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上周二，12月24日，北京楼市收到一份“圣诞礼物”：
非京籍购房社保要求下调——五环内由3年改为2年，五环外由2年改为1年；同时，二孩及以上家庭增加一套购房资格。
政策公布之初，市场反响平静，甚至不乏“挤牙膏”“力度不够”的调侃。
然而，数据却默默讲出了另一番故事：
单是12月29日一天，二手房成交套数环比前一日暴增333.3%。
而过去的一周（12月22日至28日），北京新房、二手房网签量环比均大幅上涨，
新房住宅网签套数上涨49.57%，二手房住宅上涨32.15%
一些人嘴上说着“没用”，另一些人脚步匆匆地迈进了售楼处和小区；
一些人担心现在不卖房子又不好卖了，另一些人害怕明年房价还要涨，抓紧入局。
这就是当下市场真实的样子。
01 回暖属实，但带有“脾气”
市场确实暖了，但必须看清暖意的来源与结构。
新房成交量单周环比激增近50%，更多是年末冲刺与低基数效应叠加的结果，可持续性存疑。真正的市场底色，要看二手房——它占据全市成交的八成以上，连续三周环比正增长，更反映真实需求。
但这轮回暖并非全面上涨，而是 “以价换量”的典型表现：
- 成交量上升的同时，成交均价仍在阴跌；
另外，新房套均面积约132.2㎡，二手房仅90.1㎡。
说明什么？市场正在上演两场截然不同的“舞会”：
改善群体关注更大尺度的新房，而刚需群体则在二手市场中寻找紧凑实用的选择。
当前音乐加快、舞步更急的，主要是后者。
02 三股力量，年末合流
这次回暖并非单一政策推动，而是三股力量在年底节点上的共同作用：
1. 政策精准开窗
“五环外社保一年”直接激活大量工作在郊区、刚满足资格的新北京人；
“多孩家庭多一张房票”则稳住了本地改善需求的底盘。
政策开的是一扇门，而非拆掉整面墙。
还是那句话，当前的政策像挤牙膏，因为担心一口气放松限购，带来暴涨的后果，地方政府付不起这个责任。我也说过很多次，咱们LD层对房价暴涨的恐惧大于房价下跌。
所以当下的政策与其说是刺激，不如说是兜底，逐渐把早就不合理的门槛拆了，
让市场教育大家，投资有风险，理性考虑买房置业，不是所有房子都有安全垫，都能炒。
不要因为起哄炒房阻碍了真正有住房需求的人，导致大家买不起房。
2. 价格深度调整积累势能
经历长达一年的阴跌，不少房源价格已进入购房者的心理预期区间。新政像一颗石子，投进了这片积蓄已久的静水，自然有需求释放，自然有需求走进市场。
3. 年末季节性冲刺
开发商回款、中介业绩冲刺、家庭春节前安顿需求，共同叠加出交易窗口。
因此，回暖是“精准政策＋深度调价＋季节性冲刺”三流合一的结果，
这也解释了为何此次反应不如以往剧烈——市场基础不同，政策边际效应也在递减。
03 核心两问：持续性与价格走势
1、成交量能持续吗？
短期有惯性，年前节奏仍将支撑交易活跃度。但中长期看，关键仍在于 价格是否稳得住。当前回暖底色是“以价换量”，若业主因成交放量而集体调涨报价，需求可能迅速收缩。
2、房价会跟涨吗？
我个人觉得，很难出现V型反弹。对北京这样的存量市场，更现实的路径是“通过交易筑底”。成交活跃的意义在于帮助市场更快找到价格平衡点，但这不意味着普涨。
未来唯一的主旋律，仍是分化：
率先夯实底部的，如望京、亚运村等兼具产业与品质的板块，成交量已回暖，价格有望率先企稳；
仍在寻底途中的，如无学区老破大、配套滞后的远大新等类型资产，价格压力仍在。
北京的这轮回暖，未必是“春天”，更像是 深冬的一次局部解冻——
冰层依旧存在，但阳光照到之处，已有流水声响。
它说明两件事：
一，真实需求永远存在，只待价格与门槛到位；
二，趋势的形成比想象更缓慢，也更顽固。
新政不是结局，而是北京楼市进入 “分化与选择”新篇章的序页。在这一章里，买对或买错，差距将比以往更加清晰。
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