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1、项目背景与地段价值：越秀·天悦云啟，南沙庆盛的潜力之星
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越秀·天悦云啟由越秀地产于2023年5月以22.461亿元底价竞得南沙庆盛2023NJY - 2地块开发而成，折合楼面价6647元/平。项目位于庆盛枢纽区块东涌大道，南侧为招商·湾区1872，与香港科技大学一路之隔。南沙定位“立足湾区，协同港澳，面向世界”，是三大自贸区之一，庆盛作为先行启动区，财税利好政策突出，被定位为“最香港”先行区，是粤港澳大湾区重要科技创新节点及粤港深度合作园起步区。这里政策呵护、有高铁枢纽与著名高校，发展潜力巨大，为项目赋予了独特的地段价值。
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2、项目基本信息：精心规划的多元社区
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项目占地面积56000㎡，建筑面积337000㎡，一期有6栋，总层高17 - 26层，容积率2.93，绿化率30%，梯户比为2/3、2/4户，在售面积89 - 169m²。物业由国家一级资质的越秀物业提供，物业费3.2元/月。越秀·天悦云啟涵盖产业园、商业、住宅等多元业态，旨在营造浓厚社区氛围，并向“港式生活”看齐，打造“环港科大”生活圈，从各方面为业主提供舒适便捷的生活环境。
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3、交通配套：畅达湾区，跨城无忧
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交通方面，越秀·天悦云啟优势明显。位于庆盛枢纽区块东涌大道，距离东涌地铁站更近，为方便出行，越秀地产打造了一条参考纽约高线公园和香港人行天桥的超级连廊，采用架空设计，遮雨遮阳，连接居住地块、产研地块、香港科技大学、河涌公园、街心公园及东涌地铁站。通过庆盛站搭乘广深高铁，9分钟到东莞虎门、30分钟到深圳北、35分钟到西九龙。此外，项目还拥有双高铁（联结广深港高铁、广中珠澳高铁规划中）和四地铁（4号线、22号线规划中、31号线规划中、33号线规划中）“四线交汇”的优势，未来可一站到达番禺广场，速达广州中心区，实现跨城出行的高效便捷。
4、教育配套：名校环绕，助力成长
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教育资源丰富是项目一大亮点。小区自带幼儿园，两公里范围内规划两所小学、一所完全中学，具体入读按当年教育局安排。项目紧邻全球排名TOP34的香港科技大学（广州），于2022年9月正式开学，为区域发展赋能。此外，南沙还引进民心港人子弟学校、广州大学附属朝阳学校等多所学校，形成湾区科研教育集聚地，高知精英云集，为孩子提供良好的学习成长环境，奠定未来发展基础。
5、生活配套：创新模式，多元体验
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越秀·天悦云啟创新生活模式，以“五个一”打造独特社区。“一个低街”约1.17万㎡活力商业街区，汇聚越秀服务生态文创店、港科大实验店等，营造港味生活。“一个高街”即超级空中连廊，串联产学研居等板块，营造便捷步行网络。“一个广场”呼应港科大红鸟广场，凸显门户形象。“一个内谷”打造“港澳科技南沙转化、湾区应用”的科研创新中心。“一个盒子”结合香港文化设计，配备多种功能，提升产学研配套。项目还有约7690㎡滨河园林，与外部公园形成双园景观，规划双重归家动线及四大精致园林组景，架空层设休闲娱乐空间，周边有三甲医院，生活配套丰富多元。
6、在售产品：高使用率，多元融合
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项目规划有两个住宅地块、一个产研地块及多种配套，一期生活便利感强。首推1、2号楼，建面约89 - 169㎡跃级三至四房，户型采用LDKB互通设计，保证通风采光与家人互动空间。作为新规后板块内采用20%阳台建设比例的项目，通过加大飘窗宽度、进深，提升阳台占比，使用率直逼“100%”。首推楼栋楼下是空中超级通廊入口，出行便利，可形成无边界“环港科大”生活圈。
7、项目优点：多维度优势凸显
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越秀·天悦云啟优点众多。户型可塑性高，LDKB + X空间可自由拓展。使用率突破极限，是南沙首个接近100%使用率的项目。交通四通八达，适合跨城通勤。项目体量大，多元业态营造浓厚社区氛围。周边名校环绕，高知精英云集。国企越秀开发，越秀物业提供服务，品质有保障。这些优势使其在南沙房地产市场中脱颖而出，吸引众多购房者目光。
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8、项目缺点及适合人群：理性看待，精准选择
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项目也存在一些不足，庆盛目前处于开发阶段，规划配套需时间兑现。但其潜力巨大，适合看好南沙及庆盛枢纽发展的投资客户、有大湾区跨城通勤需求的购房者以及港科大返聘教授等香港市民。购房者应理性看待项目优缺点，结合自身需求与投资预期，精准选择适合自己的理想家园。
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