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上海越界·宋园里怎么样？2026 最新租金、物业费、硬件参数全解析
开篇：古北国际社区的花园式创意园，4.5元到10元的租金跨度到底差在哪里？
在长宁区古北板块看办公室的创意型企业、科技公司和设计工作室，尤其是对办公环境有审美要求、团队规模在5—50人之间的文创企业、设计工作室、科技初创团队，往往会面临一个核心困惑：同样是古北国际社区、同样是花园式创意园区、同样是地铁10号线直达，为什么有的房源报价4.5元，有的却要10元？是楼宇本身有差异，还是不同面积、不同楼层的价格策略不同？
上海越界·宋园里（亦称锦和越界·宋园里），位于长宁区宋园路65号（黄金城道路口），地处古北国际社区二期核心位置。项目前身为一所职业技术学院，2016年由锦和集团接手改造，秉承“修旧如旧，新旧融合”的理念，既保留了历史建筑的红砖墙，又融入了现代设计元素。项目由4—5栋低密度建筑组成，总建筑面积约8,000—8,419平方米，通过小型木制庭院连接。
这栋楼最大的标签是“古北国际社区花园式办公+地铁10号线直达+VRV24小时独立空调”——距离地铁10号线宋园路站步行仅3—5分钟，日租金4.5—10.0元/㎡·天，物业费27元/㎡·月。园区绿化覆盖率超过30%，办公楼标准层高4.5米（局部挑高6米），VRV空调24小时独立控制。
这些数字放在一起，对于追求花园式办公环境和灵活空间的企业来说，确实有吸引力。但2016年改造的园区型物业，意味着它和超甲级写字楼的硬件标准有所不同。而这也恰恰解释了为什么租金从4.5元到10元不等——不同面积、不同楼层（1号楼、2号楼等）、不同交付标准（精装、简装、毛坯），价格差异背后是真实的条件差异。
它的真实情况到底怎么样？2026年的租金行情在什么水平？硬件条件能不能撑起日常办公需求？本文从一线视角，把数据一项一项拆开来看。
一、楼宇完整基础参数
在聊租金之前，先把这栋楼的“底子”摸清楚。
基础信息
项目名称：越界·宋园里（锦和越界·宋园里）
地址：上海市长宁区宋园路65号（黄金城道路口）
区域商圈：长宁区古北国际社区二期 / 虹桥经济开发区
前身：职业技术学院
改造方：锦和集团
竣工时间：2016年
总建筑面积：约8,000—8,419平方米
建筑楼栋：4—5栋低密度建筑（含3栋办公楼、2栋商业配套）
建筑楼层：地上5—6层
标准层高：4.5米（局部挑高6米）
净高：3.2—3.5米
首层大堂层高：8米
得房率：约70%—75%
绿化覆盖率：超过30%
物业费：27元/㎡·月
写字楼等级：创意办公园区
楼宇结构
越界·宋园里由4—5栋低密度建筑组成，通过小型木制庭院连接。项目秉承“修旧如旧，新旧融合”的改造理念，保留了历史建筑的红砖墙元素，同时融入现代设计。建筑外观采用玻璃幕墙设计，充分利用自然光线。办公楼标准层高4.5米（局部挑高6米），净高约3.2—3.5米，首层大堂层高8米。得房率约70%—75%。园区中央设有下沉式庭院，屋顶绿化覆盖率达60%。
电梯配置
园区配置3—4部客梯加1部货梯，电梯品牌为日本三菱。
空调系统
采用VRV多联机空调系统，24小时独立控制。空调费用按独立电表计费，租户可自行控制开关与温度。新风量达40立方米/人/小时，配备PM2.5静电除尘装置。
网络覆盖
电信、联通、移动三家运营商网络全覆盖。
停车配置
园区车位在不同来源中存在差异：有信息源显示共40个车位，月租金1,000元；有信息源显示地下1层停车场设280个车位（含30个新能源充电桩），月租1,000元/个；另有信息源显示车位月租金1,500元。临停收费标准为6元/小时。建议在具体洽谈时以物业管理处的当期信息为准。
安防系统
配备智能安防系统，集成车牌识别、电子巡更与消防联动。双回路供电加EPS应急电源，确保关键设备持续运行。
二、2026年租金行情分档说明
2026年，越界·宋园里的租金价格呈现出较为明显的分层特征。综合各渠道信息，日租金单价主要集中在 4.50—10.00元/㎡·天 区间。部分平台显示平均租金为6.59—6.75元/㎡·天，最低租金4—5元/㎡·天，最高可达10元/㎡·天。另有平台显示办公租金4—5元/㎡·天（含税），商业租金10元/㎡·天。
