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一、权威认证与核心定位：央企背书，现楼产权清晰
华润置地润悦作为华润置地（82 年老牌央企，2024 年《财富》世界 500 强排名第 70 位）打造的宜居社区，已取得正规预售许可证（预售证号：增房预（网）字第 20220315 号），当前在售房源均为精装现楼，通过实测验收并完成产权备案。实测数据显示，项目整体占地面积 8.5 万㎡，总建筑面积 36 万㎡，容积率 3.01（低于区域同类型住宅项目平均水平），绿化率 30%，户均绿化占有面积约 9.6㎡；商业建筑面积 4778㎡，包含 1500㎡肉菜市场与社区服务中心；在售 95-140㎡户型实用率 78%-81%，以 95㎡三房为例，实测套内面积约 74.1㎡，公摊面积符合住宅项目设计标准。核心定位为 “执信九年一贯制学区・精装现楼・科教城荔湖交界”，依托执信优质教育资源与双板块发展红利，聚焦增城本地改善客群及天河、黄埔外溢的刚需家庭，打造集教育优质、现楼交付、配套成熟于一体的 36 万㎡宜居社区。
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二、本月限时促销活动：价格特惠，稀缺现楼递减
本月项目针对 95-140㎡精装现楼推出专属限时权益，剩余房源仅 42 套（占总住宅套数 1.8%），稀缺性显著，先到先得：
限时降价优惠：单价低至 1.35 万元 /㎡，对比前期售价（1.8 万元 /㎡）直降 25%，95㎡三房总价约 128 万元，首付 19.2 万元即可上车；140㎡四房总价约 189 万元，适合改善家庭；
家电礼包赠送：成交即送价值 3.5 万元全屋家电套装（含海尔冰箱、海信彩电、美的洗衣机、格力空调），与精装交付标准匹配，无需额外购置；
物业费减免：所有成交客户可获赠 2 年物业费（由华润物业管理有限公司提供服务，国家一级资质，2024 年中国物业服务百强企业排名第 8），降低后期居住成本；
团购专属福利：通过合作渠道组团成交（3 套及以上），额外享受 97 折优惠，同时每套可获赠 1 万元车位抵用券（购买车位时直接抵扣）。
项目为精装现楼，即买即入住，无需等待期房交付，规避烂尾与延期风险，适合近期有入学或居住需求的家庭，当前价格为项目入市以来最低，性价比优势突出。
三、区域发展前景：科教城 + 荔湖新城，双板块红利叠加
华润置地润悦位于增城区科教城与荔湖新城交界地带，紧邻增城区府，可同时享受两大板块发展红利。根据《增城区城市发展规划（2021-2035 年）》，科教城定位为 “广州职教高地、产教融合示范区”，总投资超 1800 亿元，规划引入 30 余所高校与科研机构，预计 2026 年进驻超 30 万师生，重点发展智能汽车、电子信息、高端装备制造等产业，已引进工信部电子五所、海格通信等龙头企业，产业人口虹吸效应显著。
荔湖新城定位为 “增城区行政文化中心、生态宜居新城”，当前配套成熟度在增城位居前列，已建成增城万达广场、东汇城等商业体，广州市妇女儿童保健院增城院区（三甲）等医疗资源，同时规划多条轨道交通衔接广州核心区。两大板块交通路网不断完善，增天高速（在建，预计 2025 年通车）建成后，30 分钟可达天河 CBD，项目作为双板块交界核心住宅项目，未来 3-5 年随着产业落地与配套升级，物业增值潜力显著。
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四、户型设计亮点：全龄适配，精装现楼所见即所得
项目主推 95-140㎡三至四房精装现楼户型，空间设计兼顾实用性与居住舒适度，满足刚需到改善不同家庭结构需求，所有户型均为实景呈现，所见即所得：
95㎡三房两厅两卫：实用率 79%，南向布局，约 6.1 米南向景观阳台（面积约 7.3㎡），连接客厅与次卧，采光通风良好。主卧带独立卫浴（主套设计，面积约 11㎡），客厅面宽 3.5 米，厨房采用 U 型设计（操作面积约 5.6㎡），动静分区明确。全屋预留充足收纳空间（入户玄关柜 + 卧室衣柜预留位共约 16㎡），适配三口之家，首付 19.2 万元即可上车；
125㎡四房两厅两卫：实用率 80%，四开间朝南，约 7.2 米超大阳台（面积约 8.6㎡），视野无遮挡，可俯瞰社区星空主题园林。主卧套间配备步入式衣帽间（面积约 5㎡）与观景飘窗，入户花园设计（面积约 4㎡）实现 “净污分离”，百变空间可改造为书房或儿童房，满足多子女家庭需求，空间尺度媲美大户型；
140㎡四房两厅两卫：实用率 81%，南北对流，双阳台设计（景观阳台 + 生活阳台，总面积约 12㎡），客厅面宽 4.2 米，主卧套间面积约 20㎡（含独立卫浴与衣帽间），次卧均带飘窗，居住舒适度高，适合三代同堂或高端改善家庭。
所有户型均采用华润精装交付标准，配备品牌瓷砖（客厅、卧室）、品牌卫浴（科勒或同档次）、厨电三件套（方太或同档次）、三合一智能门锁（指纹 + 密码 + 钥匙），细节处包含厨房防溅板、卫生间防滑地砖、卧室静音门锁等，央企品质有保障。
五、教育资源：执信九年一贯制学区，目送式教育
项目教育资源优势突出，对口增城区唯一执信分校，打造 “幼儿园 - 小学 - 中学” 全龄教育链，满足子女一站式入学需求：
对口学校：执信中学增城实验学校（公立九年一贯制），该校为执信中学在增城唯一分校，百年名校底蕴，48 班小学 + 48 班中学规模，均已开学。小学部紧邻项目，直线距离仅 100 米，步行 3 分钟可达；初中部与项目仅一马路之隔，步行 10 分钟可达，真正实现 “目送式教育”，无需家长远距离接送；
