2月25日，“沪七条”新政刚刚落地，上海土地市场便迅速公示了今年第二批次土拍名单。
据上海土地市场消息，2026年第二批次土拍仅上架1宗涉宅地块——长宁区C040101单元E1-17、E1-21地块。地块拟于2026年2月底发布出让公告，2026年3月底正式组织交易活动。
没错，就是你想象中的那个长宁——过去十年住宅供应仅占全市0.1%，新房推盘从未超过500套的长宁区，终于要在内环内拿出一块“压箱底”的宝地。
3月底开拍在即，这块地大概率将刷新长宁宅地单价纪录。
01
内环内+苏州河，这块地成色有多高？
2025年5月，《上海市长宁区华阳社区C040101单元控制性详细规划E1街坊局部调整》（初步方案）公示，新增E1-17、E1-21两幅住宅地块。
本次打包出让的正是这两幅地块。其中，E1-17地块占地约4490.52㎡，容积率2.4，建筑限高50米，需配建500㎡社区文体设施；E1-21地块占地约24508.81㎡，容积率2.67，建筑限高80米，需配建4000㎡公共服务设施（含1000㎡商业及3000㎡文体健康设施）。
两幅地块合计可开发住宅面积约7.2万方。从容积率和限高来看，未来大概率形成小高层+高层的组合产品。
地块位于长宁内环内，地处万航渡路与江苏北路交汇处，紧邻苏州河景观带，毗邻中山公园商圈。
商业：地处中山公园商圈核心，龙之梦+来福士两大商业体坐镇，堪称沪西商业天花板。
交通：3/4/11/14号线四轨环绕，通达全城。
生态：西北面正对苏州河-华政段景观，叠加“一江一河”战略能级加持。
教育：长宁头部教育资源——江苏路第五小学、市三女中就在周边。
地块范围内还保留着一处文保建筑——始建于1874年的“湖丝栈”，是上海现存最早的丝绸厂栈，未来将由百联集团进行更新改造，为项目增添历史人文底色。
02
十五年仅4幅宅地，长宁新房有多稀缺？
公开数据显示，过去15年间，长宁区在招拍挂市场上仅成交4宗住宅用地，合计建面仅12万方出头，且均位于内环之外；新房历年推盘量从未突破500套，占全市供应比重仅0.1%。
目前，长宁区在售新盘主要有两个，分别为和樾长宁（内中环）、西郊云庐（中外环）。
和樾长宁三批次房源已过会，加推48套，认购在即，过会均价13.27万/㎡，主推建面约123㎡三房/146㎡四房，总价约1500万起。
西郊云庐容积率2.0，规划7栋11-13层小高层，二批次均价12.02万/㎡，主推建面约101-220㎡2-4房，是目前市面上少有的仍受限价影响的项目。不过项目去化相对缓慢，两次合计推出113套，目前实际网签41套，去化率不足四成。
相比之下，紧邻的静安区康定壹拾玖，价格已站上16.8万/㎡。而这块长宁内环宅地，未来售价有望逼近市中心“上只角”的价格梯队。
长宁内环内这块宅地的挂牌，对于积压已久的长宁改善需求而言，无疑是一剂强心针。而地块本身的稀缺性、地段禀赋与开发规模，也注定将成为各路房企争夺的焦点。
从当前市场格局来看，有能力、有意愿拿下这类核心地块的，往往是资金实力雄厚、具备高端产品线开发经验的央国企或头部民企。最终谁能拿下这块“压箱底”宝地，不仅是对房企资金实力的考验，更是对其产品力、运营力与城市理解力的综合检验。
3月底的土拍，值得期待。