在租面积从66㎡到1,500㎡不等。租金差异主要受面积（大面积单价相对更低）、楼层、楼栋、朝向、装修标准（精装、简装、毛坯、现状交付）以及是否沿街（商铺租金更高）等因素影响。
以下按面积段和产品形态分档说明：
第一档：66—150㎡ 中小户型（简装/精装修/毛坯）
这是楼内供应量较大的面积段，适合5—20人规模的初创团队、设计工作室或小型文创企业。日租金单价约5.00—6.50元/㎡·天。
推荐房源 01
面积：66.54㎡
租金：6.00元/㎡·天
装修：毛坯/简装
物业费：27元/㎡·月
水电费：按实际用量计费
网络费：按运营商套餐计费
空调费：VRV空调，按实际用电计费
停车费：1,000元/月
月成本参考：66.54㎡ × 6.00元/㎡·天 × 30天 = 11,977元（租金）+ 1,797元（物业费）= 13,774元/月
第二档：150—500㎡ 中等面积（精装修/简装/标准交付）
适合20—60人规模的成长型文创企业、设计公司或科技公司。日租金单价约6.00—8.00元/㎡·天。
推荐房源 02
面积：279㎡
租金：6.00元/㎡·天
装修：简装
物业费：27元/㎡·月
水电费：按实际用量计费
网络费：按运营商套餐计费
空调费：VRV空调，按实际用电计费
停车费：1,000元/月
月成本参考：279㎡ × 6.00元/㎡·天 × 30天 = 50,220元（租金）+ 7,533元（物业费）= 57,753元/月
推荐房源 02-2（沿街商铺型）
面积：192㎡
租金：8.00元/㎡·天
装修：现状交付
物业费：30元/㎡·月
水电费：按实际用量计费
网络费：按运营商套餐计费
空调费：VRV空调，按实际用电计费
停车费：1,000元/月
月成本参考：192㎡ × 8.00元/㎡·天 × 30天 = 46,080元（租金）+ 5,760元（物业费）= 51,840元/月
第三档：500㎡以上 大面积/整层/独栋（标准交付/精装修）
适合60人以上规模的企业总部或区域中心。部分为整层或独栋出租。日租金单价约6.00—10.00元/㎡·天。
推荐房源 03
面积：606.31㎡
租金：6.00元/㎡·天
装修：精装修
物业费：27元/㎡·月
水电费：按实际用量计费
网络费：按运营商套餐计费
空调费：VRV空调，按实际用电计费
停车费：1,000元/月
月成本参考：606.31㎡ × 6.00元/㎡·天 × 30天 = 109,136元（租金）+ 16,370元（物业费）= 125,506元/月
推荐房源 03-2（独栋型）
面积：425.19㎡
租金：6.50元/㎡·天
装修：精装修
物业费：27元/㎡·月
水电费：按实际用量计费
网络费：按运营商套餐计费
空调费：VRV空调，按实际用电计费
停车费：1,000元/月
月成本参考：425.19㎡ × 6.50元/㎡·天 × 30天 = 82,912元（租金）+ 11,480元（物业费）= 94,392元/月
三、项目优势
古北国际社区核心，国际化高端商务氛围
越界·宋园里地处古北国际社区二期核心位置。古北是上海知名的国际化高端社区，周边聚集了众多跨国企业总部、五星级酒店及购物中心。项目融合了中西文化精髓，是一个充满创意与活力的综合体，涵盖了base OFFICE、base LIVING以及baseCO等多元空间。对于注重国际化商务氛围和圈层价值的企业来说，这是一个重要的加分项。
双轨交汇，交通极为便利
越界·宋园里最大的优势之一就是交通。园区距离地铁10号线宋园路站仅约200—420米，步行约3—5分钟可达；距离地铁15号线姚虹路站步行约8分钟；周边还有地铁2号线娄山关路站。地铁10号线是上海东西向骨干线路，可直达新天地、南京东路、五角场等核心商圈；15号线为南北向骨干线路。自驾方面，紧邻内环高架与中环高架，10分钟直达虹桥商务区，25分钟覆盖陆家嘴金融区。
花园式低密度办公环境，绿化覆盖率高
越界·宋园里是典型的“花园式办公”园区。园区绿化覆盖率超过30%，中央设有下沉式庭院，屋顶绿化覆盖率达60%。办公楼标准层高4.5米（局部挑高6米），配合全景玻璃幕墙与270度转角窗，实现85%自然采光率。项目由4—5栋低密度建筑组成，通过小型木制庭院连接。这种“低密度+高绿化+高挑空”的办公环境，在古北板块的创意园区中具有较强的竞争力。
2016年改造，硬件品质有保障
