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2026深圳第一世界广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
在福田景田，红荔西路7002号，红荔西路与新洲路交汇处，有一栋跟福田CBD隔路相望的商务建筑。从红荔路西行，即将进入中心区，远远就能看到这栋恢宏挺拔的建筑，超阔玻璃幕墙在阳光下熠熠生辉。这栋楼就是第一世界广场，也叫第壹世界广场。它由深圳市昱峰投资发展有限公司开发建设，2001年2月竣工，总建筑面积70094平方米，共30层。2026年已经过半，这栋楼的办公市场到底怎么样？租金是涨是跌？什么样的企业在里面办公？现在租办公室合不合适？咱们一条一条捋。
租金到底什么水平
先说价格。第一世界广场的租金不是一刀切，不同面积、不同楼层、不同装修，差距还挺明显。
综合2026年多个渠道的租赁信息来看，这栋楼的租金报价大致在每平米每月60元到168元之间。2026年5月挂牌日租金约2.51元每平米每天，折算下来大约75元每平米每月。2025年挂牌日租金是2.97元，折合约89元每平米每月——跟去年比，今年整体有所回落。从2026年第一季度的数据来看，单价区间在60到105元每平米每月。
具体房源方面，市面上能看到的价格差异不小。43平米的毛坯高层单位2026年1月的成交价是115元每平米每月。90平米的精装中层单位2026年5月的报价是70元每平米每月。100平米的单位2026年6月的报价是90元每平米每月。200到217平米的单位，单价在95到104元每平米每月之间。整层大面积单位的单价在90到168元每平米每月。
物业费方面，不同来源的数据差异比较大。有的显示15元每平米每月，有的显示23元每平米每月。签合同的时候得问清楚。停车位一共320个，月租金800元。标准层高2.8米，净层高2.6米。电梯配备客梯5到7部、货梯1到2部。空调是中央空调加分体空调，按流量计费，周一到周日早8点到晚6点开放。
这个价格放在福田区算什么水平？2026年上半年，深圳全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元，较2025年末累计下降了3.4%。福田区2026年5月的写字楼挂牌租金区间在49.8到220元每平米每月。第一世界广场60到168元的区间，低区或者大面积单位比全市甲级均价便宜不少，精装小户型的单位能摸到全市均价附近。在景田片区，这个价格属于中等水平——比福田CBD那些150到200元的超甲级写字楼便宜不少，但比一些老旧写字楼贵一些。
谁在往里搬，需求有什么变化
再说需求端。2026年深圳写字楼市场有几个值得注意的变化。
第一，租金还在往下走，但跌幅在收窄。截至2026年二季度末，深圳甲级写字楼平均租金进一步降至每月每平方米144.2元，较2025年末累计下降3.4%，距离十年前已下跌约40%。2026年第一季度平均租金环比下跌2.3%，跌幅较此前数个季度进一步收窄。市场持续走“以价换量”的调整路径。
第二，空置率在缓慢改善。2026年第一季度，深圳甲级写字楼整体空置率降至25.9%，环比下降约0.5个百分点，已连续两个季度回落。上半年整体空置率为29.1%，较上季度下降0.3个百分点。不过整体市场的去化压力仍然不小。
第三，租金下行直接缩小了不同档次物业之间的成本差距，很多企业趁机改善办公环境。甲级写字楼租金持续走低，促使各档次物业间价差收窄。这给像第一世界广场这样的乙级写字楼带来了机会——原来觉得福田CBD太贵的企业，现在可以用更低的成本租到品质不错的空间。
具体到第一世界广场本身，这栋楼的定位一直很清晰——福田CBD旁高性价比乙级写字楼，适合大企业下游配套、中小企业、创业团队办公。百度百科显示，项目1到3层为商场，第5到6层是会所，以上才是写字楼。
