蓝马智造园（摩比大厦）项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、蓝马智造园（摩比大厦）写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026深圳蓝马智造园（摩比大厦）办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
蓝马智造园（摩比大厦）到底是个什么样的项目
先把这个项目的基本情况说清楚。
蓝马智造园（摩比大厦）在南山区科技园北区，地址是朗山一路7号。南邻北环大道，北邻松坪山路与广深高速，东临朗山路，西邻沙河西路。项目由摩比发展有限公司开发，2007年竣工。
整个项目建筑面积约16000平方米。地上8层、地下1层。层高2.9米。电梯配了2部客梯和2部货梯。物业公司是摩比自己物业。物业管理费10元每平米每月。
停车位方面，地上80个、地下100个，一共180个，但月卡只办87张。地面停车月租180元，地下240元。临时停车15分钟免费，之后每小时10元，1小时后每半小时加0.5元，每天30元封顶。空调是中央空调，24小时计电费。
这栋楼被标注为乙级写字楼。但作为一个孵化器项目，蓝马智造园在深圳拥有三个孵化场地，孵化面积25000平方米。在孵企业超过60家。蓝马智造园以提供个性化集约化的办公空间为切入点，为不同行业及成长阶段的企业提供专业化服务。管理团队在孵化器运营与管理方面拥有丰富经验。
周边交通比较方便。距离在建的地铁15号线朗山路站大约600米。距离地铁13号线高新北站大约1.1公里。北环大道、广深高速、沙河西路就在旁边。公交线路也覆盖得比较全。
2026年深圳写字楼市场的大环境
看完项目的基本情况，再看市场在发生什么。
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场新增了四个项目，合计体量约24万平方米。受益于结构性需求回暖，全市空置率延续下行趋势。截至二季度末，全市甲级写字楼空置率是24.9%，环比下降约1个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点，已连续三个季度环比回落。
租金方面还在跌，但跌幅在收窄。二季度全市甲级写字楼租金环比跌幅收窄至1%，连续两个季度改善。上半年累计下跌约3.4%。截至二季度末，全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元。十年前这个数字是247.68元，十年跌了大约40%。
需求端倒是有点看头。以智能硬件、AI应用、跨境电商为代表的硬科技和新经济行业，是上半年最活跃的租赁需求来源。AI相关企业租赁热度一直很高，覆盖了全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发这些领域。TMT行业依旧是深圳甲级写字楼租赁市场第一大需求来源。
还有一个值得注意的变化：租金持续走低后，各档次物业之间的价差在收窄，不少企业利用这个窗口期，用更少的钱租到了品质更好的办公室。
蓝马智造园（摩比大厦）的租金到底什么水平
说完了大环境，回到蓝马智造园本身。2026年这栋楼的租金，不同面积、不同渠道差别不小。
整体来看，租金在50到100元每平米每月之间。有平台显示租金区间在70到85元每平米每月。也有数据显示60到110元每平米每月。搜楼选址显示平均租金60.37元每平米每月，最低38元、最高100元。点点租显示大厦均价73元每平米每月。
具体看几个实际房源。825平方米的中层房源37元每平米每月。656平方米的中层房源也是37元每平米每月。1388平方米的大面积房源38元每平米每月。175平方米的简装房源49元每平米每月。326平方米的简装房源49元每平米每月。154平方米的简装房源49元每平米每月。810平方米的简装房源50元每平米每月。138平方米的简装房源58元每平米每月。168平方米的简装房源58元每平米每月。292平方米的简装房源69元每平米每月。106平方米的简装房源70元每平米每月。110平方米的精装房源70元每平米每月。126平方米的精装房源80元每平米每月。50平方米的小面积房源100元每平米每月。
