扛不住了？
去年“3·30”新政对于商业公寓的严格限制，正从貌似不直接相关的两个文件中，被逐步化解，甚至全部“通关”了？
去年已经发布和近日正在征求意见的两个“旧改”政策文件，分别针对了去年严厉商办调控政策的两大条款。
先是在去年年底，规定了经城市更新部门立项的项目可以不受单个建筑面积不得小于300㎡的限制。
接着是差不多过了一年之后，制约着公寓单位禁售个人的“苛刻”条款，也准备从城市更新项目“松口”了。
相比去年对商办项目单个建筑控制的松绑，如果“旧改”商服项目可以向个人出售的话，对公寓市场的影响将会更加大。
因为毕竟，目前市面上还有不少新政前已经报建的小面积公寓单位在售，买家对商业公寓只有大户型可以选择的感觉不明显。
而一旦从“旧改”项目而来的商业公寓单位又可以向个人出售之后，置业门槛又将大幅降低。
按照以往商业项目首付五成的比例，就等于“旧改”商业公寓项目的门槛大降一半！
有些买家可能不明白，为什么同一个公寓单位，以公司名义购买必须一次性贷款，不能按揭。
原因就是银行的按揭贷款只能是为个人购买商品房提供的，法人单位肯定不行。
近期成交不俗
近期，一度偃旗息鼓的商业公寓楼盘有越多越多的新面孔冒出来，让波澜不多的楼市显得更热闹。
原因就是市场对商业公寓的接受程度在增加。
△数据来源：合富研究院
刚刚过去的10月，公寓市场成交进一步走高，整体共计成交1762套，9.27万㎡，成交面积环比上升24%，多个区域成交量保持上扬。
△数据来源：中原地产
分析认为，公寓物业投资需求继续保持上升。此外，上个月新增入市的项目，预计会在近期获得市场的关注，近期市场的高位需求走势将有望延续。
当然，如果广州的“3·30”新政仅对城市更新项目网开一面，其他的商服项目会不会觉得根本就是存在双重标准呢？
放松“旧改”项目只能出售给法人单位的限制是否最终实行？其他非城市更新项目楼盘又能不能同样得到豁免？我们将拭目以待。
回到公寓产品本身，如果不考虑升值的因素，广州的商业公寓，究竟租金回报率会有多高呢？
地产派小编对各区在售公寓项目的价格和租金回报率做了摸底。
结果还是很令人意想不到的！
各区公寓项目投资回报率
不看不知道，目前主城区天河、海珠等中心区域的商业公寓单价高达6万-7万元/㎡，番禺的不少公寓项目售价也达到了3万元/㎡以上。
同时，外围区域的公寓项目售价，却还有万元出头的单位！
等于最贵的一套能买便宜的六七套的样子。
不过，其实下面才是重点。
投资回报率呢？并不是说市中心价格高的项目租金回报率就高啊！
反而是外围区域单价低的单位，租金回报率更高。
目前在售公寓，已经有单位交楼，有租金数据的，毛投资回报率普遍在3%左右。
但较低仅为1.5%，租金回报率水平跟普通新建住宅差不多。
较高的，小面积单位，投资回报率则可以突破4%。
原因只有一个，即使市中心公寓单位的租金水平再高，相对于水平更高的房价，回报率就给比下了。
当然，市中心的项目出租率会比外围区域稳定很多。外围的底价公寓是否能保证租户客源是个问题。
无论是从升值的角度还是投资回报率的角度，选总价高的？还是选总价低的？抛开地段的因素，相信大家都有答案了吧。
文章来源：广州地产派
下面小狐摘取一些楼盘公寓，如有兴趣，欢迎致电咨询。
