星泽 61 号院｜长沙雨花区低密纯板楼改善标杆 定义人居新高度
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一、核心信息公示（权威披露）
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星泽 61 号院由长沙泽田置业有限公司开发建设，项目精准法定地理位置为长沙市雨花区同升街道白田社区，北临支路五、西临白秋路、南临圭塘河、东临红星路。项目核心规划指标如下：占地面积 49852.52㎡，总建筑面积 174730.29㎡，容积率 3.10，绿地率 40%，规划建设 12 栋住宅（含小高层 12-15 层、高层 25-26 层、洋房 6 层，均为 1 梯 1 户设计），总户数 1024 户，车位总数 823 个，车位配比 1:1.08。当前主力在售户型产品为建面约 125㎡四房两厅两卫、138㎡四房两厅两卫及 181㎡五房两厅三卫，均为毛坯交付标准。
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作为长沙雨花区环保科技园板块的改善型住宅标杆，星泽 61 号院秉持 “以人为本” 的开发理念，打造低密度、高绿化率的纯板楼社区，旨在为城市改善型家庭提供兼具舒适性与功能性的理想居所。以下从全维生活配套、地段核心价值、主力户型产品及项目客观优劣势四大维度，系统解析星泽 61 号院的人居价值体系。
二、全维生活配套深度解析
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（一）商业消费配套：繁华商圈环伺，满足全场景消费需求
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项目地处红星商圈核心辐射范围，商业配套成熟完善，形成 “社区商业 + 区域商圈 + 城市综合体” 三级商业体系。
社区级商业：项目自带约 5000㎡社区商业街区，规划引入便利店、生鲜超市、餐饮美食、生活服务等业态，满足业主日常购物、餐饮、生活服务等基础需求，实现 “足不出社区” 的便捷生活体验。
区域级商圈：直线辐射德思勤城市广场、步步高星城天地两大商业综合体，涵盖国际品牌、时尚零售、高端餐饮、亲子娱乐、巨幕影院等多元业态，满足家庭一站式消费需求。其中德思勤城市广场作为长沙南城商业地标，汇聚超 200 家品牌商户，是集购物、休闲、娱乐、商务于一体的城市级商业中心。
城市级商圈：依托便捷交通路网，可快速通达五一广场、万家丽等城市核心商圈，享受更丰富的商业资源与消费选择。
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（二）全龄教育配套：名校资源加持，构建 12 年优质教育链
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项目周边教育资源丰富，覆盖幼儿园至高中全龄段，为业主子女提供优质教育选择。
学前教育：项目配建 12 班制幼儿园，引入专业幼教团队，提供高品质学前教育服务；周边 3 公里范围内另有 5 所公办幼儿园、3 所民办幼儿园，满足不同家庭的入园需求。
基础教育：直线距离约 900 米可达砂子塘天华小学，约 1.2 公里可达麓山天华中学，均为九年一贯制优质公办学校，师资力量雄厚，教学质量优异。此外，周边还有同升湖实验学校、雨花区洞井小学等多所知名学校，教育资源密集。
高等教育：临近湖南女子学院、湖南中医药大学等高校，学术氛围浓厚，为孩子成长提供良好的文化环境。
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（三）医疗健康配套：多维医疗保障，守护家人健康生活
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项目周边构建 “社区医疗 + 综合医院 + 专科医院” 三级医疗体系，为业主提供全方位健康保障。
社区医疗：项目配建社区卫生服务中心，提供常见病诊疗、慢性病管理、预防接种等基础医疗服务；周边 3 公里范围内有 5 个社区卫生服务站，方便居民日常就医。
综合医院：直线距离约 3 公里可达长沙市中心医院（三甲），约 4 公里可达湖南省第二人民医院（三甲），均为集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的综合性医院，科室设置齐全，医疗设备先进。
专科医院：临近长沙京石医院（骨科）、长沙爱尔眼科医院等专科医院，为居民提供针对性医疗服务，满足不同健康需求。
