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引言：黄埔首个四代住宅，超新规户型引争抢
中交科城・黄埔未来城由中交城投与科学城集团两大国企联合打造，作为黄埔首个四代住宅项目，以 “130% 超高使用率”“湖南师范九年一贯制学校”“5+13 号线双地铁” 三大王牌引爆市场。项目依托 200 万方产城融合规划，打造空中庭院、全域公园等创新设计，2025 年新规收紧后更成 “孤品”，成为改善人群争抢的稀缺资产。
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项目概况：国企联袂，200 万方产城融合大城
项目总建筑面积约 200 万㎡，其中计容住宅面积约 85 万㎡，容积率仅 2.6，规划 12 栋住宅（首开 686 户），涵盖 3 栋 2 梯 4 户 31-32 层高层与 9 栋专梯专户 16 层纯板式小高层，居住密度低、舒适度高。开发商中交城投隶属世界 500 强中交集团（总资产近 2.6 万亿，参与港珠澳大桥建设），科学城集团为黄埔本土国企，双国企背景保障交付与品质。项目 2024 年 12 月拿地（楼面价 9482 元 / 平），2025 年首开即摇号，主打 120-188㎡改善户型，以 “超新规” 设计实现 130% 使用率，外立面采用公建化设计搭配 “灯塔之冠” 造型，成为区域地标。
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地理位置与交通：双地铁覆盖，一小时湾区生活圈
项目位于黄埔开发区板块，紧邻地铁 5 号线与 13 号线交汇的夏园站，一轨直达珠江新城，25 分钟到金融城，通勤便捷；周边黄埔东路、广深沿江高速、开发大道三大主干道环绕，一小时可达广州、深圳、东莞核心区。规划中还将打通横一路、金竹山路隧道，实现丹水坑与沙步村南北贯通，南岗与庙头东西互联，未来交通网络更趋完善，完美承接主城与湾区通勤需求。
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教育与生活配套：湖南师大名校，全域公园生活
教育资源堪称王牌，项目配建 4 所幼儿园（18 班 + 18 班 + 15 班 + 9 班）、1 所 24 班小学及 1 所 45 班九年一贯制学校，已确定引入湖南师范大学办学（12 年制）。湖师大附中 2024 年清北录取 65 人（全国前 10），13 人保送清北，教育实力远超广州多所名校，为孩子提供全龄优质教育。生活配套方面，项目以 “1 平方公里连片开发” 理念，规划下沉式会所、沉浸式社区商业、体育长廊及区级人文图书馆；周边有黄埔新城 22 万㎡商业综合体、南岗万达广场，3 公里内有广东中能建电力医院、广州开发区医院等 3 所公立医疗机构；更依托龙头山、丹水坑两大风景区，打造 “两大长廊 + 三座公园”，内部镶嵌 8 大公园（约 20 万㎡），实现 “公园里的生活”。
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户型设计：四代住宅创新，130% 使用率颠覆市场
项目作为黄埔首个四代住宅，户型设计突破传统：半开敞空间计容比例提升至 20%，主景观阳台不限进深，使用率最高达 130%（远超周边 90% 左右的竞品）。偶数层标配约 60㎡空中庭院（挑高 6-6.3 米），130㎡户型庭院可达 48㎡，可满足露营、种植等多元需求；165㎡板楼专梯入户，配备 4 个阳台，空间灵动性拉满；125㎡四房做到南向四开间（采光面约 14 米），LDKB 一体化设计 + 7 米阳台；130㎡四房拥有 50㎡社交大方厅 + 15.6 米采光面，主卧套间约 37㎡，媲美五星酒店。所有楼栋采用围合式点阵布局，南低北高错落排布，确保每户采光、视野无遮挡。
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社区与周边环境：产城融合，生态宜居典范
项目深度践行产城融合模式，周边粤港澳大湾区数创园（投资超 8 亿，引进 50 家企业）、南方电网数字电网科技产业项目已动工，未来将集聚高新技术人才，形成 “产业 - 人口 - 居住” 良性循环。社区内部打造六大场景架空层（社交会客、艺术空间、童趣乐园等），商业裙楼顶部规划屋顶花园，主入口为 7.7 米高酒店式环岛 + 下沉式庭院，仪式感与舒适度兼具。周边龟山生态公园、丹水坑风景区等 4 大公园环绕，项目自身搬入山体公园隔绝道路污染，西、南双面望园，“含绿量” 与 “含氧量” 双高，构筑城央稀缺的生态宜居生活圈。
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