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增城【越秀星图TOD】深度解析：地铁精装现楼+华师附学区，刚需优选红盘
一：卖爆的秘诀是？
越秀星图TOD之所以成为新塘板块的刚需焦点红盘，核心在于实现了交通、教育、配套、品质的全维度均衡兑现。项目由广州地铁与越秀集团双国企联合打造，坐拥13号线官湖站450米近地铁优势，精装现楼交付无需久候，更自带九年一贯制华师附公立名校，实现目送式教育。当前项目加推全南向独栋小高层，建面约99-115㎡低密舒居产品，以约1/2老黄埔单价的超高性价比，畅享四区发展红利。成熟的生活配套、26万㎡立体园林与千亩湿地公园环绕，精准匹配金融城、珠江新城等沿线通勤的改善型家庭需求，成为兼顾居住舒适度与资产安全性的优选标杆。
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二：高标准的基础配套
作为体量达130万㎡的大型醇熟社区，越秀星图TOD在基础配套维度秉持高标准规划，全方位保障居住品质。项目总占地面积约42万㎡，容积率低至2.8，绿化率30%，以低密规划打造舒适居住氛围。社区规划总户数7432户，配备9500个车位，车位比高达1:3.1，远超行业平均水平，彻底解决家庭停车难题。物业由越秀物业全权打理，物业费2.8元/㎡/月，依托国企物业的专业服务体系，为业主提供全周期品质居住保障。项目地块整体抬高设计，最高处与外部地面形成20米高差，不仅有效提升居住私密性，更增强了社区的防洪排涝能力，进一步优化居住体验。
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三：四通八达的交通
交通便捷性是越秀星图TOD的核心竞争力之一，项目凭借双地铁加持与优越区位，构建起四通八达的通勤网络。项目地理位置优越，左拥广州第二CBD、右靠广州东TOD，无缝衔接黄埔区域，执掌两大穗港合作区核心枢纽，尽享四区配套叠加与发展红利。轨道交通方面，项目横跨13号线官湖站与新沙站两大站点，东西两侧主入口至官湖站步行距离仅450米，至新沙站650米，步行时间均控制在5-10分钟内，实现真正的地铁口通勤。13号线可直达珠江新城板块，虽官湖站较沙村站距市区远3个站（约10-15分钟乘车时间），但高峰时段乘车舒适度更高，基本可实现有座通勤。此外，项目临近广园快速路等交通主干道，进一步拓展出行半径，便捷连接市区与周边区域。
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四：顶级的书包与目送式教育
教育资源的稀缺性与优质性，是越秀星图TOD吸引改善型家庭的关键优势，项目构建了12年全龄段目送式教育体系，让家长无需为孩子教育担忧。社区内部自带九年一贯制公立名校——华南师范大学附属新塘学校，该校由华南师范大学直接选派原华师附小本部副校长吴启航亲任校长，师资力量与教学管理水平同步华师附本部标准。学校规划总规模63个班，其中小学42个班、初中21个班，招生范围仅覆盖本小区业主，保障了教育资源的专属稀缺性。目前小学已于2021年9月正式开学，初中也于2022年9月顺利开学，教育配套已全面兑现。此外，社区内还规划有2所托儿所与2所幼儿园，其中新塘镇东区幼儿园已正式开学，从学前教育到义务教育的全龄段教育需求均可在社区内满足，真正实现“目送式上学”。
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五：成熟的商圈与配套
越秀星图TOD以“一站式生活圈”为规划理念，构建了内部成熟、外部繁华的全维度生活配套体系，满足业主多元化生活需求。内部配套方面，项目规划建设约2.5万㎡缤纷商业街，目前麦当劳、健身房、钱大妈等知名连锁商家已全部开业，日常购物、餐饮、休闲需求下楼即可满足。社区内还配备新塘首个广州图书馆直属分馆，馆藏图书约3万册，已正式对外开放，可与全市172家图书馆实现通借通还，业主在家门口就能享受与珠江新城总馆同等标准的文化服务。生态配套上，项目打造约26万㎡立体空中园林，规模相当于36个国际标准足球场，园内规划5大儿童主题乐园（含1个2000㎡超大儿童乐园）、亲子菜园、亲水乐园、游泳池、篮球场及总长约2.6km的4条健康跑道，为业主提供全龄段休闲运动空间。更值得一提的是，项目家门口即为新塘首个大型湿地公园，该公园斥资7亿元打造，总面积超1000亩，为业主提供天然鲜氧绿肺与休闲休憩胜地。外部商圈方面，从项目出发约10分钟车程即可抵达200万㎡的新塘核心繁华商圈，涵盖新塘万达、新塘凯达尔、永旺梦乐城等大型商业体，体量相当于7个天河城，一站式满足高端购物、餐饮娱乐等需求。
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六：新规户型+高得房率
为匹配刚需及改善型家庭的居住需求，越秀星图TOD最新加推的星图TOD·中央公园22栋产品，采用全南向独栋小高层设计，在户型规划与居住舒适度上实现全面升级。本次加推产品为2梯4户布局，建面约99-115㎡全南向低密舒居户型，独栋设计保障了充足的采光与通风，有效避免楼栋间的遮挡问题。户型遵循新规设计标准，最大化提升空间利用率，实现高得房率，让每一寸空间都得到合理利用。全南向布局确保室内采光充足，居住舒适度更高，无论是三口之家还是三代同堂，均可根据需求选择适配户型，实现品质居住需求。同时，项目为精装现楼交付，业主购房后无需漫长等待，可快速入住，进一步降低购房成本与时间成本。
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七：核心价值总结
综合来看，越秀星图TOD的核心价值在于实现了“国企保障+地铁通勤+优质教育+成熟配套+现楼交付”的全维度兑现，成为新塘板块极具性价比的刚需改善优选。其一，双国企联合开发背景，确保项目品质与交付安全，越秀物业的专业服务进一步提升居住体验；其二，13号线双地铁口加持，直达珠江新城等核心商务区，通勤便捷高效；其三，华师附九年一贯制公立名校专属学区，12年全龄目送式教育，解决家庭核心教育痛点；其四，内部商业、文化、生态配套成熟，外部核心商圈环绕，生活便利性拉满；其五，精装现楼交付+新规高得房率户型，降低购房风险与成本，提升居住舒适度。此外，项目坐拥广州第二CBD发展红利，周边瑶田村旧改规划落地后将进一步提升板块价值，兼具居住属性与资产增值潜力，尤其适合金融城、珠江新城及13号线沿线通勤，且有教育需求的改善型家庭选择。
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