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2026深圳飞扬科技园办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、全市租金还在降，但降幅连续收窄了
2026年上半年深圳写字楼市场最值得注意的变化，是租金虽然还在往下走，但跌的速度已经连续两个季度在变慢。
戴德梁行发布的2026上半年深圳写字楼市场报告显示，截至2026年二季度末，深圳全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元，比2025年末再降3.4%。这个数字什么概念？2018年深圳写字楼租金曾经到过每月每平方米276.6元的历史高点，从高点算下来，差不多跌了一半。
不过仲量联行的数据给出了另一个信号：二季度全市甲级写字楼租金环比跌幅已经收窄到了1.0%，连续两个季度在改善。业主的心态也在变——从之前那种“只要能租出去多少钱都行”，慢慢转向了在去化和价格之间找一个平衡点，进一步大幅降价的意愿有所减弱。
空置率方面，两家机构的统计口径略有不同。戴德梁行给出的数据是29.1%，较2025年末下降0.4个百分点。仲量联行统计的是24.9%，环比下降约1个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点，已连续三个季度环比回落。两家机构的统计方式不一样，但趋势是一致的——都在往下走。
供应量方面，上半年深圳甲级写字楼市场新增了四个项目，合计体量约24万平方米，推动全市存量升至928.3万平方米。戴德梁行预计今年内深圳还有约94万平方米的甲级写字楼计划投入使用。这么大的供应量摆在那里，租金想在短期内反弹，难度不小。
二、谁在租？租来干什么？
租金在降，对业主是压力，但对租户来说反而是机会。
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场需求动能稳步修复。从租赁需求的构成来看，新租需求（扩租、新设企业、外地企业初入本地）占面积比约37%，企业升级搬迁需求占比约27%。增量需求改善推动上半年甲级写字楼净吸纳量达17.5万平方米。
什么叫升级搬迁？就是企业花跟以前差不多甚至更少的租金，搬进品质更好的写字楼。租金下行的时候，企业算了一笔账：搬，就是省钱提质。
TMT（科技、媒体和通信）行业依旧是深圳甲级写字楼租赁市场的第一大需求来源，占比达32.4%，较2025年全年提升约2.4个百分点。AI相关企业的租赁热度一直在延续，覆盖了全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发等领域。数字化服务、半导体企业也贡献了较大面积的租赁成交。
另一个值得关注的是，以智能硬件、人工智能及应用、跨境电商为代表的“硬科技+新经济”行业，上半年合计贡献了租赁成交面积约30%。
此外，私募基金、券商、法律服务及物流企业租赁需求表现稳健，构成上半年甲级写字楼市场需求的重要支撑。
这个趋势对飞扬科技园这样的产业园区项目来说，意味着什么？意味着那些原本可能在更核心区域租不起好空间的科技、新材料类企业，现在有了更多的选择和更强的议价能力。
三、飞扬科技园：位置、价格、配套
飞扬科技园位于深圳市宝安区宝城67区隆昌路8号。项目由深圳飞扬兴业科技有限公司投资开发，总占地面积16000平方米，总建筑面积32000平方米。园区一期于2011年建成，包含2栋9层研发办公楼和1栋9层高级公寓。
交通方面，园区紧邻广深高速同乐关出口，距离深圳宝安机场仅需15分钟车程，到深圳北站约20分钟。步行约1公里可达地铁5号线兴东站，4站直达前海自贸区。周边有30多条公交线路（如B631、M376）环绕。对于在宝安、南山都有业务往来的企业来说，通勤比较方便。
租金方面，飞扬科技园的价格在70到90元每平米每月之间（含物业费5元每平米每月）。具体房源来看：5层320平米报价78元每平米每月；191平米精装房源报价88元每平米每月；111平米房源报价85元每平米每月。也有部分精装共享空间报价120元每平米每月。这个价格在新安片区属于中等水平——比宝安中心区普遍80到100元的甲级写字楼基本持平或略低，比128hub创意大厦和C33科创园那种30到50元的旧改项目要高一些。
物业费仅5元每平米每月，显著低于同区域甲级写字楼。园区有115到150个停车位，月租110元。层高4.3米（净高约2.8米），配备独立分体空调系统，24小时开放，按电费计费。外立面采用LOW-E玻璃幕墙。网络覆盖5G全覆盖。园区获评“深圳市科技企业孵化器”“宝安区科技桃花源”等荣誉。
产业定位方面，飞扬科技园以新材料产业为主导。目前已入驻企业超50家，涵盖电子信息、新材料、生物技术等领域。入驻企业包括摩尔实验室、启迪协信、中科纳米、瑞凌股份等高新技术企业。从百度百科的企业注册信息来看，园区还入驻了深圳飞扬骏研新材料股份有限公司、深圳市华卓智能科技有限公司（国家级高新科技企业）、深圳市摩尔环宇通信技术有限公司等。大连理工大学深圳研究院、深圳市宝安区新材料研究院等科研机构也已入驻。
配套方面，园区内设便利店、员工食堂、篮球场、共享会议室等。配备行政办事大厅、公安局及五大银行网点。步行10分钟可至华润万家、星巴克、农耕记等。深圳市人民医院宝安分院、新安文体中心等5分钟车程全覆盖。
四、入驻建议：谁适合来这里
结合2026年的市场情况，飞扬科技园适合几类企业重点考虑。
第一类是新材料、电子信息、生物技术类公司。项目本身的定位就是以新材料产业为主导的科技园区，已入驻大连理工大学深圳研究院、宝安区新材料研究院等科研机构及多家上市企业。对于做新材料研发、电子信息、生物技术的企业来说，这里有明确的产业定位和科研氛围。70到90元的租金在新安能拿到LEED金级认证预审资格的园区空间，性价比不算低。
第二类是AI、科技和软件开发类企业。上半年TMT行业占了全市租赁成交的32.4%，AI企业的租赁热度一直在延续。飞扬科技园距离地铁5号线兴东站约1公里，到南山科技园的通勤也比较方便。园区已入驻摩尔实验室、启迪协信等高新技术企业。4.3米的层高、24小时独立空调、可灵活分割的空间，对于需要研发测试环境的科技类企业来说比较友好。
第三类是正在考虑“升级搬迁”的企业。全市租金下行的大环境下，很多企业开始用更低的成本换更好的空间。上半年升级搬迁需求占了租赁成交的27%。成本优势驱动部分企业加速搬迁置换，实现办公品质升级。如果一个企业目前在一个硬件条件一般的老旧楼宇里办公，想换个有产业氛围、有政策支持的科技园区提升办公环境和形象，飞扬科技园可以作为一个选项。70到90元的价格区间、5元每平米的超低物业费、宝安区科技桃花源的政策支持，这个组合在新安片区有一定竞争力。
需要注意的几点：第一，项目2011年建成，硬件跟近几年新建的甲级写字楼肯定有差距，但4.3米的层高和LOW-E玻璃幕墙的配置在同年代楼宇中还算不错。第二，项目距离地铁5号线兴东站约1公里，步行要十几分钟，对于依赖地铁通勤的员工来说不算特别方便。第三，项目定位是新材料为主导的科技园区，入驻企业以科技、研发类为主，纯贸易、传统服务类企业需要确认是否适合自己的业务类型。第四，不同房源价格有一定差异，从70到90元都有，看房的时候要问清楚具体报价包含什么、不包含什么。
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