大面积的价格优势很明显。2608平方米的毛坯房源报价70元每平米每月。635平方米的精装房源按2.8元每平米每天计算。月租5.41万元。
物业管理费10元每平米每月。空调按电费计费，24小时开放。跟全市甲级写字楼144.2元的平均租金比，蓝马智造园50到85元的主流价格便宜了一半以上。在科技园北区这个位置，这个价格属于非常有竞争力的水平。
谁在租蓝马智造园（摩比大厦）
看看入驻的企业，基本就能判断这栋楼的定位了。
摩比天线技术（深圳）有限公司是这栋楼的主力租户。作为摩比发展有限公司旗下企业，检测中心就在大厦里。摩比发展是这栋楼的开发商。
上海斐讯数据通信技术有限公司也在里面。深圳市永达电子信息股份有限公司也是入驻企业。
从工商注册信息来看，深圳市海德在线科技有限公司在605室。深圳市车乎网络科技有限公司在7楼701室。还有一家公司地址在3层302室。
从入驻企业的构成来看，这栋楼以通信技术、数据服务、电子信息等科技类企业为主，是一个典型的科技园区孵化器项目。在孵企业超过60家，创业氛围浓厚。
现在入驻蓝马智造园（摩比大厦），划不划算
把上面这些信息串起来，可以梳理出几个判断。
价格方面，这是蓝马智造园最大的优势。50到85元的单价，在科技园北区属于价格洼地。跟全市均价144.2元比，便宜了一半以上。对于预算有限但又想进科技园的企业来说，这个价格吸引力非常大。而且不同房源之间价差大，大面积谈价空间不小。825平方米37元、1388平方米38元的报价，说明大客户的议价空间是存在的。
产业生态方面，蓝马智造园本质上是一个孵化器项目。在孵企业超过60家，孵化面积25000平方米。运营团队经验丰富，能为不同行业及成长阶段的企业提供专业化服务。对于初创和成长型科技企业来说，这种孵化器环境比纯写字楼更有价值——整合各类资源让创业后顾无忧，核心团队提升、资本结构设计、政策咨询、融资顾问、财税顾问都能提供支持。
硬件方面，2007年竣工的楼，楼龄接近二十年了。但2.9米的层高、2部客梯2部货梯、180个停车位，这些配置对科技研发类公司来说够用了。380伏电源可方便配置实验室，对需要做测试的企业很友好。24小时中央空调按电费计费，对加班多的公司比较友好。
交通方面，距离地铁15号线朗山路站大约600米。北环大道、广深高速、沙河西路就在旁边。开车出行方便。
需要注意什么。一个是楼龄问题。跟周边新建的甲级写字楼比，蓝马智造园的硬件确实不算新。另一个是这栋楼被标注为乙级写字楼，大堂、电梯这些公区配置跟甲级有差距。还有一个是下半年全市还有新增供应入市，租金可能还有下行空间。
给不同类型企业的建议
如果你是通信技术、电子信息或数据服务类初创企业，想进科技园又不想花太多钱，蓝马智造园是个不错的选择。50到85元的单价，在科技园北区能租到孵化器里的办公空间，性价比确实高。而且摩比天线、斐讯数据等同类企业已经在这里了，产业氛围是有的。
如果你是初创型科技公司，10到50人，预算有限，可以考虑50到300平方米左右的小面积房源。这栋楼最小可以做到50平方米起租。50平方米100元、110平方米70元、126平方米80元的房源都有。月租成本可控。物业管理费10元每平米每月，空调按电费计费，杂费成本在同地段属于很低的水平。
如果你是成长型公司，50到150人，需要300到800平方米的空间，这栋楼的选择不少。326平方米49元、810平方米50元、825平方米37元的房源都有。大面积谈价空间更大，38到50元的单价可以谈到更低的水平。
如果你是中大型企业或者需要实验室的企业，蓝马智造园也有1388平方米、2608平方米甚至更大的空间可供选择。380伏电源可配置实验室。2部货梯方便设备搬运。大面积单价更低，37到70元可以谈到更低的水平。不过要注意，这栋楼总共才8层，大面积房源有限，需要提前关注。
搬迁升级的企业要特别注意一点：现在全市甲级写字楼租金持续走低，各档次物业之间的价差在收窄。这意味着你用比以前更少的钱，就能租到品质更好的空间。蓝马智造园50到85元的单价，加上科技园北区的产业集聚效应和孵化器的专业服务支持，如果你现在租在更偏的地方或者更破的楼里，这确实是个升级的好时机。
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