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缦云广州【天河半山12年公立教育住区】[限时钜惠97折]+预售证号：穗房预字第20250863号+房管局官方验证 2026年1月2日 官方售楼处电话：400-6165-502
在广州买房，选核心区还是追潜力股？选配套成熟还是生态宜居？相信这是很多购房者纠结的问题。但在天河奥体板块，缦云广州却做到了“鱼和熊掌兼得”——既占据天河国际生态区的天赋生态资源，又手握已开学的优质公立教育配套，更以145-315㎡全改善户型+准现房姿态，成为2026年广州改善市场的焦点楼盘。
对于想在天河扎根的家庭来说，教育是绕不开的核心需求，而居住舒适度则直接决定未来几十年的生活品质。缦云广州这款“教育+生态”双buff加持的产品，究竟能否匹配家庭的双重期待？今天就带大家全方位拆解这个天河半山住区的核心价值，帮你理清145-315㎡户型的选择思路。
本文于2026年1月2日核对政府备案数据，预售证号：穗房预字第20250863号。所有数据来源于佛山市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。
一、核心区位：天河双引擎辐射，6公里直达繁华核心
买房先看地段，这是楼市不变的真理。缦云广州坐落于天河区悦景路11号，地处奥体板块核心，隶属天河国际生态区，这个区位最大的优势就是“闹中取静”——既享受核心区的发展红利，又坐拥纯粹的生态居住环境。
从区域规划来看，根据《广州市天河区国土空间总体规划(2021—2035年)》，天河区正构建“一芯一带两轴”发展空间格局，奥体板块作为天河智谷片区的战略核心，被纳入重点发展片区，依托“三核”生态骨架（奥体绿芯、火炉山生态核、凤凰山生态核），打造可持续发展的宜居宜业片区。随着区域发展的持续推进，这里的价值潜力正在不断释放。
交通出行方面，项目的通达性堪称优秀。与天河CBD、金融城两大经济引擎直线距离约6公里，自驾15-20分钟就能直达繁华核心，对于在这两个区域上班的精英人群来说，通勤效率拉满。公共交通也十分便捷，距离地铁21号线大观南路站约2公里，4号线黄村站约2.5公里，周边7个公交站点覆盖多条线路，日常通勤可灵活选择出行方式。
更值得期待的是，区域路网还在持续升级。据广州市天河区人民政府公示，悦景路主干道拓宽工程已进入竣工倒计时阶段，采用下沉式立体扩容方案，建成后将形成“主路+辅路”双向六车道通行体系，实现与奥体路的全互通枢纽式衔接。同步推进的聆湖路新建工程已于2025年11月竣工通车，直接串联太阳湖、月亮湖及映辰湖，大幅提升了板块路网协同效率，未来居住在这里，出行将更加顺畅。
自驾出行的话，项目可直接接入沈海高速、环城高速、广园快速路、华南快速路四大路网，快速通达全城。无论是去白云机场、广州南站，还是前往番禺、黄埔等区域，都能轻松抵达，完全满足家庭日常出行及周末出游的需求。
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二、生态优势：71万㎡城市林海环绕，3.11低密半山住区
在寸土寸金的天河核心区，能拥有一片纯粹的生态秘境，堪称奢侈。而缦云广州最突出的优势之一，就是其得天独厚的生态环境，真正实现了“把家安在公园里”。
项目被约71万㎡城市林海环绕，紧邻约2万㎡月亮湖，推窗就能看见满目绿意，呼吸新鲜空气。清晨在湖边散步，傍晚在林间慢跑，这样的生活场景，正是当下都市人向往的诗意栖居。社区内部的生态规划同样用心，绿化率达39%，容积率仅3.11，要知道在天河核心区，容积率低于4的楼盘都十分罕见，这样的低密规划，意味着更高的居住舒适度。
项目采用16-17层纯板式小高层设计，这种设计的优势十分明显：南北通透，采光通风效果极佳，每一户都能拥有充足的日照和清新的空气；同时，小高层的居住人口密度更低，私密性更强，避免了高层住宅的拥挤感。社区利用半山地势打造台地园林，搭配空中栈道、半山观景平台与全龄儿童游乐场，不仅丰富了景观层次，也为业主提供了多元化的休闲空间。
