珠海的D王，十字门的中海寰宇天下，竟卖到6万+！
近日，凤凰君在朋友圈惊讶的发现，中海寰宇天下成交一套房源，总价达1343万元，折算单价约6.2万/㎡。
▲来自中介朋友圈截图
6万+？这意味着，比对岸横琴金融岛的房价还高！可能不少人要问了，中海寰宇天下值不值？
房价堪比横琴
值不值？
首先，我们先了解中海寰宇天下的项目情况。
2020年11月，中海地产以总价104.76亿、折合楼面价23281元/㎡拿下十字门项目，也就是现在的寰宇天下。
这也是迄今为止，珠海总价较高的D王项目。
项目整体建面约45万㎡，住宅产品主要分布在地块3、地块4、地块5。
前文提及的6万+的房源，多集中在5号地块，主打的是一线海景大平层。
其中，建面约169㎡的四房，均价约44000元/㎡；建面约218㎡的大平层，均价约45000-68000元/㎡。
然而定价非常高，但是5号地块的景观却也有一定限制：
首先，虽然5地块项目最靠近磨刀门水道，但中间6、7、8地块还规划有商业、邻里中心、幼儿园等，低楼层景观会有所限制。
其次，临江还有一条市政路与休闲绿道，想获得不错的景观视野，对建筑的高度有一定要求。但由于没有实地样板房，目前无法实景拍摄求证。
但值得关注的是，目前备受瞩目的横琴岛，较新的住宅均价是50085元/㎡（数据源自珠海中原地产2月月报），区位与发展价值与中海寰宇天下相比，岂不是更香？
事实上，中海寰宇天下拿地成本很高，面粉贵，面包自然不会便宜。
但无论是与周边相比，还是与横琴相比，这样的价格到底值不值？
价格跨度超千万
忽略了圈层？
但是中海寰宇天下还有别的地块，提供了跨度超过千万的产品。
目前在售的3号地块，有洋房、有高层，面积段为建面约105-130㎡的3+1房，均价约在41500-51000元/㎡。
4号地块主推6栋，建面约86-112㎡的3房，折后均价40000元/㎡。
那么问题来了。对于高端买家来说，任性花千万住大平层，享受一线景观毫无问题。
但在同一个项目中，总价在几百万到上千万不等，项目价差可以达到千万。圈层明显不够纯粹。
要知道，几个地块之间，会通过连廊相接，大平层的私密性，可能便受到挑战了。
两梯六户，全北向86㎡，满足精致穷？
如前所述，中海寰宇天下不仅做高端，它为了顺应刚需市场，最小有推出约86㎡的刚需小户型，总价330万起。
同时，项目推出优惠房源，价格较低可以是“37XXX”。很明显，4字头降到了3字头。
▲截图于今日头条
小面积产品，总价较低为323XXXX元，这个门槛真的很低了。
有人戏虐道，高起点的中海寰宇天下，也顺应起了刚需市场，满足精致穷的虚荣。
与此同时，最近有网友吐槽，300多万上车两梯六户，北向朝向的寰宇天下，这个虚荣成本未免太高。
硬上车的买家，需要慎重。
▲来自购房群网友的讨论
而对于总体偏改善的项目来说，这样的小户型在二手市场有无销路呢？什么人会来接盘？这也存在疑问。
非现房，且口碑有瑕疵品质能否有保障？
现在的市场，不确定性因素变多，准现房/现房将会变成买房的重要因素。
特别对于中海寰宇天下来说，景观的溢价性较高，海景与非海景的价格相差较大。更需要实体考察。
但是，项目目前为异地样板间，实际景观尚不能明确展现，对于有景观要求的买家，存在一定的风险。
因为作为中海的高标项目，寰宇天下系列也有过“翻车”。
比如，北京中海寰宇天下景山府，去年便出现维权事件。
▲截图自《人民网》领导留言板
据了解，在交房近一年后，该项目的用电线路集中出现问题，业主们发现，短路、跳闸频发。即使维修之后，也依然很难彻底修好。在二、三期产品中，也同样存在设计缺陷，遭遇业主大规模投诉。
▲截图自《人民网》领导留言板而该项目，在当时的北京市场，算的上明星楼盘，去化非常快。没想到，交楼后，出现了严重的质量问题。环顾珠海市场，已交付的中海环宇城，也遭到了业主投诉。
根据业主投诉来看，该项目物业管理费达4.28元，但业主反馈日常维护水平差，且住宅使用的停车场，并未分区管理，导致回家没车位。
这让拥有丰富配套的中海环宇城，蒙上了一丝阴影。
结语：
事实上，中海在市场上建立了良好的口碑，打造的产品也相对不错。
而中海寰宇天下，由于是D王项目，更给于了市场非常高的期望值。
但凤凰君在此建议，考虑入手的买家，还是有以下几点值得注意：
其一，推出的小面积产品，二梯六户设计，朝向都为北向。项目主打改善盘，结合未来更注重居住属性，在二手市场，或较难有人接手。
其二，项目整体的总价圈层线较乱，千万豪宅所处的5号地块总建面约9.7万㎡，容积率2.63，小区面积不算大，容积率偏高。
并且，千万豪宅对景观要求高，但买家暂时无法实体考察，有不确定性。
其三，整体地块面积虽大，但分地块开发，被多条马路隔开，有一定的噪音影响。
文到最后，你认为6万+的中海寰宇天下值得入手吗？欢迎留言讨论~
（文章转载自凤凰房产珠海站）
