关键词：房地产
21世纪的最初几年，英国每十个有孩子的家庭中就有一个生活在私人房屋租赁行业提供的住处，其他九个家庭则都有自己的房产。而到2016年，这个比例就跌到了2:1。到2017年，居住在私人出租屋的家庭或个人已经达到整体的20%，且有不断上升之势。对于很多英国年轻人而言，买房基本是承担不起的，而作为“租房一代”，租房也已经成为挑战：高额的房租，不稳定的工作及较低的工作收入，以及过高的押金（几乎相当于几周甚至几个月的租金，平均能达到1000英镑左右），租房一代面临的困境越来越突出，也开始将人们的注意力从传统的房屋所有权转移到私人房屋租赁这一领域。
11月20日，英国费边社发表文章《租房一代宣言》，提出租房一代应当为获得一个更加公正的住房市场而斗争。但实际上，文章中指出，要解决这一困境，必须要得到中央政府的支持。例如文中提到“寻找担保人”这一解决措施在很多家庭条件较差或与父辈关系僵化的特殊年轻人群体中毫无用处，尤其是对那些得不到学校担保的非大学生而言。因此，政府担保就尤为重要，但文章中并未提及具体的国家担保措施。此外，该文提到的政府支持措施还包括：通过国家免息贷款（类似大学生的补助贷款）来帮助年轻人支付至少三分之二的房租押金；免除21岁以下租客的市政税（因此需要中央政府对地方市政的资金支持）；尽量使长期租赁成为可能，其中首要是改革房地产法第21条，取消房东无缘无故驱逐房客的权利等。
无独有偶，11月26日，英国公共政策研究平台Smart Thinking的较新报告就以“政府如何帮助租客”为主题集合了国内几大智库的专家意见。其中，公共政策研究所（IPPR）的Darren Baxter认为，当下有关房屋租赁、尤其是私人房屋租赁的政策法规不能与 “租房一代”的迅速增长的现实趋势相适应，政府应当在安全、房屋条件、费用可承受性等关键领域采取措施，包括延长最短合同期限、制定出租屋较低状态标准、加大对建设公共出租房屋及其他经济适用房的资金投入等。
社会公平中心（CSJ）的Joe Shalam也在其文中指出，新建的公共出租房在经济适用房整体中所占的比例无法满足那些负担不起私人出租屋的家庭的需求。比如，去年我们只建设了不到6000套住房，而暂时只能居住在临时居住点的家庭多达8万。这就指出了政府需要努力的方向。
决议基金（RF）的Daniel Tomlinson也提到了和费边社文章相近的“延长租期”的措施，目的是保证租客的稳定生活。他指出，目前这种一旦租约“初始期限”结束，房东只需要通知满两个月就可以无理由驱逐租户的现状急需改善。另一个使得私人房屋租赁不稳定的因素则在于租金的跳跃增长。出于这个原因，政府还应该考虑采用缓和的租金稳定措施。新租户的年租金涨幅在三年内应被限制在较高的CPI通胀率之内，然后才能进行租金审查，再之后房东才可以适当提高租金，只要他们能证明新的租金水平仍符合市场规范。
政策研究中心（CPS）的关注点则落在高押金这一问题上。中心的Conor Walsh表示，许多没有存款积蓄或还未建立信用档案的年轻人因为这一问题而不得不依靠昂贵的短期贷款。CPS在今年夏天刚刚发布了一份名为《告别押金：可行的租赁保险案例》的报告，详细列举了当前房屋租金制度的缺陷：在公平性方面，租客将大额押金交给房东，损失了一大笔潜在利息；其次，由于通货膨胀，租客实际上会遭受损失：假如租客缴纳了1041英镑的押金（基本上是全国平均水平），五年租期到了之后将损失一共320英镑）；再次，搬迁的租客在支付下一房屋押金及首租费用前往往拿不到上一次的押金返款，这就造成很大的压力，大大降低了人口的流动性；在资金利用率上，押金制度是为了防止出现房东与房客之间的争端，但实际上这种争端的比例非常小，这就导致了“押金”这一部分经济资源的浪费；最后，在这一押金制度的实际施行过程中，常有房东或代理肆无忌惮地窃取、滥用租客押金或以押金威胁租客的情况发生。因此，2014年立法中关于强制押金这一条已经不再符合现实租房一族的利益需求。
CPS提出的一个可行办法是用租赁保险取代押金制度。租客不再需要缴纳大额的押金，而是参与租赁保险计划，支付一定的保险金（远远少于现有押金制度下要缴纳的押金），而这项计划会在必要时支付房屋损坏赔偿等费用。对于房东，这项保险计划比起有限的押金更能全面综合地保证他们不会因房屋损坏或房租拖欠而受到损失。政府还可以进一步采取激励措施，例如免除这一保险计划中的保险费税（对所有保险类交易征收12%的保险费税）。在YouGov进行的民意调查也显示，超半数的英国公民更愿意将钱交给保险计划，而不是把1000多英镑的押金交出去封锁五年甚至更久（而且还要承担损失风险）。
总的而言，对于不断涌现的租房一代面临的租房困境，英国两党及各独立智库的相关专家都提出了各自的分析和处理方案。2017年11月的租客费用草案中的相关法律规定不仅意味着要取消代理中介费（全国平均350英镑），还将将房租押金控制在六个月租金数额以下。但此外，更广泛的改革似乎也势在必行。租房一代需要政府提供更多的保护帮助和更有利的选择以走出现下的困境。
作者：刘梦轩
上海外国语大学英国研究中心
