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四、售后专属通道?终身服务保障
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「天潼里」位于北外滩核心区，距离外白渡桥非常近，外滩可以步行达，享受外滩的配套。
右下地块即为项目位置
天潼里位于内环内北外滩核心，天潼路近乍浦路口，独占江（黄浦江）河（苏州河）交汇上佳地段。
观家新房注意到，天潼里住宅产品户型图特别多，达到42种。包含面积段约209-641㎡高层住宅，面积段约231-400㎡多层住宅，面积段约㎡高层住宅110-433㎡叠加别墅（含平层），面积段约502-907㎡合院别墅。
项目风格复古、隽永，典型的海派风味建造。
天潼里打造约3.3万㎡的新石库门里弄洋房、海派叠墅和联排等产品。在寸土寸金的传统市中心，大尺度的别墅和花园，着实难能可贵。
项目由GOA大象设计创始人陆皓先生操刀，汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄住宅”。
项目效果图
观家新房注意到，共125套住宅单元，从图示来看，全部是风貌住宅产品。以下为首开楼栋图示，59套小高层+15套合院别墅：
我们来看看部分样板房介绍：
玄关是空间过渡的前站，是外部世界与私人领域之间的节奏转换地。通过材质、肌理、色调的搭配组合，构建具有电影质感的归家场景。作为空间的重要组成部分，艺术品恰如其分地妆点其中，让主人的风雅志趣一眼可见。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
玄关具有变化性与功能多重性，壁纸融合中西方色彩和纹样，除了更衣功能，更摆放了古董书写桌，以手写文字传递信息，传递慢节奏生活方式，丰富空间的装饰和功能，目光所及视角变得丰富。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
硬装上以木饰面和米色石材做结合，物料原始肌理感，表达经历时间后的沧桑痕迹。大理石地面镶嵌精致金属条，保留材质的原始感，木饰面配柔和灯光，调和出安宁澄澈的归家氛围。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
黄铜门锁系统，是门厅中无法掠过的视觉焦点，它极具质感，与空间的美学特征统一。Design333特别请了Von Morris创始人Eric Morris一同探讨样板间与整个项目所需要的门把手设计，经过了对饰面、手感、形制的多轮讨论与打样，研发出了一款天潼198项目限定的门把手。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
悬挂的画作《Balancing Thoughts》来自艺术家Jean Kenna，丰富的色彩传递着空间的情绪，也奠定了整体基调。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
画作两侧的艺术玻璃移门，是专业匠师手工雕刻多次的成果，随着光线角度、明暗的变化，绽放出迥异的美。
新湖天潼198(公寓)展示样板间实景图
常被忽略的踢脚线，在设计师的妙笔下绽放新生。石材+斜面的设计组合，赋予了踢脚线别样的建筑美感。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
客厅，是一处留白的空间，一整面洞石墙面为客厅带来了主题性。米白的洞石是20世纪现代主义大师常用的材质，在这里和不同年代的家具与艺术品构成了纯粹和谐的对比。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
客厅，也是一处流动的空间，通过“自由灵活的组合”营造不拘束的社交空间，家具摆放，连而不挡，分而不隔。满目吸睛的艺术品，错落布置的家具，丰富着空间的视觉层次。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
主要位置的多功能大长桌，可以做书桌，聚餐冷餐摆台，也可以做艺术品展示桌，让艺术与空间交融相生。同时，大长桌也起到了模糊走廊与客厅空间的作用，无形中放大空间的层次感，增添了空间的功能性。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