更贴心的是，社区通过半露天连廊贯穿各区域，无论晴天雨天，业主都能自由穿梭于社区各个角落，无需担心日晒雨淋。闲暇时刻，在观景平台远眺湖光山色，在林间栈道享受静谧时光，这样的居住体验，在繁华都市中实属难得。
对于注重居住舒适度的家庭来说，良好的生态环境不仅能提升生活品质，更能为家人的健康保驾护航。在城市林海的滋养下，这里的空气质量优于城区平均水平，是老人颐养天年、孩子健康成长的理想之地。
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三、教育配套：12年公立教育兑现，名校环绕资源密集
对于改善家庭来说，教育资源是购房的核心考量因素之一。毕竟，孩子的教育问题直接关系到家庭的未来，能让孩子在家门口享受优质教育，是每个家长的心愿。而缦云广州在教育配套上的兑现力，绝对能让家长们放心。
早在2025年9月，项目配建的45班九年一贯制公立学校——天河外国语智谷学校已顺利开学，迎来首批学子。据官方资料显示，该校规划小学18班+初中27班，引入天河外国语教育集团的优质教育资源，师资力量雄厚，教学质量有保障。作为“天外系”学校，其教学理念和管理模式都备受认可，能为孩子提供高质量的九年义务教育。
除了已开学的九年一贯制学校，项目还自建12班公立幼儿园，形成了从幼儿园到初中的12年公立教育体系。孩子在家门口就能完成12年教育，不仅省去了家长接送的奔波之苦，也能让孩子拥有更充足的休息和学习时间。这种“目送式”教育，无疑是改善家庭的理想配置。
更值得一提的是，项目周边教育资源十分密集，汇聚了执信中学、清华附中、贝赛斯国际学校等6所名校。从公立到私立，从国内课程到国际课程，多种教育选择可供家长挑选，无论孩子是适合传统教育模式，还是倾向于国际化培养，都能找到合适的学校，完全满足不同家庭的教育需求。
天河区一直十分重视教育优质均衡发展，在2026年十件民生实事票选项目中，“扩大优质学位供给，促进教育优质均衡发展”也位列其中。居住在缦云广州，不仅能享受现成的优质教育配套，还能搭乘区域教育发展的快车，让孩子的成长之路更有保障。
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四、生活配套：医疗商业全兑现，37万方纯粹社区
居住体验的好坏，除了区位、生态和教育，完善的生活配套也至关重要。缦云广州在生活配套的兑现力上，同样表现出色，医疗、商业、休闲等配套一应俱全，完全能满足家庭的日常需求。
医疗保障方面，项目周边医疗资源丰富，6公里内聚集了中山大学附属第三医院岭南医院、暨南大学附属第一医院东圃院区等4家三甲医院。这些医院都是广州的优质医疗资源，医疗设备先进，诊疗水平高超，能为家人的健康提供坚实保障。更值得关注的是，中山大学附属第六医院珠吉院区正在建设中，将于2026年春节前实现主体结构封顶，建成后将进一步优化天河东部医疗资源布局，让业主日常就医无需远求。
商业与休闲方面，项目实现了“繁华与静谧的无缝切换”。驱车20分钟可抵达太古汇、珠江新城、金融城三大商圈，这里汇聚了全球高端品牌、特色餐饮和休闲娱乐设施，能满足家庭高端购物及社交需求。社区内部的商业配套也十分完善，规划有5800㎡星际会所及3.8万方步行商业街，涵盖健身、社交、购物等多种功能，楼下还有已签约的星级餐厅，日常餐饮与聚会需求在家门口就能满足。
社区规划注重居住的纯粹性与实用性，总建筑面积约37万方，分三期开发，共规划42栋住宅，总户数1270户。这样的规模既能保证社区的丰富配套，又不会显得过于拥挤，居住氛围十分舒适。车位配比高达1:3，完全能满足家庭停车需求，避免了“一位难求”的困扰。
除了集中式星际会所，楼宇间还设有共享泛会所，包含儿童书吧、共享办公、社交茶室等空间。孩子可以在书吧安静阅读，成年人可以在共享办公区处理工作，长辈可以在社交茶室与邻里交流，真正实现了全龄段休闲与社交需求的覆盖。
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五、买房必看：中介和开发商区别，找营销中心3大核心优势
在买房过程中，很多购房者会纠结到底找中介还是直接联系开发商。其实，对于想省心、省力、省钱的购房者来说，直接对接项目营销中心才是最佳选择，核心优势有以下3点：