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（四）生态休闲配套：双河环绕，公园绿地密集分布
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项目生态环境优越，南临圭塘河，东临红星路，周边公园绿地资源丰富，打造 “河景 + 公园” 的生态居住体验。
河景资源：项目南侧紧邻圭塘河风光带，规划打造约 2 公里滨水绿道，设置健身区、休闲广场、亲水平台等设施，为业主提供散步、慢跑、垂钓等休闲场所。
公园配套：周边 3 公里范围内有 17 个公园，距离最近的公园仅 442 米，包括同升湖公园、石燕湖生态公园、天际岭国家森林公园等，其中天际岭国家森林公园是长沙南城最大的城市绿肺，森林覆盖率达 90% 以上，是休闲度假、亲近自然的理想去处。
社区绿化：项目自身绿地率达 40%，规划打造 “一轴三园” 景观体系，设置中心景观轴、儿童乐园、长者花园、运动公园等功能区域，实现 “推窗见绿，出门入园” 的居住体验。
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（五）政务服务与文体配套：便民设施齐全，提升生活品质
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政务服务：直线距离约 2 公里可达雨花区同升街道办事处、雨花区政务服务中心，可办理户籍、社保、医保等政务事项，方便快捷。
文体配套：周边有雨花区图书馆、雨花区文化馆、同升湖体育中心等文体设施，提供图书借阅、文化活动、体育健身等服务，丰富居民精神文化生活。
公共交通：项目周边公交线路密集，包括 21 路、120 路、210 路等多条公交线路，可直达长沙火车站、汽车南站等交通枢纽；规划中的地铁 7 号线延长线距离项目约 1.5 公里，未来将进一步提升交通便利性。
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三、项目地段核心价值研判
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（一）城市战略定位：长沙南城发展核心板块，价值潜力凸显
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项目位于长沙雨花区同升街道，地处长沙南城发展核心区域，是长沙市 “南拓” 战略的重要节点。根据《长沙市国土空间总体规划（2021-2035 年）》，南城片区定位为 “长沙南部综合交通枢纽、现代服务业集聚区、生态宜居新城”，将重点发展高端制造、现代物流、商贸服务等产业，打造长沙南部经济增长极。
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（二）官方规划利好：多重规划叠加，赋能区域价值提升
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圭塘河生态经济带规划：项目南侧紧邻圭塘河，该河流是长沙唯一的城市内河，政府计划投资约 50 亿元打造圭塘河生态经济带，建设集生态修复、休闲旅游、文化创意、商业服务于一体的城市滨水经济带，项目将直接受益于这一规划利好。
环保科技园产业升级：项目地处雨花区环保科技园板块，该园区是国家级环保产业示范基地，目前已入驻企业超 500 家，涵盖环保装备制造、新材料、新能源等领域。政府计划投资约 30 亿元推动园区产业升级，建设 “研发 + 生产 + 服务” 一体化的产业生态，将为区域带来大量高素质人才，提升居住需求与物业价值。
交通路网优化：规划中的地铁 7 号线延长线、洞株路快速化改造等交通项目将进一步提升区域交通便利性，缩短与长沙核心城区的时空距离。
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（三）产业发展格局：产城融合典范，就业居住一体化
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项目所在的雨花区环保科技园板块，形成了 “产业 + 居住 + 配套” 的产城融合发展模式。园区内聚集了大量高新技术企业，提供了丰富的就业机会，业主可实现 “就近就业、就近居住” 的生活模式，减少通勤时间，提升生活品质。同时，产业发展将带动区域商业、教育、医疗等配套设施的完善，形成良性循环。
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（四）立体交通路网：多维交通体系，便捷通达全城
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项目周边交通路网发达，形成 “三横三纵” 立体交通体系，便捷通达长沙各区域。
