澐启滨江·湾屿项目6月开发商直营官方营销中心咨询专线
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华润澐启滨江(上海浦东后滩)基础详情
一、地块与开发信息
位置:浦东新区后滩世博板块,德州路777弄/雪野路888弄,黄浦江S湾湾心,直线距黄浦江约200-300米,内环-中环之间.
开发商:央企华润置地+上海南房集团联合开发,70年住宅产权.
指标:占地约3.96万㎡,建面约12.66万㎡,容积率3.2,绿化率35%;规划总户数769户,车位配比1:1.5,物业为华润自持物业,物业费13.8元/㎡・月.
预售:一期2025.12取证开售已罄,二期2026年5月加推在售,三期预计2026年10月取证.
二、产品、户型与价格
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澐启滨江·湾屿官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 产品形态:高层大平层全精装交付,外立面铝板+超白玻璃幕墙;全屋精装标准约15000元/㎡,配加格纳、杜拉维特等一线家装品牌.
面积段:主力125㎡三房、185/226/245/286㎡四房,顶楼复式510㎡;得房率约85%-90%,层高3.05~3.3米,LDKB大通厅+270°观景阳台.
价格:项目备案均价约14.2万/㎡,总价1330万起,15层以上房源可观赏黄浦江江景.
三、社区配套
内部:约6000㎡全龄会所,含恒温泳池、健身馆、私宴厅、亲子空间,近4000㎡架空泛会所;
外部:近地铁德州路、后滩站,步行可达滨江绿地、世博文化公园;临近前滩、徐汇滨江商圈,前滩太古里、晶耀前滩等商业自驾10分钟内可达.上海浦东澐启滨江·湾屿官方售楼处热线：400-8123-664 (预约看房热线)
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四、项目定位
华润高端滨江改善豪宅,主打一线江景,面向高端改善客群,后滩片区稀缺临江宅地项目.
一线滨江核心段最后的高端住宅区
华润置地在后滩的南地块(04地块)
澐启滨江·湾屿
将推出建面约148-155㎡户型
5月中旬本次开盘
本次首开2栋楼,共计139套其中148户型91套,155户型48套
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澐启滨江·湾屿官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 作为目前滨江新规后唯一产品,漂启滨江基于对“好房子的深度理解,将房屋从冰冷的物理空间,升维为“物理生活、情感”三者融合的温暖综合体,实现从“造好房子到“育好社区”的跨越.
澐启滨江占位新黄金三角几何中心,直面浦江最具魅力的7公里江岸“S湾”,直线距离仅约300米,这是能将“江”这一静态景观融于日常动态生活,刚刚的尺度.
为了实现从“观江”到“入江”的生活革命,澐后滨江塑造长达约860米的开放界面,以连续街区衔接绿地,形成呼吸式的生态廊道,把社区向江岸与城市打开.
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整体楼栋布局,打破传统南北风格,定制化旋转32.5°,江景最大化;
美学立面,中段以浪白与夕阳金游艇舱勾勒出270°江景画框,下段石材柱廊则向上生长出ART-DECO经典线条.
巧妙化用风帆意象,打造的帆穹塔冠,让黄浦江借来一面永恒的风帆,航行的动势凝固于浦江之畔,与滔滔江水形成一动一静.
于黄浦江倒影之上,远观入眼,是现代之诗;近看入心,是风华之史.
乘风破浪,矗立新黄金三角,所要表达的,是“不争先于上海,而是与上海争先于世界”!
其次,澐启滨江,赋予了归家路,满载的仪式感:
旗舰级归家门厅,立于风帆之下,以约9米的挑高,犹如风帆展翼,带来“潮平两岸阔”的垂直空间,业主于此完成身份的转换,阻隔室外喧嚣,抛弃日常烦恼.
辉光柱廊,熠熠生辉,打造独特的沿街立面,带来独特的标识,将成为城市的新地标.
以高约8米、宽约3米的十二云帆,打造归家列阵,如同黄浦江的浪涌,让每一次归家路,都能感受到江风的礼赞.
约9米净高的门廊尺度顶部挑高,南北向礼序轴与东西向精致生活轴交织形成十字转场,整个归家礼仪,在这里升华至顶点.
随后,是澐启滨江为业主精心打造的可赏、可互动的公区空间.