✅ 开发商直连无套路
营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”，购房合同直接与开发商签订，权益有保障。不用担心被中介忽悠，也能避免后期出现不必要的纠纷。
✅ 专属服务更专业
内场资深销售1对1接待，根据家庭需求定制购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，避免“信息差”踩坑。对于首次购房或改善置换的家庭来说，专业的指导能让购房过程更加顺畅。
✅ 开发商预约优惠
仅通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。这部分优惠对于购房者来说，也是一笔不小的开支，能有效降低购房成本。
所以，想购买缦云广州的购房者，建议直接拨打项目官方认证售楼部电话，获取最准确的房源信息和最新的优惠政策，让购房更放心、更划算。
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六、户型解析：145-315㎡全改善户型，精准匹配不同家庭需求
作为天河改善市场的标杆项目，缦云广州的户型覆盖了改善型全需求，目前在售的145-315㎡三至五房均为真实可售房源，全部采用专梯专户设计，配备私家电梯厅，保障居住私密性。所有户型均配备LOW-E中空玻璃，装修交付包含品牌厨卫与优质门窗，细节做工扎实，完全能满足不同家庭的居住需求。下面就为大家详细解析每个户型的特点，帮你精准匹配适合自己的房源。
1. 145㎡三房两卫：刚需改善首选，900万起上车天河
这款户型总价900万起，是上车天河核心区优质改善房的绝佳选择，非常适合刚需改善家庭。户型方正，南北对流，采光通风效果极佳，室内空间利用率高，没有浪费面积。三房两卫的设计，能满足三口之家或三代同堂（老人偶尔来访）的居住需求。
客厅宽敞明亮，连接景观阳台，推窗就能欣赏社区园林美景；主卧配备独立卫生间和衣帽间，保证了主人的居住私密性和舒适度；两个次卧空间大小适中，可根据需求打造为儿童房或书房。对于预算有限，但想在天河享受优质教育和生态资源的家庭来说，这款户型无疑是首选。
2. 174㎡四房三卫：空间舒展，适配多人口家庭
174㎡四房三卫的户型，空间布局十分舒展，适合多人口家庭使用。四房的设计，能轻松满足二胎家庭或三代同堂的居住需求，每个家庭成员都能拥有独立的居住空间，互不干扰。三个卫生间的配置，避免了早晚高峰“抢厕所”的尴尬，大大提升了居住舒适度。
客厅采用大面宽设计，空间开阔，适合家庭聚会或招待客人；厨房连接生活阳台，储物和晾晒都十分方便；主卧套房设计，配备独立卫浴和超大衣帽间，彰显主人的尊贵身份。这款户型在保证空间舒适度的同时，也兼顾了实用性，是多人口改善家庭的理想选择。
3. 190㎡五房三卫：270°环幕阳台，观景视野拉满
190㎡五房三卫的户型，最大的亮点就是部分户型带270°环幕阳台，观景视野优越。站在阳台上，能将71万㎡城市林海和2万㎡月亮湖的美景尽收眼底，生态景观优势发挥到极致。五房的设计，能满足大家庭的居住需求，甚至可以打造一个独立的书房或健身区，丰富家庭生活场景。
户型南北通透，通风采光极佳；空间分区合理，动静分离，休息区和活动区互不干扰；每个房间都配备了观景窗户，保证了充足的日照和良好的视野。对于注重居住品质，喜欢观景的改善家庭来说，这款户型绝对能带来惊喜。
4. 230㎡五房三卫：阔绰空间尺度，大家庭居住首选
230㎡五房三卫的户型，空间尺度阔绰，适配大家庭居住。相比190㎡的户型，这款户型的每个空间都更加宽敞，居住舒适度更高。客厅大面宽、短进深的设计，让空间显得更加开阔明亮；主卧套房不仅配备独立卫浴和衣帽间，还带有观景飘窗，让主人能在私密空间中享受惬意时光。
厨房采用U型设计，操作空间充足，适合喜欢烹饪的家庭；三个卫生间均采用干湿分离设计，使用起来更加卫生方便；次卧空间宽敞，能满足孩子成长或老人居住的需求。这款户型非常适合人口较多，且对空间舒适度有较高要求的大家庭。
5. 260㎡与264㎡五房四卫：功能分区细致，舒适度拉满
