编者按
2025年的上海楼市，呈现出前所未有的“折叠”图景。豪宅与刚需、核心与外围、狂欢与冷静，在同一城市空间并行、交织、共振。政策与土地、市场与房企，多重力量在此碰撞、重构。搜狐焦点上海年度特别策划《折叠2025：上海楼市的冰火叙事》，试图拆解并探寻“冰”与“火”背后，真实而完整的市场逻辑与城市未来。
开年第一篇将系统复盘2025年上海新房市场的整体表现，并展望2026年。
纵观过去一年，市场在期待与观望中持续进行结构性调整，伴随8.25“沪六条”新政落地、信贷环境持续优化，市场虽未迎来普涨格局，却在分化中走出了一条独特的曲线：成交总量收缩，价格依旧坚挺，区域与产品间的冷热不均日益凸显。
这既是市场自我调节的结果，也昭示着未来楼市发展的新逻辑。
01
新房成交量缩价涨 均价站上8万
2025年上海新房市场呈现出典型的“量缩价涨”特征。
据上海中原地产统计，截至12月30日，全市新房累计成交约4.4万套，成交面积约547万㎡，同比下滑约23%；均价站上8万元/㎡关口，同比上涨约5%。
从月度走势来看，市场呈现出“前高后低、波动加剧”的特点。
一季度受传统“小阳春”带动，3月成交面积达68.3万㎡，为全年最高，之后逐步回落。8月适时推出新政，虽在9月带动一波成交回升，但随后再度回落，尤其在11月、12月分别降至32万㎡和38.9万㎡，年末市场明显走弱。月度成交与供应波动基本一致，但整体成交量未能超越供应高点，反映出市场去化速度逐渐放缓。
价格表现同样呈现结构性起落，但整体维持高位。
5月均价突破9万元/㎡，达到90691元/㎡的月度峰值；9月在政策提振下均价也接近9万元/㎡。然而12月均价大幅回落至68710元/㎡，创全年新低，反映出年末市场以价换量、结构偏向中低价位产品的特点。全年均价多数月份仍维持在8万元/㎡上下，支撑了整体均价的上涨趋势，价格韧性依然存在。
整体来看，月度数据的波动进一步印证了市场运行的“波段化”特征，供应与成交的节奏更趋灵活，价格也在结构性因素影响下呈现高位震荡。
02
认购越线减少 积分含金量下降
新房市场成交出现量缩价涨，与供应大幅减少不无关系。尽管2025年上海保持每周六固定新盘过会的节奏，但整体新房供应量仍出现显著收缩。
截至12月30日，全年新建商品住宅供应面积约497.91万㎡，较2024年下降30.63%。供应节奏呈现出“高频次、小批量”的特点，传统批次概念淡化，项目入市更加灵活。
从区域结构看，外环内供应占比提升近35%，这一变化反映了两大趋势：一是外环内土地供应有所增加，特别是城市更新项目的加速推进；二是改善型需求正在成为市场主力，开发商更倾向于在中心城区推出中高端产品。
作为市场热度的重要指标，积分制触发情况也发生了显著变化。
据搜狐焦点统计，2025年上海触发积分制的项目数量为31个，较2024年39个有所减少。认购越线项目中，有一半的项目单次推盘量少于100套，“以需定供”策略表现明显，很多开发商不再追求一次性大量推盘，而是采取“少量试水、确保去化”的方式，通过营造热销氛围来稳定市场预期。
反而像建发海宸、中环麓岛这样敢于首开推出三四百套且同样获得热销，并不多见，反映出市场购买力正在向少数优质项目集中。
相比前几年的积分大战，2025年认购率和积分门槛出现大幅下降。
数据显示，认购率超400%仅有2个项目，认购率超300%有5个项目。最高入围分是宝山宝业馨康苑，老盘加推，因为只有非常少的9套联排，入围分达到74.37；蘭桂坊、翡雲悦府、象屿联发金海汀云台三个项目入围分均在60以上；50及以上入围分项目数量共14个，占比最多。分数最低的是象屿天誉蘭香，仅30。
积分“含金量”的下降，表明市场正在从狂热回归理性，购房者的选择更加审慎和分散，市场进入“冷静选择期”。
03
豪宅领跑 区域冷热不均加剧
尽管整体成交量收缩，但高端市场仍是2025年新房成交的亮点。
数据显示，2025年上海总价超3000万的豪宅累计成交1973套；全年新房套均总价突破千万元，达到约1,028万元，较2024年的932万元增长约10.3%；套均面积达到124.54㎡，同比增加2.64㎡。这两项数据的提升，清晰地表明改善型需求已成为市场绝对主力。
从具体项目表现来看，单价10万+项目在成交榜单中占据主导地位。高福云境以21.27万元/㎡的均价创下年度新高，露香园一期、金陵华庭、绿城·潮鸣东方、上海壹号院等项目均价也接近或突破20万元/㎡。
在成交面积前十榜单中，上海壹号院、嘉里金陵华庭、华润华发·时代之城位列前三，其中前两个项目成交面积均超过10万㎡，显示出高端项目不仅单价高，去化速度也相对较快。
虽然豪宅市场引领风潮，但整体市场热度呈现出显著的点状分布特征，冷热不均现象在空间上不断强化。即便是外环外区域，如嘉定新城、宝山杨行、浦东曹路等板块，凭借突出的产品力、成熟的配套设施或明确的规划前景，依然能够吸引稳定的购买力，部分项目甚至触发积分制，形成局部热点。
反观中心城区，也并非所有项目都能快速去化。即便占据优质地段，若产品定位与市场需求错配、价格缺乏竞争力，仍可能面临滞销困境，反映出当前市场“地段至上”的逻辑正在松动，产品力与价值匹配度成为关键决策因素。
04
展望2026 多维度重构好房子时代
2025年的上海新房市场，在“量缩价涨”的表象下，实则是结构分化的深度演进。从“以需定供”的供应策略，到豪宅与普通住宅的市场割裂，从内环的价值坚挺到外环的库存压力，无不预示着楼市已进入“精选时代”。
展望2026年，上海新房市场将在土地、政策与需求的多重力量交织下，进入一个以结构性分化和品质价值为核心的“好房子”发展新阶段。
一方面，土地市场逻辑正发生深刻转变。2025年招拍挂及协议出让累计成交80宗涉宅地块，绝大多数将成为2026年供应主力。差异化供地策略明确，核心地块与外围地块的“温差”将持续传导至新房市场，从源头固化区域价值的分化格局。
另一方面，政策重心已从短期需求端刺激，转向对供给端品质的长期规制。上海新版《住宅设计标准》系统性提升住宅基础品质，通过激励创新设计，旨在引导市场从满足住有所居迈向住有优居。
在以上双重力量驱动下，购房逻辑将加速重塑。市场的K型分化不仅体现在环线之间，更将深入至板块与单个项目的产品力层面。单纯的地段概念将被地段内涵和产品真实力所替代。对于购房者而言，“精选”的内涵更加丰富：既要识别与城市发展同频的核心板块，也要甄别那些真正符合未来居住标准的优质资产。
未来，随着土地、政策与市场三股力量的持续共振，上海新房市场将在深刻的结构性调整中，逐步构筑一个更稳健、更分化，也更注重长期价值的新平衡。