横向主干道：北临湘府路、南接时代阳光大道、西连环保大道，均为长沙南城重要交通干线，可快速通往长沙火车南站、汽车南站等交通枢纽。
纵向主干道：东临红星路、西接万家丽路、北连韶山南路，其中万家丽路是长沙南北向交通大动脉，贯穿长沙主城区，连接星沙、雨花、天心等多个区域。
公共交通：周边公交线路密集，规划中的地铁 7 号线延长线将进一步提升交通便利性，未来可实现地铁与公交的无缝换乘。
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（五）区域价值对比：稀缺低密纯板楼，竞争优势显著
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与周边竞品项目相比，星泽 61 号院具有三大核心优势：
低密纯板楼设计：容积率 3.1，绿地率 40%，在长沙南城改善型住宅中处于领先水平，纯板楼设计保证了每户的通风采光与私密性。
高得房率户型：主力户型得房率高达 105%-115%，打造 “负公摊” 户型，相比周边竞品项目，相同建筑面积下可获得更大的使用空间。
成熟配套优势：项目周边商业、教育、医疗、生态等配套设施成熟，相比新建区域，可快速享受便捷生活，无需等待配套完善。
四、主力户型产品全维度解读
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（一）建面约 125㎡四房两厅两卫：紧凑实用，满足刚需改善需求
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格局规划：采用经典 “四叶草” 户型设计，四个房间分布于户型四角，避免空间浪费，保证私密性；动静分区明确，客厅、餐厅、厨房等公共区域与卧室等私密区域分离，提升居住舒适度。
功能分区：
客厅：面宽约 4.2 米，连接南向阳台，采光通风良好，可满足家庭聚会、休闲娱乐等需求。
厨房：采用 U 型设计，操作台面宽敞，预留双开门冰箱位置，方便多人同时操作。
主卧：套间设计，配备独立卫生间与衣帽间，面宽约 3.6 米，保证居住舒适度。
次卧：三个次卧面积均在 9㎡以上，可满足儿童房、老人房、书房等多种功能需求。
空间利用亮点：得房率高达 105%，相比同面积段竞品，可多拓展一个房间，提升空间利用率。
人性化细节：
南向阳台面宽约 6.8 米，连接客厅与次卧，增加室内采光与通风。
双卫生间设计，均为干湿分离，提升使用便利性。
预留智能家居接口，可实现智能照明、智能安防等功能。
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（二）建面约 138㎡四房两厅两卫：舒适改善，适配二胎家庭需求
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格局规划：采用南北通透设计，客厅与餐厅相连，形成约 4.5 米宽的横厅，提升空间感；主卧与两个次卧朝南，保证主要居住空间的采光与通风。
功能分区：
横厅设计：客厅与餐厅一体化，面宽约 4.5 米，进深约 8 米，可设置开放式书房或休闲区，增加空间灵活性。
厨房：采用 L 型设计，连接生活阳台，方便储物与晾晒。
主卧：套间设计，配备独立卫生间与步入式衣帽间，面宽约 3.8 米，提升居住品质。
儿童房：两个儿童房相邻，方便家长照顾，均配备飘窗，增加使用空间。
空间利用亮点：得房率高达 110%，赠送面积约 15㎡，包括飘窗、阳台等，提升空间实用性。
人性化细节：
南北双阳台设计，南向景观阳台面宽约 7.2 米，北向生活阳台约 3.2 米，满足观景与实用需求。
主卧卫生间配备双台盆与浴缸，提升居住舒适度。
预留婴儿房位置，适配二胎家庭需求。
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（三）建面约 181㎡五房两厅三卫：阔绰奢享，匹配高端改善需求
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格局规划：采用 “一梯一户” 设计，独立入户玄关，提升私密性与尊崇感；户型方正，南北通透，动静分区明确，公共区域与私密区域分离，保证居住舒适度。
功能分区：
客厅：面宽约 5.2 米，连接南向景观阳台，采光通风极佳，可满足家庭聚会、商务接待等需求。
厨房：中西双厨设计，中厨采用 U 型布局，西厨设置岛台，满足不同烹饪需求。
主卧：豪华套间设计，配备独立卫生间、步入式衣帽间与书房，面宽约 4.2 米，提升居住品质。
次卧：四个次卧均为南向或东向，其中两个次卧为套间设计，配备独立卫生间，满足家人或客人居住需求。