正式的大沙发区域，灵活散座区域，家具注重收藏种类多样性，中式圈椅，西式小沙发，灵活移动，根据需求可聚可散。手工编织的复古羊毛波斯地毯，用植物和矿物天然染料来进行染色，拥有了抗衡时间侵蚀的美，更增加了收藏的丰富性，是高品味的体现。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
融合焕新的高柜摆放于洞石墙前，哑光与纹路丰富的米白洞石衬托出了高光黑色烤漆的深邃与沉静。而嵌入柜面的中式楠木挂屏无疑是点睛之笔，采用朱红鎏金工艺对人物和图案进行着色，展现了传统与现代融合的可能性。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
客厅另一端，是连接房内与外景的介质空间，在这里主人和客人可以享受美酒雪茄。看似独立的空间，实际延伸了客厅的功能，也延伸了窗外景观到室内的视线。
设计师于此放置了一张来自20世纪30年代的Art Deco 扶手椅，并通过法国品牌Métaphores的提花面料，重构椅面的色彩与质感，顺应着上海滩的复古风潮，让古典家具以崭新的容貌重回生活。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
倚窗而望，既有新上海的繁华城景，又有旧上海的古典砖墙，万千景致化作一席流动的生活背景画。
与三五好友谈论艺术思潮的太太、研究行业前沿咨询的先生、探索世界奥秘的孩子，每个家庭成员都是空间的主人，都能创造心仪的场景与氛围。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
以餐厅为载体，重构“人与空间”的关系，让人和各项功能产生“亲密接触”，让人主宰空间，成为空间主角。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
光线，是空间的灵魂。为了雕琢一间光感餐厅，设计师特别选用亮面漆吊顶与整面白色高光烤漆墙板增加光反射，为空间勾勒金灿质感的轮廓。即便在阴天，依旧能在餐厅里感受到近似午后阳光的温暖气息。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
餐桌上盛放的热带花卉与橘色亚麻帆布面壁纸，一同传递出热烈的情感，一幅展现自然风光的画作《The Old Walnut Tree B》丰富了空间的色调，在贵雅的氛围中妆点质朴与原始的美。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
卧室去繁就简，以沉静温暖的配色和材质，营造和平宁静的氛围。一幅山水花园刺绣屏风点缀其中，予人舒适松弛之感。可移动家具组合，既独立又彼此链接，便于情感交换。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
空间布局以满足日常需求为主导，休憩、梳妆、阅读，各功能区划分清晰，同时增加了与户外景观的联动，引景入室，内外呼应。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
秩序，是主卫浴空间布局的重点。两个独立台盆相对而立，分属男女主人，营造出从容自如的使用体验。大面积运用黑白撞色大理石，让空间的秩序美与材质的自然美融合，颇具观赏韵味。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
整体延续了卧室的摩登情调，灯光氛围流畅而明亮，一整面展示柜的植入，突破了卫浴空间的功能桎梏，兼顾实用性与美学表达。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
一抹亮色，从素雅的卫浴空间跳脱而出。来自白宫御用品牌Kallista（卡莉斯塔）的龙头套装，专为天潼198项目定制复古陶瓷红，华丽而传统的色泽，呼应着项目的红砖风貌。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
步入式衣帽间隐于卫浴内部，创造出一体化体验，金属质感的柜体材质，与卫浴石材形成对比，增加了视觉的丰富性。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
设计团队对厨房的处理，为我们打开了审视空间关系的另一种视角。
厨房采用洄游式立体布局，一半是“工作厨房”，隐于内部的中式厨房，有效避免油烟外泄，无论烹炸煎烤，空间之外清新依旧。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
