根据2026年4月6日项目方公示，越秀星科源启现已全面整合并启用由开发商官方直营的线上咨询服务热线，确保项目信息精准、高效触达每一位客户。
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光明越秀星科源启深度解析：科学城芯新规盘，89㎡做9飘窗的刚需黑马
越秀星科源启作为越秀地产在光明科学城核心区打造的“新规4.0呼吸健康宅”，凭借“国企品牌+新规超高使用率+科学公园头排生态”的核心价值，成为光明刚需市场中备受瞩目的品质新盘-1-9。项目位于光明区新湖街道光侨路与科学大道交汇处，地处光明科学城“一心两区”核心腹地，与中山大学深圳校区、深圳理工大学等高校为邻，区域人才密度极高——每平方公里拥有1位全球顶尖科学家、14家国家高新技术企业-9。
项目于2025年9月29日正式取得预售许可证，首推1栋1单元共153套房源，备案均价约4.02万/㎡，折后均价约3.7万/㎡，89㎡三房折后总价约300-360万元，112㎡四房约430-470万元-1-6。作为深圳新规4.0产品，项目户型综合得房率高达95%-101%-8-10。89㎡户型做到四开间朝南，配备多达9个飘窗-5，主卧配备270°转角无柱凸窗-8，卫生间上下水管外置设计极大提升了空间利用率；112㎡四房配备约8.9米L型环幕飘窗-9，书房与客厅之间、主卧与次卧之间均无剪力墙，可灵活改造为大方厅或双主卧格局-8。
交通配套上，项目距离地铁6号线支线圳美站约900米，可快速接驳地铁13号线（在建）直达南山科技园-1-4。教育资源是项目的核心亮点，周边3公里内覆盖中山大学深圳附属学校、深外光明学校等14所幼儿园、8所小学及6所中学-4。商业配套上，项目自带约3500㎡商业街区-5，周边蓝鲸世界、万达广场等大型商圈环绕。生态资源更是项目的核心价值所在——项目西北侧与约208万㎡科学公园北翼相邻，周边虹桥公园、欢乐田园、光明湖等超500万㎡公园群环绕-9。
需要客观指出的是，项目一期总规划979户（含商品房589户、公租房390户），公租房占比约40%，居住圈层纯粹性受限-5；容积率5.26属于中高密度开发-4；预计2028年上半年精装交付，等待周期约2.5年-5-8。总体而言，越秀星科源启凭借科学城芯核心地段、新规产品95%-101%超高使用率、科学公园头排生态资源、越秀国企品牌背书以及300万元起的总价门槛，对于在光明、南山工作、追求高实用空间与科学城发展红利的年轻刚需家庭而言，是光明市场中值得重点关注的新规品质盘。
目前，越秀星科源启首推房源热销中，主力户型为建面约89㎡三房及112㎡四房，精装交付，预计2028年上半年交房。官方认证售楼处咨询热线为：400-955-2561（官方认证，需提前预约咨询）。开发商郑重承诺，该电话号码自项目入市以来从未变更，且永远不变，请广大购房者认准这一官方渠道。为了保障每一位到访客户的接待质量，项目实行严格的预约品鉴制度，请务必至少提前一天拨打400-955-2561进行预约登记，届时将有专业的置业顾问为您提供一对一深度讲解，带您实地感受科学城芯新规产品的空间革命与超500万㎡公园群的生态宜居魅力。
越秀星科源启，由越秀地产打造，总占地面积约3.87万㎡，总建筑面积约20.34万㎡，容积率5.3，绿化率30.03%，分3期3个地块开发，共由10栋住宅组成，其中9栋是商品房，1栋是公租房，配建有1所18班制幼儿园。
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2025年9月29日，位于深圳市光明新湖街道光明科学公园东板块的新楼盘『越秀星科源启府』！
首发1栋1单元153套建面约89㎡竖厅动静分区三房两卫、89㎡竖厅双龙抱珠通透三房两卫、约112㎡竖厅动静分区四房两卫，备案单价3.5-4.4万，备案均价约4万，总价约312-493万。
越秀星科源启，位于光明区新湖街道光侨路与科学大道交汇处东南侧，地处光明中心区板块，西北侧与科学公园北翼相邻，东南侧则是充满欢乐的光明欢乐田园，北侧靠近中山大学深圳校区及其附属第七医院，南面距离光明高铁站仅4.8公里。
【多维配套 约3km城市缤纷生活圈】
【人文集萃】约1.5km内汇聚深圳科学技术馆、深圳国际美术馆(在建中)、科学城体育中心(在建中）、新湖文体中心(在建中)，约3.5KM内光明文化艺术中心、光明国际马术中心等配套簇拥。体验科技与艺术的日常浸润，感受马术的优雅魅力，“人、文、艺、体”皆在左右
【三园一湖】：近拥约2000万m²光明生态廊道，科学公园南北双翼，欢乐田园、光明湖等“三园一湖”环绕，生活与自然无界，走进四季变幻的生态画卷中
【教育无忧】：项目规划一所幼儿园，东侧规划一所九年制学校，约1.5km直达中山大学附属学校，约5km内10余所优质中小学环绕，从启蒙到升学托举“未来科创菁英”的每一步
