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世园板块新盘金茂璞逸世园将开放实景示范区，容积率仅1.5，定位是市区低密豪宅项目。
从流出的楼栋图看，有三类产品——
西侧是四栋叠拼；
中间是四栋8-11层的洋房，户型建面170平米；
东侧是三栋四代宅产品，核心产品，项目首推。
这三栋四代宅，11层，户型建面270平米，紧靠世园会，景观资源最好的位置。
自去年青岛新规发布后，金茂璞逸世园是青岛首个将四代宅规划条件用足的项目。
今天值得重点聊下。
【壹】资源浓度
“四代宅”不一定是豪宅，豪宅一旦做成四代宅，一定是资源浓度最高的产品。
青岛“四代宅”产品有两大创新空间——挑空露台、竖厅。
有没有想过，豪宅为什么做“四代宅”创新。
为了增加得房率吗？
是，但不全是，我认为这是非核心因素。
是增加居住体验吗？
一定是，空中的别墅居住感，前所未有，一定是核心。
会增加稀缺性吗？
豪宅盘一定有地段的资源稀缺性，但也只有少量位置能做四代宅，属于稀缺性加倍的产品。
金茂璞逸世园的四代宅产品，一共也就33户。
这是金茂璞逸世园四代宅立面效果图，我总结四个产品特点——
1、在户型的东西端厅位置，设计了6.5米层高的竖厅；
2、每户都是南北外挑双露台；
3、一层一户设计，私密性强；
4、北望卧龙山、东望世园会，城市级景观。
能看出来，这个项目把核心资源放到四代宅产品上，属于资源密集的产品。
【贰】竖厅、露台必居其一
在金茂璞逸世园之前，青岛对四代宅有两种创新方案——
第一种，只做竖厅，不做露台——海信金沙滩。
海信金沙滩竖厅效果
今年新盘海信金沙滩的竖厅产品，标准层户型面积260平米，也是一梯一户的设计，做了巨幕的竖厅，上月首开大卖。
在海信金沙滩，这样的竖厅产品，仅在前排景观最好的位置，规划了两栋。
第二种，只做露台，不做竖厅——上郡赋
我的理解，海信金沙滩之所以不做露台，一是豪宅只在拥有绝对景观资源，设计露台才有价值；二是露台有利有弊。
露台设计要解决两个关键性问题——
一是外挑露台，对下层的挡光影响；
二是露台对视，尤其是两层挑空后，上下层之间对视影响。（如下图）
上郡赋是城阳城区改善新盘，看它如何解决挡光问题——
它南向露台进深比较短，只做了2.4米，而且主要外挂在卧室，而非客厅。
好处是，短进深弱化对下层的采光影响小；
缺点是露台小，露台与客厅的互动性减弱。
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