从入驻企业的构成来看，第一世界广场的企业类型比较多元。互联网、金融、投资类企业是主力。2026年新注册或入驻的企业也不少——四和院教育发展（深圳）有限公司在第一世界广场A座18A。深圳市美深文化传播有限公司在A座12C3。深圳市常涌投资有限公司在A座28楼。深圳远宏建工集团有限公司在B座25F。深圳市鸿贝科技有限公司在B座25A。深圳市翰文英才教育咨询有限公司在裙楼4层401-A。从这些企业的构成来看，教育咨询、文化传播、投资、建筑、科技都有覆盖，跟景田片区的多元产业生态比较吻合。已有平台将大楼入驻企业归纳为“互联网、金融、投资多知名企业、上市公司”。
第一世界广场还有一些独特的吸引力。一是位置——跟福田CBD只隔一条路，与莲花山公园仅一路之隔，在办公楼就能观赏莲花山全景。二是交通——距离地铁2号线莲花西站约100到226米，步行几分钟能到；一站直达福田高铁站。三是配套——1到3层是商场，周边有岁宝百货、雅枫国际酒店、中心书城等。
入驻的话，得想清楚几件事
如果你正在考虑把办公室搬到第一世界广场，有几个点值得琢磨一下。
第一，面积选择非常灵活。 目前在租的面积从40多平米到2000平米都有。具体户型包括43、52、80、90、95、98、100、103、115、129、145、200、217、219、285、348、381、472、490、536、558、600、632、743、799、835、1100、1340、1800、2000平方米等。小团队租个四五十平米的独立办公室没问题，大企业要整层甚至大面积也能满足。标准层面积约1100到1300平方米。层高2.8米、净层高2.6米。使用率约70%。
第二，交通是核心优势。 大楼在红荔西路7002号。距离地铁2号线莲花西站仅100米，步行一两分钟能到。周边还有9号线景田站、香梅站、3号线少年宫站等多个站点覆盖。红荔西路主干道就在楼下。对于员工通勤来说，这种地铁口的便利程度在福田区算相当不错的。
第三，办公环境有特色。 第一世界广场最大的卖点之一就是“莲花山景观”——红荔路首排写字楼，四面无遮挡，尽揽莲花山景观与福田CBD城市全景。离莲花山公园仅一路之隔，步行三分钟就能到莲花山西出口。繁忙的工作之余，下楼就能去公园散步，这在福田核心区的写字楼里是稀缺资源。
第四，配套比较成熟。 1到3层是商场。周边酒店、餐饮、商务配套齐全——雅枫国际酒店就在步行几分钟的距离，中心书城不到2公里，福田区图书馆和福田区财政局步行三四分钟就能到。办公之外的生活和商务需求基本能覆盖。
第五，注意一下楼龄和硬件。 第一世界广场2001年竣工，到2026年已经25年了。建筑等级是乙级。标准层高2.8米、净层高2.6米——这个层高在现在的写字楼里算偏低的。虽然超阔玻璃幕墙和世邦魏理仕的物业管理还能撑住门面，但跟周边新建的甲级写字楼比，大堂、电梯、公共区域的品质肯定有差距。空调开放时间相对固定——每天早8点到晚6点——如果需要经常加班到很晚，这个得考虑清楚。
第六，注意一下价格差异和谈判空间。 同样在第一世界广场，不同房源的价格能从60元到168元每平米每月不等。差距主要来自楼层、面积、装修程度和朝向。大面积通常单价更低——2000平米的整层单位折算下来90到168元每平米每月，而43平米的小户型要115元。有些房源标注“免佣”“一手房东直租”“条件可洽谈”。从2026年的市场行情来看，整体租金还在下行通道，大面积、长租期通常有议价空间。签合同的时候可以多谈几个来回。物业费是15元还是23元、停车费800元、空调怎么计费，这些都得问清楚。
第七，想清楚自己的企业需不需要“福田CBD隔壁”的地段和“莲花山脚下”的办公环境。 第一世界广场最大的卖点从来不是硬件有多新，而是福田CBD隔壁的位置、地铁口的交通便利、莲花山公园的景观资源，以及相比福田CBD甲级写字楼便宜得多的租金。如果你的企业做的是金融、投资、科技、教育、文化相关业务，跟这栋楼现有的企业生态匹配度高，那这个位置和价格带来的价值可能比硬件上的短板更重要。但如果你的业务对办公环境品质要求特别高、对形象展示有较强需求，那福田CBD核心区更新一些的甲级写字楼可能是更合适的选择。
第一世界广场项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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