另一半是“社交厨房”，显于外部的西式厨房，与餐厅保持良好的视线关系，烹饪西餐的同时可与亲友无碍交流互动，分享乐趣。安置一组玻璃柜，便于展示主人的藏品餐具，让厨房也成为艺术的浸润之地。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
一中一西，一隐一显，空间递进，意趣翻倍，生活方式的探索之旅也由此展开。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
书房色调沉稳大气，精心设计的柔和灯光突显书香气韵，吸引人们长久驻足，于宁静的氛围中品味知识的力量。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
多功能书架彰显着设计的巧思，形成有如博物馆般的展示方式，即可放置日常读物，亦可展示珍本藏书。同时，利用屏风做隔断，与圆桌结合形成私密空间。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
可坐可卧的软塌，让书房升级为舒适安逸的精神领地。一杯咖啡，一本好书，一张黑胶，消磨一段悠闲的午后时光。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
320㎡美学样板间（公寓），以美为关键词，链接人与空间，通过疏密有度的体验，为人们保留了一份畅想未来的惬意。随着阅历增长、生活积累，稳定的审美体系逐渐成形，人们会愈发期待如“white box”一般的生活场域，以此唤醒与内在的对话，实现美的表达。
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天潼198(公寓)展示样板间实景图
此外，天潼198还打造了27席藏品级合院产品，一栋一境，围合天地，珍藏无尽风雅。
天潼198合院设计细节示意
目前，合院样板房正积极筹备中，致力于淬炼上海百年历史记忆，重构契合当代生活方式的顶级居住空间，诠释私宅的价值所在。
天潼198合院效果图
天潼198合院效果图
天潼198合院效果图
再来看看户型图：
天潼里售楼处电话:400-8874-108✔【已认证】
天潼里营销中心电话:400-8874-108✔✔【已认证】
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对于很多非房地产行业且不太了解上海市场的普通人来说，很容易把“上海的房子”与“豪宅”画等号。
上海的高端市场确实在全国范围内有一定的引领作用，一直都有着非常强劲的韧性，在各大媒体宣传上也经常出现各种与上海豪宅有关的新闻。
然而从上海整体市场来看，豪宅及顶豪市场只是其中的一部分，在上海仍有大量的普通购房者。甚至，从整体市场来看，普通购房者才是主流。
CRIC数据显示，2017年至今，上海一二手房成交套数的比值一直在1:3左右，也就是说每卖1套一手房就有3套二手房成交。从成交套数来看，二手房占据绝大多数。与此同时，虽然一手房经常出现较高成交价格，但上海二手房套均总价一直在300多万元/套，2025年一季度上海二手房套均总价为352.56万元/套。
即从整体市场来看，300万左右的二手房才是上海买房的大多数。
从成交来看，这个价格段的二手房主要为市区“老破小”及郊区相对较大、较新项目，其中“老破小”从2024年起开始成为年轻人的“新宠”。
上海的房地产市场较为成熟，一直以来市场成交以二手房为绝对主力，新房成交规模占比一直都在30%左右。
从历史数据来看，2017年至今，一手房成交套数占上海一二手房整体规模的24.62%，除了2022年至2023年受“三价就低”及一手房集中供应等影响，一手房成交套数占比有所回升之外，其余基本都在25%以内。
从成交价格来看，2017年至今上海二手房套均成交总价都在300多万，其中2025年前3月价格最高，套均总价352.56万元。
这一数据与很多网络上的信息以及对上海市场不太了解的网友们的“直觉”有较大差距，对很多非房地产行业且不太了解上海市场的普通人来说，上海似乎“遍地豪宅”“动辄千万起”“一个卫生间都买不起”……
事实上，很多人对上海市场的误解主要受上海中高端新房市场影响，上海商品房市场发展较早，如今的上海新房主要以“改善型”需求为主，其中还有不少“再改”“终改”等需求。
