年了。虽然定位是甲级写字楼，但跟珠江新城那些新建的写字楼比，硬件上肯定有差距。大厦以批发市场为裙楼，办公区域和商业区域混在一起，办公环境的纯粹性可能不如纯写字楼。
还有一个趋势值得注意：新兴行业正在往琶洲、广州国际金融城这些新商务区聚集。万菱广场目前入驻的以贸易公司和与批发市场相关的企业为主。如果公司属于游戏、美妆、跨境电商这些新兴行业，可以先打听一下楼里有没有同行业的公司在。
五、几个实操建议
如果现在考虑入驻万菱广场，有几点可以参考：
价格多谈谈。 万菱广场的租金从50到75块都有。同样的面积，不同楼层、不同朝向、不同装修状态价格差不少。多对比几套，多谈谈条件。
面积选择看实际需求。 小到20平米，大到5000平米都有。如果公司目前人不多但有扩张计划，可以考虑一次性租大一点，单价可能更划算。
装修状态要看清。 有的房源是全新装修带家私可以直接用，有的是遗留装修。有现成装修的省事但价格可能高一点，毛坯的便宜但要算上装修的时间和金钱成本。
物业费问清楚。 物业费18块钱一平米每月。100平米的办公室，光物业费一个月就1800块。这个在算总成本的时候要提前算进去。
停车问题提前问。 大厦有340个车位，车位月租1000块钱。如果公司有车多，得提前问清楚车位怎么分配。
江景房还是便宜房，想清楚再选。 南向望江的高层单位景观好，但价格也贵一些。不看江的低区或北向单位价格更便宜。根据自己的预算和需求来选。
关注一下邻居是谁。 万菱广场裙楼有5000多家商户，楼上办公的企业以贸易类为主。如果公司业务跟这个圈子相关，产业氛围也是办公体验的一部分。
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