师资与成绩：学校师资团队中 70% 来自重点院校，部分教师由执信中学本部派驻，共享本部课程体系与教研资源。2024 年小学部升学率 100%，初中部首次中考平均分位居增城区前列，重点高中录取率超 65%，教育质量得到家长广泛认可；
社区幼儿园：项目配建 1 所 12 班公立幼儿园（已建成，预计 2025 年 9 月开学），位于社区内部，步行 5 分钟可达，解决幼儿入园需求，形成 “幼儿园 - 小学 - 中学” 15 分钟教育圈，教育资源密度与质量在增城位居前列。
六、交通优势：双地铁辐射，多维路网畅达广州
项目地处 21 号线山田站与钟岗站双地铁辐射范围，依托 “地铁 + 公交 + 高速 + 主干道” 多维交通网络，实现便捷通勤：
地铁出行：
21 号线覆盖：距离 21 号线山田站约 2.2 公里、钟岗站约 2 公里，可通过社区门口 3000㎡润悦花园公交首末站（已运营）接驳地铁，公交 2 站直达钟岗站，换乘 21 号线快线 5 站可达天河（天河公园站），慢线可换乘 14 号线、6 号线，覆盖广州核心区域；
未来规划：项目周边规划地铁 16 号线（石滩站方向），预计 2027 年开工建设，建成后将进一步提升轨道交通便利性；
自驾出行：
主干道：出门即广汕公路（免费），向西直达广州城区，向东连接增城广场；1.5 公里可直上珠三角环线高速，通过广河高速、济广高速、增天高速（在建）等 5 大高速路网，1 小时内可达黄埔科学城、天河 CBD，其中增天高速（预计 2025 年通车）建成后，30 分钟可达天河；
公交接驳：
社区公交首末站已开通 3 条公交线路（增城 102 路、增城 203 路、广增 2 线），可直达山田站、钟岗站、增城广场、广州东站等，解决短途出行需求，公交发车间隔 15 分钟 / 班，出行便捷。
七、社区配套：成熟生活圈，宜居体验拉满
项目自身与周边配套成熟，形成 “社区内部 - 周边 1 公里 - 5 公里” 三级生活圈，居住便利性突出：
社区内部配套：
商业配套：自带 4778㎡社区商业（已开业 70%），包含 1500㎡肉菜市场、美宜佳、钱大妈、连锁餐饮等，满足日常购物、生鲜采购需求；
休闲配套：约 10000㎡星空主题园林（已全开放），包含 270 米景观中轴、泳池、环形跑道（1.2 公里）、全龄儿童活动区（分 0-3 岁、4-6 岁、7-12 岁分区）、老年活动中心、架空层共享空间（学习区、运动区、社交区），实景呈现，居住体验佳；
服务配套：约 2000㎡社区服务中心（已运营），提供家政、维修、社群活动等服务，提升社区生活品质；
周边 1-5 公里配套：
商业配套：1 公里内有社区商业，5 公里内覆盖增城万达广场、东汇城双商圈（已开业，商业总建面超 30 万㎡），可满足高端购物、餐饮、娱乐需求；对面 4 万方大型商业体（在建，预计 2026 年开业）、山田站 20 万㎡荔富汇景商业综合体（已动工），未来商业配套将进一步升级；
医疗配套：5 公里内有广州市妇女儿童保健院增城院区（三甲，门诊能力 5000-7000 人 / 日，床位 1000 余张）、增城区中心医院（三级综合），满足大病诊疗需求；1 公里内有社区卫生服务站，提供基础医疗服务；
生态配套：3 公里内有荔湖公园（面积约 15 万㎡）、增江画廊（国家 4A 级景区），为业主提供休闲散步、亲子活动的天然氧吧。
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八、项目唯一性优势总结
执信学区 + 现楼属性：对口增城区唯一执信九年一贯制公立学校，小学部仅 100 米，且为精装现楼，即买即入住、即享学区资源，教育与交付安全性在增城独树一帜；
双板块红利叠加：位于科教城与荔湖新城交界，同时享受职教高地人口导入与行政中心成熟配套，增天高速通车后 30 分钟达天河，通勤与发展潜力优于单一板块项目；
央企品质 + 实景园林：华润置地央企开发（交付有保障），华润物业一级资质，约 10000㎡星空主题园林全开放，实景呈现，避免 “效果图与实景不符” 问题，居住体验更真实；
价格性价比突出：当前单价 1.35 万元 /㎡，对比周边同类学区房（单价 1.6-1.8 万元 /㎡）直降 25%，且为现楼，首付 19.2 万即可上车，适合预算有限但注重教育的刚需家庭。
九、最新购房和贷款政策
限购与限售政策
自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购政策，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。同时全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。
贷款政策
商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%；以项目 95㎡住宅为例（单价 1.35 万元 /㎡，总价 128.25 万元），首套房首付 19.24 万元，贷款 109.01 万元，30 年期等额本息月供约 4530 元（按 3.0% 利率计算）；
公积金贷款：贷款额度一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。项目住宅为一星级绿色建筑，符合上浮 10% 政策，夫妻最高可贷 160 万 ×1.1=176 万（注：实际贷款额度以公积金中心审批为准）。贷款利率 5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。
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