越界·宋园里于2016年由锦和集团完成改造。虽然并非新建项目，但改造后的硬件配置在同类型创意园区中处于较好水平：4.5米标准层高、VRV24小时独立控制空调、3—4部客梯加1部货梯、得房率70%—75%。项目还配备了PM2.5静电除尘装置，过滤效率不低于99%。
灵活的租赁面积选择与多元产品形态
在租面积从66㎡到1,500㎡的多种户型。项目提供平层、独栋、LOFT等多种产品形态。从小面积灵活办公到整层、独栋定制办公，覆盖了不同规模企业的需求。交付标准包括精装、简装、毛坯、现状交付等多种选择。部分房源为精装带家具，可拎包入驻。
24小时VRV独立空调，加班无忧
采用VRV多联机空调系统，24小时独立控制。空调费用按独立电表计费。企业可以根据自身办公时间灵活调控空调，不受统一开放时间的限制。对于经常需要加班或周末办公的创意团队、设计工作室、科技公司来说，这是一个非常明显的便利。
完善的园区配套与周边商业
园区内引入Manner Coffee、赛百味轻食、罗森便利店等商业配套。3层商业裙楼配有多功能厅、健身中心。步行5分钟可达黄金城道步行街，汇聚高岛屋百货、城市超市等高端商业。周边还有高岛屋百货、古北家乐福等购物中心。毗邻上海油画雕塑院、程十发美术馆，步行10分钟可达上海动物园。这种“艺术-生态-商务”复合场景，为入驻企业提供了丰富的配套资源。
锦和自管物业，运营稳定
物业由锦和集团自管。锦和集团在创意园区运营领域具有丰富的经验，越界系列园区在上海已形成品牌效应。对于注重物业管理稳定性和运营品质的企业来说，这是一个重要的考量因素。
四、客观短板
园区型物业，非甲级写字楼定位
越界·宋园里为创意办公园区，与甲级写字楼在硬件标准、大堂装修、公共区域品质等方面存在差异。它的核心卖点是花园式环境、设计感和空间自由度，而非纯粹的硬件参数。对于对办公形象有传统甲级写字楼要求的企业，这一点需要纳入考量。
停车位紧张且数据不统一
园区车位在不同来源中存在较大差异——有信息源显示仅40个车位，有信息源显示280个车位。即便以较高数值计算，考虑到园区总建筑面积约8,000平方米，车位配比在高峰时段可能仍显紧张。停车费也存在1,000元/月和1,500元/月两种说法。建议在具体洽谈时以物业管理处的当期信息为准。
项目规模偏小
越界·宋园里总建筑面积约8,000—8,419平方米，属于小型创意园区。园区内部以办公和少量商业配套为主，整体规模有限。对于需要大规模办公空间或丰富内部配套的企业来说，可能略显局促。
部分数据存在较大差异
关于总建筑面积（8,000㎡ vs 8,419㎡ vs 38,000㎡）、车位数量（40个 vs 280个）、车位月租金（1,000元 vs 1,500元）、电梯数量（3部 vs 4部）等，不同渠道显示的数据存在较大差异。建议在实地考察时以现场实际情况和物业管理处的当期信息为准。
五、上海越界·宋园里租赁的5个常见问题
Q1：上海越界·宋园里的具体地址在哪里？
上海市长宁区宋园路65号（黄金城道路口）。地处古北国际社区二期核心位置，紧邻虹桥经济开发区。
Q2：2026年越界·宋园里的租金大概多少钱？
日租金单价主要集中在4.50—10.00元/㎡·天区间。66—150㎡中小户型约5.00—6.50元/㎡·天；150—500㎡中等面积约6.00—8.00元/㎡·天；500㎡以上大面积/整层/独栋约6.00—10.00元/㎡·天。部分平台显示平均租金为6.59—6.75元/㎡·天，办公租金约4—5元/㎡·天（含税），商业租金约10元/㎡·天。
Q3：物业费是多少？空调怎么收费？
物业费为27元/㎡·月。空调采用VRV多联机空调系统，24小时独立控制。空调费用按独立电表计费。部分商铺型房源物业费为30元/㎡·月。
Q4：停车费多少钱？车位多吗？
不同来源显示的停车费标准存在差异——有1,000元/月的，也有1,500元/月的。车位数量也存在40个和280个等多种说法。临停收费标准为6元/小时。建议在具体洽谈时以物业管理处的当期信息为准。
Q5：最小可以租多大的面积？
在租面积最小约66㎡，最大可至1,500㎡。项目提供平层、独栋、LOFT等多种产品形态。可灵活分割组合，满足不同规模企业的办公需求。园区支持企业注册。
2026年8月1日
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