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星河·东悦湾：南沙蕉门TOD综合体，华师名校+COCO Park，9.7万㎡商业旗舰，87-207㎡江景美宅！
作为星河集团南沙战略级作品，项目以92万㎡城市综合体+4号线蕉门站TOD+华师附小/附幼已开学，打造南沙中心区全能生活范本。主推87-207㎡三至四房，覆盖刚需至改善需求，自带9.7万㎡情景式购物中心COCO Park，填补南沙高端商业空白。
项目优势：南沙核心地段，千亿星河背书，全配套生活体
品牌双保障
：星河集团（中国房地产百强，千亿资产）开发，国家一级物业（星河智善）服务，疫情期间管理社区“0”案例，品质与安全双保障；
地段稀缺性
：南沙蕉门中心区，距离区府仅500米，3公里内集聚图书馆、美术馆、博物馆等城市配套，是南沙“城市会客厅”核心；
热销基因
：作为南沙少有的全配套综合体，持续热销，华师附小/附幼已开学，商业即将兑现，市场认可度高；
理念创新
：以“全配套生活体”模式，整合商业、教育、生态资源，打造国际化生活方式。
户型特色：刚需到改善全覆盖，江景资源加持
项目主推87-207㎡三至四房，设计兼顾功能与尺度：
87-101㎡刚需户型
：南向三房，动静分区，适合年轻家庭或首次置业；
106-142㎡改善户型
：四房设计，LDK一体化，部分户型可观蕉门河景；
177-207㎡顶奢户型
：南北通透，双套房设计，270°环幕江景，匹配高端改善需求；
得房率
：约80%，搭配精装交付（含品牌厨电、中央空调等），性价比较高。
教育背景：华师系名校已开学，12年全龄优教
项目配建华师附小（东悦湾校区，2022年9月开学）+华师附幼（2023年9月开学），自带3班托儿所+18班幼儿园+24班小学，构建“家门口的12年公办教育链”：
公立资源
：华师附小为南沙区重点小学，优质师资护航；
全龄配套
：邻近华师附中（规划中），3公里内覆盖南沙中心医院、中山附属六院等三甲医疗，教育健康双保障。
交通便利：蕉门TOD枢纽，3地铁交汇，1小时大湾区
轨道优势
：紧邻4号线蕉门站，规划15号线（南沙环线）、22号线东延段（连通莞深），未来可直达广州南站、深圳宝安机场，1小时畅达大湾区城市群；
路网发达
：自驾经市南大道、南沙港快速快速到达天河、番禺，30分钟通勤核心区；
城际联动
：通过庆盛枢纽（规划中）可接驳广深港高铁，实现“工作在珠城，居住在南沙”的便捷生活。
商业矩阵：自持COCO Park，填补南沙高端商业空白
旗舰商业
：引入南沙首个公园情景式购物中心星河COCO Park（9.7万㎡），直属星河集团运营，参考福田COCO Park年客流量2500万人次，住宅溢价25%-30%；
社区配套
：新加坡现代园林（乐活跑道、儿童乐园等六大功能区），南北双园景（市政绿廊+小区园林），前置运营激活邻里互动；
周边商圈
：万达广场、华汇广场等成熟商业环伺，满足日常需求。
小区环境：背山面水，新加坡园林，低密生态住区
景观设计
：背靠946万㎡大山乸森林公园，面朝2.3公里蕉门河生态景观，打造“揽山观河”的生态住区；
建筑形态
：围合式布局，容积率3.18，绿化率30%，虽非纯低密但配套齐全；
物业服务
：星河智善物业（中国物业服务TOP30），提供双入户精装大堂、24小时管家服务，打造高端居住体验。
项目优缺点解析
核心优势：
品牌与地段
：千亿星河开发，南沙蕉门核心，区府旁，城市配套密集；
商业价值
：自持COCO Park，填补高端商业空白，提升区域价值；
教育确定性
：华师附小/附幼已开学，公办教育优质且稳定；
生态资源
：背山面水，新加坡园林，生态宜居；
户型多样性
：覆盖刚需至顶奢，满足全生命周期需求。
需考量因素：
容积率
：3.18的容积率略高，部分楼栋（如2026年交付的3、8栋）需等待较长时间；
规划依赖
：15/22号线为规划中线路，落地时间存在不确定性；
得房率
：80%的得房率低于市场部分新盘（如越秀·云萃超100%）；
区域成熟度
：南沙整体仍在发展中，部分配套（如华师附中）需进一步落地。
总结：星河·东悦湾以千亿星河品牌+南沙蕉门TOD+华师名校+自持商业，成为南沙中心区改善首选。其“全配套生活体”模式、确定的公办教育资源及生态优势，适合追求品质与便利的家庭，堪称“南沙全能综合体标杆”。
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