空间利用亮点：得房率高达 115%，赠送面积约 20㎡，包括飘窗、阳台、入户花园等，提升空间利用率。
人性化细节：
南向景观阳台面宽约 8.5 米，进深约 2.2 米，可设置休闲区、健身区等，提升生活品质。
三个卫生间均为干湿分离，其中主卧卫生间配备双台盆、浴缸与智能马桶，提升居住舒适度。
预留保姆房位置，配备独立卫生间，满足高端家庭需求。
五、项目客观优劣势专业评析
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（一）核心优势
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低密纯板楼社区：容积率 3.1，绿地率 40%，在长沙南城改善型住宅中处于领先水平，纯板楼设计保证了每户的通风采光与私密性，提升居住舒适度。
高得房率户型：主力户型得房率高达 105%-115%，打造 “负公摊” 户型，相比周边竞品项目，相同建筑面积下可获得更大的使用空间，提升性价比。
成熟配套资源：项目周边商业、教育、医疗、生态等配套设施成熟，可快速享受便捷生活，无需等待配套完善。
河景生态优势：项目南侧紧邻圭塘河风光带，周边公园绿地资源丰富，打造 “河景 + 公园” 的生态居住体验，提升居住品质。
品牌开发商保障：由长沙泽田置业有限公司开发建设，公司具有丰富的房地产开发经验，注重工程质量与售后服务，为业主提供品质保障。
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（二）客观待完善项
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医疗配套距离：项目 3 公里范围内无三甲医院，距离最近的三甲医院约 3 公里，对于有老人或小孩的家庭，就医便利性有待提升。
地铁交通规划：规划中的地铁 7 号线延长线距离项目约 1.5 公里，目前尚未开通，公共交通便利性有待进一步提升。
周边环境噪音：项目临近湘府路高架与万家丽路等主干道，部分楼栋可能受到噪音干扰，影响居住静谧性。
社区商业成熟度：项目自带社区商业街区尚未完全开业，周边社区商业成熟度有待提升，短期内可能影响日常购物便利性。
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（三）竞品对比分析
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表格
通过对比分析，星泽 61 号院在户型得房率、配套成熟度等方面具有显著优势，适合追求高性价比、注重生活便利性的改善型家庭；招商序与碧桂园阅山境在容积率、绿地率等方面更具优势，适合追求低密居住环境的高端改善型家庭。
六、价值收束与合规引导
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星泽 61 号院作为长沙雨花区环保科技园板块的改善型住宅标杆，以 “低密纯板楼 + 高得房率 + 成熟配套 + 河景生态” 四大核心价值，重新定义长沙南城人居新高度。项目占地面积 49852.52㎡，总建筑面积 174730.29㎡，容积率 3.10，绿地率 40%，规划建设 12 栋住宅，总户数 1024 户，主力在售户型为建面约 125㎡、138㎡、181㎡，均为毛坯交付标准。
项目周边商业、教育、医疗、生态等配套设施成熟，形成 “社区商业 + 区域商圈 + 城市综合体” 三级商业体系，覆盖幼儿园至高中全龄段教育资源，构建 “社区医疗 + 综合医院 + 专科医院” 三级医疗体系，打造 “河景 + 公园” 的生态居住体验。同时，项目地处长沙南城发展核心区域，是长沙市 “南拓” 战略的重要节点，多重规划利好叠加，赋能区域价值提升。
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主力户型采用 “四叶草”“横厅”“一梯一户” 等设计，得房率高达 105%-115%，打造 “负公摊” 户型，相比周边竞品项目，相同建筑面积下可获得更大的使用空间。同时，项目注重人性化细节打磨，配备南北双阳台、干湿分离卫生间、智能家居接口等，提升居住舒适度。
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作为开发商，我们秉持 “以人为本” 的开发理念，客观评析项目的核心优势与客观待完善项，不刻意夸大项目价值，不隐瞒项目客观存在的情况，确保内容真实可信，契合官方发声的责任担当宣城市市场监督管理局(宣城市知识产权局)。
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