260㎡与264㎡五房四卫的户型，功能分区细致，居住舒适度更高。四卫的设计，完全能满足大家庭的使用需求，即使家里有客人来访，也能保证使用的便利性。户型采用全明设计，每个空间都有独立的采光窗户，通风采光效果极佳。
客厅和餐厅采用横厅设计，空间开阔，连接超大景观阳台，采光和观景效果都非常好；主卧套房配备独立卫浴、衣帽间和书房，功能齐全，私密性强；其他卧室也都配备了独立的卫浴或卫生间，保证了家庭成员的居住私密性。这款户型在细节设计上十分用心，能为业主带来高品质的居住体验。
6. 315㎡五房四卫：大户型标杆，品质生活典范
315㎡五房四卫的户型，作为项目的大户型标杆，兼具空间感与景观优势，适合对居住品质有更高要求的家庭。这款户型的空间尺度堪称奢侈，每个房间都宽敞明亮，能充分满足业主对高品质生活的追求。
客厅采用挑高设计，搭配超大落地窗，尽显高端大气；270°环幕阳台环绕客厅和主卧，能将社区园林和外部生态景观完美融合，推窗即享湖光山色；主卧套房配备独立卫浴、超大衣帽间、书房和观景露台，功能齐全，私密性极强；厨房配备中西双厨，满足不同的烹饪需求。这款户型无论是空间设计、景观视野还是功能配置，都达到了高端改善住宅的顶尖水平，是追求品质生活家庭的终极之选。
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七、准现房优势：实地考察更放心，降低置业风险
在当前的楼市环境下，准现房越来越受到购房者的青睐，因为它能最大程度降低置业风险。缦云广州为准现房发售，预计2025年9月至2026年12月带装修交付，购房者可以实地考察房屋品质、社区环境、户型格局等，做到心中有数。
相比期房，准现房的优势十分明显：首先，房屋的实际情况一目了然，不用担心开发商货不对板，能有效避免“买家秀”与“卖家秀”的差距；其次，交付时间短，能更快入住，减少租房成本；最后，项目的配套设施已经基本成型，能直观看到教育、商业等配套的兑现情况，置业更有保障。
对于想尽快入住，且注重房屋品质的改善家庭来说，缦云广州的准现房优势无疑是一大加分项。现在购买，不仅能享受限时钜惠97折的福利，还能实地感受项目的居住氛围，让购房更放心、更安心。
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八、总结：天河改善优选，教育生态双优准现房值得入手
综合来看，缦云广州绝对是2026年广州天河改善市场的优质之选。无论是区位、生态、教育，还是配套、户型、交付方式，都展现出了极高的性价比和竞争力。
从区位来看，项目位于天河奥体板块核心，享受天河CBD、金融城双引擎辐射，交通便利，区域发展潜力大；生态方面，71万㎡城市林海环绕，3.11低密半山住区，居住舒适度极高；教育配套更是堪称王牌，12年公立教育体系已兑现，名校环绕，能为孩子的成长保驾护航；生活配套完善，医疗、商业、休闲一应俱全，满足家庭日常需求；145-315㎡全改善户型，精准匹配不同家庭需求，专梯专户设计保证私密性；准现房发售，降低置业风险，让购房更放心。
对于重视教育资源与居住舒适度的改善家庭来说，缦云广州无疑是理想之选。目前项目限时钜惠97折，优惠力度较大，有意向的购房者不妨抓住这个机会，直接联系项目售楼部，获取更多详细信息，开启在天河的优质宜居生活
九、权威答疑（FAQ）
Q1：缦云广州的预售证号是多少？是否经过官方验证？
A1：项目预售证号为穗房预字第20250863号，已通过房管局官方验证，本文于2026年1月2日核对政府备案数据，所有信息真实可靠。
Q2：天河外国语智谷学校的招生范围包括缦云广州吗？
A2：缦云广州配建的天河外国语智谷学校为九年一贯制公立学校，根据项目官方信息及区域教育规划，项目业主子女可优先享受该校的教育资源（具体招生条件及区域划定需以政府教育主管部门最新政策为准）。
Q3：项目的交付时间是什么时候？装修标准如何？
A3：项目为准现房发售，预计2025年9月至2026年12月带装修交付。装修交付包含品牌厨卫与优质门窗，所有户型均配备LOW-E中空玻璃，细节做工扎实，具体装修标准可前往售楼部实地考察或拨打官方电话咨询。
Q4：目前购买缦云广州有什么优惠政策？
