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✅楼盘项目全面介绍，包含项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套
上周深圳二手签约量、新房认购量继续上升。
让人吃惊的是，上周的新增客量（即新录入的有意愿购房的客户量），创下近年新高。
其中，福田中洲湾·迎海Ⅱ开盘选房就在3月30日。
中洲湾迎海二期推出共560套房，户型面积约为96-125㎡3-4房，备案均价约9.3万/㎡，单价区间约7.6-11万/㎡，总价区间约735-1368万/套。
据了解，项目当天销售约280套，去化约50%，
销售额约27.1亿！
据了解，中洲湾迎海位于福田上下沙片区。
该片区业内经常用一句话来形容就是
“有豪宅潜质的土著人”！
迎海Ⅱ主要在滨河大道与椰树路交汇处，是中洲上沙村旧改的住宅部分。
整个中洲湾总占地面积约9.7万㎡，规划总建面约126万㎡，分四期开发。
业态包括：
住宅建面约56万㎡、公寓与超甲级写字楼21.42万㎡、精品酒店2.18万㎡、Mall及主题商业街区约16万㎡。
到7号线上沙地铁站步行约500多米
到9号线下沙地铁站步行约900多米
1站到车公庙，可换乘1号线、9号线、11号线。
如果在罗湖、福田、南山、宝安工作，
通勤比较便捷。
（仅供参考）
从位置、交通可以看出，迎海Ⅱ的优势是比较明显的。
该项目位于深圳中心所在的福田区，
部分单位可以远看深圳湾海景。
项目总体规模较大，
商业配套丰富，
距离地铁站不远。
中洲湾自带约16万㎡商业，其中包括一期8万㎡C FutureCity（已开业），已经成长为深圳潮流网红聚集地，以及规划中的8万㎡创意商业街区。
商业一期40%面积为首进深圳或华南地区品牌，包括华南首家茑屋书店、寰映IMAX未来概念店，华南首家TeamLab未来游乐园等。
商业二期还有约8万㎡待入市，预计将以“盒子+开放式街区”的创意商业形态面世。
周边还有京基的KKone，及在建的金地环湾城商业，
整体的商业较为丰富。
另外该片区已引进了红岭实验学校，还有可能会被划到红岭红树林校区，项目离两所学校都比较近。
尤其是红岭实验学校就在家门口，过马路就能到。
红岭教育集团红树林校区走路10分钟以内。
（具体学区划分以教育局规定为准）
这样的楼盘无疑会受大众的喜欢，不然也不可能开盘劲销280套。
但在热卖的背后也有不少声音表示“没有想象中的满意”。
地段差强人意
中洲湾迎海，大的区位是在福田区，但属于福田偏僻的区域。
非红树湾头排，
更靠近北侧的上沙城中村。
项目地段，无论是城市配套，还是居住环境，在福田区都是稍微差一点的地段。
此外，项目旁边是下沙村和上沙村，这俩村目前拆迁可能性低，在一段时间内会很影响居住体验；
地段特征，会限制了项目未来的价值。
城市面貌不乐观
据了解，迎海Ⅱ开盘折后单价约6.89万/㎡起，四舍五入基本是以龙华价格买福田，而且还是带精装交付。
价格是真的低，但部分去过现场的购房者表示
“价格很香，但城市面貌不香”。
项目西南向的低楼层无法越过金域蓝湾而看海，东北向低楼层又离农民房太过接近。
15层以上会是一个相对性价比高的选择。
项目位于上沙村中央，回家先得经过狭窄的村道，经过一片农民房，归家体验感减半。
项目紧邻上沙村密密麻麻的农民房，在看海之前，先看到的是农民房。
有点像是建在村中央的房子，环境实在不符福田的格调，严重制约房子价值。
但在福田，这个的价格，确实做不到“既要又要”。
花园小 房子密
中洲湾虽是百万大盘，但也是分成了多个小地块小组团。
迎海Ⅱ的占地面积仅为1.87万㎡，建筑面积27.18万㎡，容积率高达10.12左右，绿化率31%，梯户比为4梯6户，总层数高达55层。
无论是层数还是容积率，在住宅中都是比较高的。
也就意味着小社区高容积率，花园小房子密，
未来户数密人口密，居住舒适度将大打折扣。
户型使用率较低
迎海Ⅱ商品房共两栋，房源为560套。
第一主力户型为96㎡三房一卫，372套，
第二主力户型为109㎡三房两卫，95套，
第三主力户型为125㎡四房两卫，93套。
西南或东北朝向，经典竖厅，客厅出阳台。
客厅阳台较小，使用率较低，卫生间对着厨房阳台墙，主卧进门有一定浪费。
横厅户型，三房，西南朝向。
可看海景（有中洲湾一期的遮挡），传统横厅设计，厨房和餐厅有遮挡。
横厅户型，四房，西南朝向。
可看海景，传统横厅设计，厨房和餐厅有遮挡。
户型实用率不高，96m²竟然只能做三房一卫。近一年多，深圳户型有回归精巧趋势，南山区已有很多80多平方的三房了，地段甚至比迎海Ⅱ要好得多，与南山80多平的三房相比，迎海Ⅱ96㎡三房、109㎡三房，几乎被“秒杀”。
总的来说，中洲湾迎海二期和之前介绍过的金地环湾城同在大金沙板块，体量、配套相似度很高。
优点和缺点都比较明显。
价格也比较友好，参考去年开盘的一期预计7.5万/㎡起，比较适合刚需人群上车。
对预算700-1000万左右，喜欢海景，看重学位、综合配套的购房者比较合适。
中洲湾迎海Ⅱ可满足预算匹配的改善、福田当地改善、看好大金沙的投资者的购房需求。
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本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。
效果图、示意图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。
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