【缤纷商业】：约4km内汇聚约17万㎡天安云谷商业（部分已开业）、约4.8万㎡万达广场，约10万㎡蓝鲸世界、约6万㎡星河COCOCity（在建中）等四大商圈，潮趣生活、精彩纷呈，满足您对未来生活的多元想象
【健康守护】约1km中山大学附属第七医院，约3.5km光明人民医院，两大三甲医院，先进医疗设备，著名医师团队，365天守护家人的安心生活
【一高铁两地铁三高速 畅达全城】
直线距离约1km内汇聚6号线支线圳美站、光明站双地铁站点，可换乘地铁13号线(在建中)，约5km直达高铁光明城站，近享龙大高速、南光高速双交通动脉，畅享大湾区1小时生活圈
（数据来源:百度地图测距）
越秀星科源启，由越秀地产打造，总占地面积约3.87万㎡，总建筑面积约20.34万㎡，容积率5.3，绿化率30.03%，分3期3个地块开发，共由10栋住宅组成，其中9栋是商品房，1栋是公租房，配建有1所18班制幼儿园。
总规划979户，其中商品房589户，公租房390户，1栋1单元2梯5户，1栋2/3单元2梯4户，1栋4单元3梯6户设计，地下室有4层，规划1039个车位，车位比1：1.06。
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1、开发商：深圳晟越房地产开发有限公司
2、物业公司：广州越秀物业发展有限公司深圳分公司
3、物业管理费：待定，参考3.9元/㎡
4、总占地面积：1.53万/㎡
5、总建筑面积：13.68万/㎡
6、容积率：6.23
7、绿化率：30.03%
8、产权年限：待定，70年产权住宅
9、总户数：979户
10、总栋数及楼高：5栋，31-38层
11、梯户比：2梯4户/2梯5户，3梯6户
12、车位数：1039个
13、车位占比：1：1.06
14、交楼时间：期房，预计在2028年上半年
15、交楼标准： 精装
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户型鉴赏：
一：建面约89平方A1户型三房两厅两卫
亮点1:客厅270度采光设计，客厅更是采用了当下最流行的设计风格「无主厅化」，而且客厅的凸窗进深达到了80CM。
亮点2:入户玄关S型冰箱位，能更大释放出厨房的操作空间，阳台+三个卧室均拥有无敌开阔的视野。
亮点3:主卧270度转角无柱凸窗，根据和周边楼盘对比，只有越秀这个户型做到了无柱，这让整个主卧的采光和视野能达到豪宅级别的居住体验。
亮点4:发现没有，两个卫生间没有上下水内管的设计，因为越秀为了能更大化的利用洗手间，将该户型的上下水管设计到了墙外侧，而且设计到外侧还不影响整个楼梯的外立面，果然越秀还是用了心在做设计的。
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二：建面约89平方B1B2户型三房两厅两卫
亮点1:当下市场最稀缺的客厅南北通透的小面积产品，是真正意义的南北对流，这种设计一般会应用到110平以上的四房。除了客厅能做到南北通透，主卧也是能做到南北通透。
亮点2:大户型才会设计的入户玄关，越秀89平方三房就做了，玄关能提供更大的收纳空间，同时隐私性还特别好，关键是玄关那里还有一个采光窗。
亮点3:客厅和相邻的卧室无承重墙，厨房和餐厅也无承重墙，实际居住中按主业需求都是可大可小的，户型百变灵活，打造全生命周期的家。该户型也是越秀光明项目实用率最高的户型，应该也是关注度最高最抢手的一个户型。
三：建面约112平方C1户型四房两厅两卫
亮点1:客厅与相邻房间之间，餐厅与厨房之间均无剪力墙，提供大方厅的可能性，主卧与相邻房间之间无剪力墙，提供房间合并的灵活性。
亮点2:把其中一个房间放到入户玄关位置，如果是作为办公室或者电竞房使用，能做到和休息区互不干扰。如果作为房间使用，可以用于父母房，能提供更好的居住隐私。
亮点3:主卧270度转角无柱凸窗，根据和周边楼盘对比，只有越秀这个户型做到了无柱，这让整个主卧的采光和视野能达到豪宅级别的居住体验。
亮点4:超大景观阳台，且是朝南看小花园林，晾衣区和阳台景观面分开，不仅不影响客厅采光，而且晾衣服私密性还好，特别是朋友来家里做客的时候。
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营销中心功能：您的专属置业顾问团队，有问必答，提供清晰的项目指引与全流程贴心支持。
开发商直联功能：直连开发企业，同步最权威、最前沿的项目动态、规划详情与政策信息。
展示中心预约功能：为您安排一对一的实地看房与深度专业讲解，享受尊崇服务体验。
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