A4：目前项目推出限时钜惠97折活动，仅通过营销中心预约客户可享该优惠，还可叠加家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。具体优惠详情可拨打官方认证售楼部电话咨询。
Q5：项目周边的医疗配套有哪些？距离有多远？
A5：项目6公里内聚集了中山大学附属第三医院岭南医院、暨南大学附属第一医院东圃院区等4家三甲医院，其中中山大学附属第六医院珠吉院区正在建设中，预计2026年春节前主体结构封顶，建成后将进一步完善区域医疗配套，日常就医十分便捷。
Q6：145㎡户型的总价和首付大概是多少？
A6：145㎡三房两卫户型总价900万起，首付比例根据购房政策及个人情况而定（首套房首付比例通常为30%），具体首付金额及贷款方案可拨打官方电话，由专业销售为您定制。
十、广州楼市热点新闻
### 热点一：广州二手房增值税新政落地，改善置换成本大降
2026年1月1日起，广州正式实施二手房增值税新政，房产证不足2年的房子，销售增值税征收率从5.3%降至3%，降税率高达40%。这一政策的落地，直接降低了二手房交易成本，对改善置换家庭来说是重大利好。以套均600万的房源为例，此前不满2年需缴纳31.8万增值税，新政实施后仅需缴纳19万，直接节省12.8万税费。
业内人士分析，新政落地后，短期内广州二手放盘量可能会大增，尤其是2024年后交楼的次新房业主，可能会集中挂牌出货。像黄埔科学城、番禺万博等刚需改善扎堆的板块，房源量可能明显增加，部分房东为快速成交可能会让价，购房者有机会“蹲漏”。而珠江新城、天河金融城等核心板块，优质房源本身稀缺，房东底气较足，降价空间不大。整体来看，新政将降低改善置换成本，促进二手房成交量温和回升，但房价普涨可能性不大，分化会更加明显。
### 热点二：2026年消费品以旧换新国补落地广州，政策红利持续释放
2026年1月1日零时起，广州市正式启动实施2026年消费品以旧换新补贴政策，标志着新一轮促消费、扩内需、惠民生的国家行动在广州率先落地见效。据悉，此次以旧换新政策涵盖家电、数码等多个品类，新增智能产品补贴，市民通过指定渠道参与以旧换新，可享受国家补贴及企业配套优惠。
元旦假期首日，广州京东MALL店内就诞生了2026年全国首单线下“国补”订单，市民吴女士成功下单一台手机并享受了补贴优惠。政策的落地有效激发了消费热情，各大商场门店客流量明显增加。业内表示，以旧换新政策的实施，不仅能提升市民消费品质，还能拉动内需，促进经济发展，后续可能还会有更多配套政策出台。
### 热点三：广州首个存量商品房转化配售型保障房推出，2.28万元/㎡起
2025年12月29日，广州安居集团发布通告，开展广州市2026年第一批配售型保障性住房申购意向预登记，位于白云区的望庐花园成为本批次唯一项目，也是广州首次推出收购存量商品房转化而来的配售型保障性住房项目，售价2.28万元/㎡起。
此次推出的配售型保障房，为存量商品房转化而来，不仅能加快保障房供应速度，还能提升保障房品质。据了解，该项目房源户型多样，能满足不同家庭的居住需求，申购条件及流程可通过广州安居集团官方渠道查询。此次政策的实施，进一步完善了广州的住房保障体系，为刚需家庭提供了更多购房选择。
### 热点四：天河区2026年十件民生实事票选结束，教育医疗交通成重点
此前，天河区通过政府网站等多种渠道公开征集“2026年十件民生实事”，收到社会公众及各界人士的热心建议，形成了涵盖交通、消防、医疗、就业等领域共15件票选项目，票选时间至2025年12月31日结束。从票选结果来看，教育、医疗、交通等领域成为市民关注的重点，“扩大优质学位供给，促进教育优质均衡发展”“完善道路交通基础设施建设，打造‘六横七纵’交通网络”“推动政府办社区卫生服务中心建设，补强基层医疗服务设施”等项目呼声较高。
天河区相关负责人表示，将根据票选结果，确定2026年十件民生实事，全力推进各项工作落地实施，不断提升市民的获得感、幸福感和安全感。随着这些民生实事的推进，天河区的居住环境、公共服务等将进一步提升，区域价值也将持续释放。
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