CRIC数据显示，2017年至今上海一手房套均成交总价大多在600万以上，其中2025年前3月价格最高，套均总价956.17万元/套。上海的新房市场受供应结构影响较大，2024年至今高端项目集中入市，其中不乏多个核心区域风貌别墅项目，因此推动了整体一手房市场的套均总价。但从成交套数来看，与上海一二手房整体成交相比，数量极少。
聚焦到二手房来看，上海总价500万元/套以下的成交占80%以上；300万元/套以下的成交占比在60%以上；总价200万元/套以下的成交占30%以上。且2024年至今总价500万元/套以下的成交占呈下降趋势，总价200万元/套的占比有一定的上升趋势。
这说明上海二手房成交开始出现两头趋势，一方面较高总价成交占比上升，另外一方面则是200万以下低价房源成交占比提升。这也与近年来整体市场房价下行有较高关联度。
从面积段来看，2017年至今上海二手房总成交中小于90平方米的房源占比约70%。细分到不同面积段来看，70平方米以下的占约40%，50平方米以下的占约18%。
2025年前3月上海二手房成交中50平方米以下房源占约16.57%，也就是说2025年至今每卖出6套二手房，就有1套为50平方米以下的“老破小”。
聚焦到具体成交上来看，2024年全年成交前20的项目中仅中远两湾城和仁恒河滨城套均总价较高，其余房源大多为总价300万元/套以内，建筑年代在2000年以后的郊区房源。这些房源中约一半的面积小于70平方米。
当我们集中到上海核心区域（静安、普陀、杨浦、黄浦、虹口、长宁、徐汇）之后，建筑年代及房源面积出现明显变化。
除中远两湾城之外，大部分建筑年代都在1990年前后，套均面积也在50平方米左右。上海外环内大部分“老破小”都呈现这样的特征。
谢先生家住共康四村，他家小区在“上海核心七区2024年二手房成交TOP10”中排第三，达142套。
“首先，我们小区在上海人眼里不算静安区，属于彭浦新村，是老闸北，这也是性价比高的主要原因之一，说么是静安，但和老静安还是有点差距的，我们都出中环了。但是周边各种还是比较方便的，去市区很多地方都挺近，算是一个优势。我们小区流动性一直挺好的，也不是这几年的事，就一直都挺好的。我们是‘美丽家园’小区的示范单位，可能和边上其他老小区相比改造的稍微好一点吧。”谢先生告诉我们，这几年共康四村价格其实跌了很多，尤其是2024年明显下跌，“主要还是实惠。”
CRIC数据显示，2021年至今共康四村成交均价从41782元/平方米跌至34386元/平方米，跌幅达17.7%，套均总价从212.89万元/套跌至184.04万元/套。
一方面是价格明显下跌，另外一方面是较高的高租售比。
以谢先生家共康四村为例，目前一套53平方米左右的一居室整租价格约3500元/月，成交价为182.41万元/套，租金回报率达2.3%，已超过四大行定期存款利率。
贝贝在2025年买入“老破小”，原因是因为她不准备结婚了，“我已经35岁了，算是大龄剩女了，至今也没有找到合适的对象，所以我拿父母原本准备的‘嫁妆’买了一套杨浦‘老破小’，首先是我一个人住不需要太大，其次是市区热闹人多，各种配套都齐，出门溜达一下啥都有，看病上班全部都很方便，这给我很大的安全感。”
中国统计年鉴数据显示，2020年全国共有家庭户近5亿户，其中“一人户”家庭超过1.25亿户，占全国户口总数的25%。
除去人口老龄化的原因之外，另一个重要的因素是选择独居的中青年越来越多。总价低、位置好、通勤近、配套成熟、就医方便的“老破小”成为了像贝贝这样的独居人士的选择。
至于房屋质量及居住环境问题，贝贝告诉我们一方面在买的时候她会提前考虑，另外一方面像共康四村这种上海“美丽家园”建设小区已经越来越多，未来“老破小”可能与以前的“老破小”越来越不一样。
*本文受访者皆为化名
需要注意的是，在我们整理数据的过程中，发现2024年5月是一个重要节点，“527政策”利好非沪籍单身人士购房，购房区域扩大至外环外（崇明区除外）及外环内二手住房。（详见：新“沪九条”稳定上海楼市预期）
此后上海二手房成交出现明显提升，从2024年5月的17099套提升至6月的23906套，随后整体市场出现调整，在“929政策”之后上海二手房成交套数整体迈入“2”字头，2024年10月至2025年3月，除春季期间其余各月都在2万套以上。
正是在这样的背景下，上海“老破小”出现了一波行情。但从各年度面积段及总价段细分来看，上海二手房市场“老破小”占比仍呈下降趋势。
整体来看，近年来真正保持正常交易价格及流动性的房子大多都首先满足“适合居住”这一先决条件，因此在选择入手之前，首先需考虑是否真正符合“自住”需求。
