2006年，电影《疯狂的石头》爆火了。
在澡堂里，道哥含着眼泪，深刻地说：
“世道变了，就是没有好人了。黑皮，还是你说得对啊，道德！”
对比现实，如今楼市的世道恐怕也已经变了。
01
3月底，重庆2022年的首场土拍结束，很平淡。
不出意外的，还是央企国企们拿地最为积极，民营代表企业也就龙湖拿了3块，其他民营企业基本都没出现。
这也见怪不怪了，前几次的重庆土拍市场也差不多是这种行情。
2021年9月，重庆第二次集中供地土拍报名参加竞拍的企业，大牌房企大多数都缺席。4月排名前列次集中土拍时拿地的龙湖、万科、融创、保利等大牌房企均未出现在竞拍企业名单中。而康田（重庆市地产集团有限公司）、巴南建设集团、两江文投、迈瑞城投等央企、国企成为重庆第二轮土拍拿地的主力。
再到12月的土拍，依旧是以国企、央企平台为支撑，仅2宗为民企（万华、香港置地）。参与房企包括：万华、康田、香港置地、海成、信达、金隅、华润、中海、美的、华能、建发、大悦城、昕晖、华盈建设、电建、招商蛇口、万科、交开投、国瑞、颐天康养等，也都是清一色的国企、央企。
再远一点，2020年，茶园出让了6块地，均由重庆广阳岛生态城投资有限公司拍得。这还不算完，2021年重庆排名前列次土拍中，南岸区茶园组团3块地同样也被重庆广阳岛生态城投资有限公司摘得。
重庆楼市未来的房地产项目，被国企央企主导已经是不争的事实，而开发商“国进民退”的戏码也正在上演。
其实从去年重庆今年排名前列次土拍开始，国资系拿地占比一次比一次高，第三批次干脆3/4都是国资系出面来拿的地。
这个情况不光重庆，其他城市也是。到了今年初，民营企业的经营状态更加江河日下，能支棱起来的愣是没有几个。
02
开发商的“国进民退”又来了？其实这也不是什么新鲜事。
在13年前的2009年，房地产市场也出现过相似的“国进民退”情况。
2009年地王频现，其中“凑热闹”的也不乏央企国企。于是乎到了2010年就出台了“退房令”，国务院国资委要求不以房地产为主业的央企，都要退出房地产，仅保留16家以房地产为主业的央企。
当时确实退了一些，央企退，地方国企。比如2011年合肥宣布有19家国企退出房地产领域，2013年南京宣布33家企业退出。
在2010年，证大集团的董事长也说房地产国进民退是必然。
之前国资委还专门发文（国资发改革规〔2019〕126 号）说，参股房地产也不行。因此一些国企也收缩了一下，比如2020年，央企国家电网宣布正式退出房地产；2021年，厦门国贸这样的大型地方国企也逐步退出房地产。
不过话虽然是这么说，但是国企、央企该修的修，该赚的赚，是一点儿也不会少。纵观各大国企央企在楼市的话语权，那是一点儿也不低。比如重庆楼市2022年销售额前三十强，国企央企就占了差不多一半，今年估计更甚。
房地产开发商的“国进民退”以前大家还不怎么注意，毕竟那时候民营房企的占比还是大多数。不过自从恒大以及其他民营企业爆发之后，就已经加深了这种趋势。
毕竟大家都知道“民营”应该是不大行了，能拿得出手的也就那么几个。民营企业如香港置地、万科、龙湖、碧桂园、万达、龙光、新城等要么是这几年没有猛加杠杆，要么是在行业环境较好的时候提前降了一部分杠杆，才得以在现在高压政策下挺得住。
在恒大等房企举步维艰之时，对于房地产整体市场而言，也只有国企能罩着住场了，国企得肩负起“救市”的责任。至少在现有三道红线以及政策的压力之下，只有这些国企、央企的入局能够保证商品房市场不会再一次出现不可控的因素。
于是，房地产行业“国进民退”的趋势，这次就更加明显了。
而放眼重庆市场，去年民营企业还能在大盘面能与国企、央企齐头并进，今年在拿地和产品基本上就已经没有什么声音了。除了龙湖、香港置地这种比较“纯”的民营开发商之外，估计也不会有什么力量来和国企、央企来比较、PK。
03
其实可以感受到，目前的这场开发商“国进民退”戏码比以往都来得要真实一些，至少在重庆市场感受颇深。而且这样的趋势基本上也会愈演愈烈，毕竟一些民营开发商已经把购房者伤透了心，也透支了整个行业的信任度，想要再建立起来谈何容易。
开发商的“国进民退”有着哪些影响呢？
对于地方政府来说，“国进民退”的好处就是当土拍市场遇冷时、市场不怎么景气，民营房企没有能力拿地的时候，至少有这些国企、央企还能够托底。国企、央企的大规模重新入局房地产，为当下买房提供保障性基建，至少房子不会烂尾嘛。
对于购房者来说，可能影响就要大得多了。民营开发商的产品线收缩，肯定就会导致在住宅产品上的减少，这也就意味着像以往那种比较高质量的住宅就很难出现了，虽然实际上也并不多。当然，肯定会有的，但毫无疑问会相当贵。
重庆市场依然会有像龙湖、香港置地、万科等头部民营房企来坐镇，也有像万华等差异化开发商，这些非国营性质的房地产商也将会逐步转型为整个行业高端商品住宅开发商的代表，部分会往品质化方面发展，也可以说，未来重庆楼市的产品就靠他们了。
至于国企、央企的楼盘，想必以后大部分是安居房标准，很难做出什么惊艳的产品，参考现有市场下一些国企、央企的房屋品质表现就知道了。
但是这些国企、央企未来是否能在竞争加剧的市场中“被迫”做出好产品就不得而知，虽然不愁卖，但是产品也得抓吧，目测只能保持中规中矩，在居住品质方面只有交付的时候才能见分晓。像中央公园北这种国企、央企扎堆的区域，某些房企推出的100多万的楼盘，也许真的只能保证不烂尾就行的较低要求吧。
结 语
房地产行业国进民退是大趋势，前些年煤矿行业，水泥行业都经历了，也许现在轮到房地产了！
在今年前3月房地产企业拿地金额和面积TOP100榜单中，国企和央企占了很大比重。市场也在通过三道红线干倒一批贪大图快的民营房企，加速市场洗牌缓一缓。
部分小房企烂尾风险大，交付质量差，被pass是理所应当的。部分大房企，高杠杆高负债高周转，也处于危机之中。为了降低金融风险，为了“保交楼”，只有靠央企、国企扛起拿地开发重任，估计后期还会担任兼并问题房企楼盘的角色。
房地产开发商的“国进民退”，对于开发商，对于购房者，对于银行，甚至对于销售顾问影响颇大，也只能慢慢习惯。
就像旭辉董事长说的：现在是冬天，不是末日！国企民企，七三分天下。不过市场淘汰的从来都不是民企，而是猛加杠杆，蒙眼狂奔的赌徒。
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