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开篇先分享个今天热乎的消息：
卖一买一的购房利好持续:
2022年10月1日，国家出台支持居民换购住房税收政策，对个人卖旧房换新房实行退税。而后这一政策又延续到去年年底。2026年这一政策还将继续。
正文——
西边有多少年没有千万以下的新房改善了？
“翠微那叫房子吗？”
一位孩子在海淀上学的家长曾跟我调侃。
△翠微中里
为了孩子上学，他们一年花十几万租房，住进拥挤老旧的小区，牺牲居住品质，只为一张海淀学票。这是海淀西部众多学区家庭的真实写照。
而除了上学的想改善，西边长大的家庭也苦“老小区”久矣，奈何想改善就得搬到离家几十公里外的地方，相当于大迁移，工作通勤怎么办？父母怎么办？于是需求拖了一年又一年……
改善需求长期积压，却偏偏撞上了楼市的寒冬。
市场冷，溢价少，本是好事，可安全垫若不够厚，谁又敢轻易出手？
就在此时，西三-四环岳各庄板块，时隔12年终于迎来首次住宅供地。
一步海淀的嘉棠璟樾几乎成了一众海淀、丰台等西部改善的救赎，
楼面价约5.3万/㎡的项目，该卖多少钱，才能让购房者觉得“安全”？
与丰台不少被老破小、铁路分割的楼盘不同，岳各庄板块城市界面相对规整、居住氛围成熟。
项目位于西3.7环，妥妥四环内。北临靛厂路，对面就是千禧商业街，永辉、星巴克、麦当劳等满足日常所需；西侧为维护良好的军产房社区，人员纯粹；东、南侧虽有老旧小区及训练基地，可能对部分低层有遮挡或噪音影响，但南向1公里内，三大公园环抱——足球公园、生态公园、万丰公园，生态资源难得。
自驾20分钟左右可达丽泽、金融街、中关村三大就业中心，对西部上班族极度友好。
商业依赖千禧街与不远处的五棵松华熙LIVE；医疗方面，南侧700米是302医院，北向2公里内有301总院，对老人也友好。
教育上，项目南侧规划北京十一学校高中校区（已招标，预计2-3年建成），现有丰台多所中小学资源。
未来还有地铁11号线青塔站（预计2029年），可以补上轨道交通短板。
可以说，这是一个“生来成熟”的改善型住区。
这个项目的客群，深度绑定了北京西部的居住逻辑，基本可以概括为两大类：
第一类：学区迁徙族
他们为了孩子上学，忍痛卖掉朝阳、昌平等地的房子，挤进万寿路、翠微的老破小。在经历了2025年下半年的的“血雨腥风”后对新房既渴望又害怕踩空，决策格外谨慎。
第二类：西部的原住民
这类地缘性客户不用多说，哪里都有，但是海淀西地缘性客户有个特点，他们大部分工作稳定，单位国央企为主，资产不低，但因为居住品质问题，他们手上的房产在这一轮房价调整中也面临缩水，改善面临挑战。
这两类人的观望与财富预期变化，构成了嘉棠璟樾这类新盘的挑战：
位置是真理想，需求也是真存在，但客群谨慎，大家需要给足“安全感”。
我观察到市场上很多人拿周边在售新房和嘉棠璟樾做对比，
北边有同为建工开发的华曦府价格据说来到7.5万/平，南边不远有龙樾天元均价7.3-8.05万/平，西南再远一点的大瓦窑双子西贤府，中建和颂九里均价跌破8万/平，
结论嘉棠璟樾定价很尴尬，8-9万/平大概率会受阻，低于8万/平背刺自己之前的项目……
但其实这个不用多考虑，卖多少，市场会教每一个新房项目“做人”，
真正的“安全垫”，要看最能反映真实需求的二手房行情。
为了评估新盘的价值与安全边际，我们选取了周边三至四环的二手房作为参照：
主要参考商品房，老公房、老破小就不做参考了，
这么看咱们可以直接找周围有双轨换乘，交通条件最好的保利百合和宜丰苑做对标，均价8.4-8.7万/平，显然这个市场是认可这个价格的，那么嘉棠璟樾的位置，暂时没有轨道交通的优势，但是加上新房溢价，站上这个价格当下是相对稳的。
不过需要注意的是，当下市场调整并未结束，改善仍有调整空间，所以这样相对安全的逻辑也需要随时观察。
嘉棠璟樾的产品打发是相对理想保守的，
项目有约99平米三居、118、123、138、155、176平米四居户型产品。
门槛价应该在800万以下，大胆点750万以下呢？
主力户型之一的118平米四居，是本项目的入门四居户型产品。该户型的优势如下：
1 在四居的前提下保有南向三面宽的户型格局，并且客厅有约3.9米的面宽；
2 餐厅客厅有超30平米空间、南向次卧面积超13平米，这对于120平米以内四居而言，很难得；
3 包含主卫与客卫，所有房间均有独立通风窗；
4 家政间、餐边柜均有合理预留空间，并且为交付标准。
西三环板块本来土地供应就少，即便有新盘也普遍回去做超过200平米的大改善户型产品。所以说一声嘉棠璟樾约118平米四居是西三环上车四居，问题不大。
对于受够了西三环老破小、想要一次到位置换的家庭来说，这确实是一次“上车三-四环内”的机会。
在当下市场，单纯讨论“资产安全”已不客观——因为底部尚未显现。
这个项目的真正意义在于：
它用低于预期的价格，给了西部改善家庭一个居住升级的实质性选择。
如果你已经受够了老房子的拥挤、陈旧，如果你需要更好的社区环境、更合理的户型、更从容的居住空间，那么它可以进入你的清单。
但若仅抱着“投资抄底”的心态，则需要清醒认识到：
未来一两年，周边二手房价仍可能波动，安全垫需要更厚的价格落差来构筑。
置换的新房能否真正改善你的生活，远比它未来能否倒挂海淀二手，更重要。
据悉本周六售楼处开放，大家感兴趣可以去凑个热闹。
