上半年已然过去
最近市场又有点启动的迹象
房价是涨还是跌
以后的楼市如何走
什么时候是买房时机
下面
通过一系列真实的数据
告诉你真相
先从这两天的供地说起。
7月4日，两大热门区域嘉定新城、张江高科优质宅地推出，建筑面积都在10万平米上下，但是要求受让人“长期持有”、“只租不售”。
7月5日，土地网站又挂出5幅地块，但是均位于青浦、奉贤等远郊区域，市区地块已经很久不见踪迹。
上海出让地块区位示意图（不完全统计）
地块越拍越远、越来越偏，处置权属也越来越不明晰，那么，今年到底拍了多少地？与往年相比到底下降了多少呢？
剔除保障房、动迁地块，上海宅地（含商住混合地块）2014年出让306万平米，2015年250万平米，2016年187万平米，2017年上半年是61万平米，由此可见，上海宅地供应逐年大幅度下滑，如果对比这几年每年上半年同期，出让的宅地盖成楼房，是怎样的情况呢？请看上表。2015年比2014年减少了21%，2016年比2015年减少了20.5%，但是2017年比2016年减少了40.7%！今年竟然呈现断崖式下跌状态！
供地锐减，那么这两年新房供应到底如何呢？注意，新房供应=库存续销+全新盘上市，那么首先给我们的感觉是，今年上半年，新开楼盘减少很多。
上表显示了最近几年，上海楼市新房供应情况，2014年上半年入市4.06万套，504.85万平米，2015年上半年是4.04万套，478.36万平米，2016年上半年是4.12万套，476.72万平米，2017年上半年则是2.47万套，270.08万平米。也就是说，今年上半年，上海新房供应一下锐减43.3%，几乎近一半！
无论是土地供应还是新房供应，统计数据显示现在均呈现大幅度萎缩态势，这是供给端的问题，那么在需求侧，购房门槛却在一步步提高。
上表是6月份入市的楼盘信息，不难发现新盘的均价几乎与周边二手房持平，有个别新盘价格甚至低于周边二手房。购房者内心大喜，较佳的买房机会来了！
但是，如果大家算了算账，发现问题不简单！
2017上半年上海新房成交价在4.6-5万元/平米浮动，相当于前两年同期的2倍。买套90㎡的房子，以2017年上半年的成交均价来计算，需花费430万元，而16年同期却只需314万；
同样是450万元的现金，以2017年上半年的成交均价来计算，只能买到一套约94㎡的小户型公寓，而16年同期却可能买到一套约129㎡的小别墅。
所以，实际上你的购房成本在上升。
1、不加预算，只能牺牲地段
较新的绿地林肯公园，就位于松江新城比较成熟的万达商圈，均价4-5.2万元/㎡，总价480万起。如果是首套35%，你要凑出168万的现金！如果是置换70%，至少要336万现金！
2、看似单价不贵，因为户型小
很多楼盘都做了70、80平米左右2-3房的小户型，甚至如金地JIMU做了65平米的精装小2房。户型面积小，显得总价低，但是一般也要350-400万，实际单价4-5万元/平米，实际并不低。
3、地铁还未通，价值已兑现
青浦不少地铁盘，地铁尚未开通，但是价格已经提前透支，如赵巷某楼盘，周边还是农地，均价已接近5万元/平，总价至少也要410万左右，首套140多万现金，置换则翻倍280万。
4、二期比一期便宜，因为没装修
最近某楼盘二期开盘，入市价格比一期便宜，原因是人家二期是毛坯。一期虽然贵，但是享受的是精装房，毛坯后续还要自己掏钱装修，看似房子成本便宜了，但实际入住成本提升了。毕竟一般开发商批量装修成本，比你自己装修费用要省心省力多了。
房价是控住了，购房成本间接提高了 ！那么，未来市场格局是怎样的?
有业内人士做过推算，未来供应，2017年住宅备案供应量在650万平米左右，2018年将在500万平米左右。就是说，未来，市场供应量还将继续走低，幅度年度递减20-30%。
考虑到上半年开发商“不领证”，会一部分积攒到下半年，为了冲击全年指标，下半年会迎来一波释放，但是再往后，很可能是供应紧缺的状态，就是市场上将没有多少新盘可买。要买的话，只有诸如小昆山、临港、金山、青浦这样遥远的地方，你能接受吗？
2017年6月取证入市项目汇总
而根据较新的土地出让风向，租赁市场将成为调控的重要举措，一些有产业有配套的优质地块“只租不售”，也就意味着一部分人，将无法搭上财富增长的快车。
而未来，购房门槛会越来越高，由限购到限贷，再到如今的去杠杆，首付加成，甚至有的地方购入3-10内不得卖出，条件越来越多，限制越来越多。
所以，小编的个人观点，数据背后的真相揭示了一个深刻道理，再不买房就晚了。
注：本文部分数据来自同策研究咨询部、方方地产等，具体以政府统计为准，内容仅供参考。