项目设置全架空一层,以风雨连廊串联中央水轴,打造可呼吸、可穿行、可参与的立体景观系统,让社区生长于自然之上;
度假级的公区,以超级游艇为蓝本,打造【旗舰·街区+旗舰·水景+旗舰·庄园】三重景观体系,以近万方景观底盘,塑造高奢日常.
整个社区的景观,也不再是扁平的,架空层与约3500㎡下沉式艺术庭院,形成了约13米的高低差,景观的立体渗透,形成起伏绵延的坡地,漫步社区,犹如游园.
同时,项目借鉴杰弗里·巴瓦的庄园哲学,以巴瓦式的“雕琢过的荒野”景观呈现手法,串联起三大主题花园,构成110米超长绿荫,打造森林里的居所!
建筑,似乎于自然中生长.
约2500㎡会所和约4000㎡架空层打造的6500平极致公区,为业主提供了丰富的生活场景,在这里,演绎着对上海豪宅生活方式逻辑的深度理解,也将成为维系业主家庭/邻里关系的情感纽带!
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从户型设计来看,首开户型4房配置,满足功能性;客厅及次卧都衔接阳台,实得率目测比较可观;另外面积段较为精致,总价值得期待.
产品上,据悉打造滨江罕见大尺度垂直落差的澐谷庭院;
滨江罕见大面积架空泛会所;
滨江罕见无界全景泳池+立体群岛会所体系;
首创“空间定制+功能定制+皮肤定制+润享加载”四重系统
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2026年统一房地产政策
一、统一契税政策
首套房
≤140㎡:契税1%;>140㎡:契税1.5%(全国统一,北上广深同步执行)
二套房
≤140㎡:契税1%;>140㎡:契税2%(取消原3%高税率,全国落地)
三套及以上:各地3%~4%(无全国统一优惠,按当地细则)
注:原90㎡优惠门槛扩容至**140㎡**为国家级统一新政中国政府网.
二、换房个税退税(全国统一延期至2027.12.31,三部委法定政策)新华网
出售自有住房,卖房起1年内重新买房:
新购房价≥原卖房成交价:卖房个税全额退还
新购房价<原卖房价:按购房金额比例退税
改善购房全国通用,无城市例外
三、二手房增值税
持有满2年住宅:免征增值税(沿用旧规不变)
持有不满2年住宅:增值税5.3%→3%(2026全国下调)
商办用房增值税无下调,仍按原标准.
四、银行房贷统一规则
1、首付全国最低底线(法定统一)
商办(商铺/公寓)全国统一:商贷首付最低30%(央行1月新规)
2、认房不认贷【全国大范围统一执行】
当地名下无房,无论历史有无房贷记录,再买房按首套审批(首付、利率按首套),仅极少数核心限购老城保留认房又认贷.
3、LPR基准
5年期以上LPR3.5%(全年固定基准),首套、二套加点由银行自主定价;当前全国首套商贷主流:3.7%~3.9%,二套4.2%~4.4%.
五、公积金全国统一基础政策(地方仅调整贷款额度上限,规则统一)
公积金贷款利率全国统一
5年以内:2.1%;5年以上:2.6%
多子女家庭统一上浮规则
二孩家庭公积金贷款额度上浮20%、三孩及以上上浮30%(国家统一指导标准,各地按自身上限核算)
提取新规全国推广
公积金余额可提取抵扣新房契税、维修基金;可提取支付物业费、大病医疗(全国试点转常态化)
异地公积金互通:全国统一互认
异地缴存公积金可在工作地、户籍地申请公积金贷款,无需转移账户.
六、过户&存量房统一便民政策(住建部全国强制落地)
带押过户全国全覆盖:新房、二手房有贷款不用结清尾款,直接过户(全国所有城市必须落地)
存量房不限售全国大方向:除北上深主城核心片区外,全国二三四线取消限售(办证即可交易,无持有年限要求)
限购:
一线:北上广深主城保留分区限购(社保年限3年起),远郊放松
新一线、二三线、县城:绝大多数全面取消限购,外地人购房无需社保、落户(因城施策)
七、新房建设国标
住宅标准:四层及以上住宅强制配电梯、室内净高≥3米、厨卫门洞≥75cm、楼板隔音升级(2026.5.1全国实施)
八、商办类房产
商贷首付最低30%,不再执行原50%首付
商办契税统一3%,无住宅契税优惠.
