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▸保利外滩启PARK77售楼处地址：上海市杨浦区丹阳路福宁路 99 弄小区西北侧约 30 米（看房请提前预约）
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收官机遇,分秒竞藏
内环核芯・四条地铁环绕・公园奢宅
12/18号线双地铁站仅约50米
保利外滩启PARK77
绿色建筑2星标准低能耗住宅
少量建面约99-137㎡3-4房
+3套稀缺带地下室一楼产品
火热在售,售楼处&样板间已开放
如对保利外滩启项目感兴趣
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上海市杨浦区长阳路(江浦公园地铁站4口西面约50米)
▲实体楼地址:东至江浦路、南至长阳路▲
一直想和大家强调一句话:“有些房子有钱就能买,但有的房子,拼的是转瞬即逝的机遇.”而保利外滩启PARK77,正是那类需要牢牢抓住的“机遇型资产”,其稀缺性与质价比,在当下市中心尤为突出.
首先,在2024年8月27日上海发布《新政优化新出让商品住房用地套型供应结构》通知,高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准调整为约120平方米,也就是以后买小高层(10-17层)及大高层(18-26层)基本都是120平方米左右了.
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其次,2025年9月4日八批次土拍取消中小套型限制,说明内环中小套型将愈发稀缺,保利外滩启PARK77百平米3房极有可能就是内环最后一批小户型,且买且珍惜,以后3房起步120㎡是大概率事情,置业成本飙升;比如保利外滩曜小户型面积115平总价1430万起步,金茂璞元小户型约130平总价1820万起步.
最后,周边新房单价层面:虹口嘉兴路街道14.78-16.8万/㎡,北外滩绿城地王楼板价达约13.6万/㎡,这一楼板价,几乎与保利外滩启PARK77均价(13.55万/㎡)持平,该地块首开入市均价17.5万/㎡.保利外滩启PARK77周边房价结构示意图
事实上,项目与北外滩地王相隔仅约2.2公里,却呈现出“地王楼板价≈本项目售价”的价差,入手机遇一目了然.
综合看,保利外滩启PARK77是杨浦房价迈入新阶段的“临界点项目”.13.55万/㎡均价不仅是当下杨浦内环“福利价”,更是抢占内环核心资产的最后窗口期,一旦错过,后续几乎都是地王!
第三,总价层面:市中心最后的友好门槛!
项目不仅均价友好,更凭借精致面积段,赋予购房者更易上车、置换的总价门槛.
如今内环3房普遍120㎡起步;4房大多160、180㎡起步,门槛非常高.
而保利外滩启PARK77的三房约100㎡,大概率是市中心最后一批百平米三房;总价1300万左右,四房控制在约137㎡,1800万左右,严控总价,想要低总价上车内环新房,此盘是内环为数不多的选择,错过不再有!
保利发展一直以来深耕杨浦板块,至今已累积9盘,其中以外滩系颇为瞩目,外滩序BUND45、88、98的热销,引领着杨浦滨江(东外滩板块)的热势
当下,交通更加便捷新盘,位于内环内,约1㎞四轨环绕,其中12/18号线双地铁换乘站仅约50米,保利外滩启PARK77,带来建面约99-137m²公园奢宅,售楼处&样板房均开放当日人潮汇涌,迅速引发关注!
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01
战略支点
双轴交汇的黄金力场撬动上海未来
城市生长,总在轴线的交汇处埋下伏笔.它们如同人体的主动脉,输送着资源、人才与活力.当一条横轴串起百年更新的烟火,一条纵轴贯通科创金融的产业脉搏,这两条轴线的咬合处,便是上海下一个价值爆发点的密码.
保利外滩启PARK77,正站在这把钥匙的齿痕上,一边摩挲着历史的肌理,一边触碰着时代的脉搏.
横轴:上海大规模城市更新豪宅带
天潼路-东大名路-长阳路铺就的横轴,是上海用百年时间写就的更新史诗.这条贯穿浦西核心的轴线,串联起多个超大体量的更新区域,其密度与广度,足以让任何关于城市焕新的想象落地生根.
从苏州河沿岸起步,苏河湾的石库门里弄正在蜕变为现代国际社区,到国际会客厅北外滩840万方体量的开发蓝图徐徐展开,再到杨浦滨江796万方体量的新生,这条轴线像一条织带,把不同年代的城市片段缝合为连续的生活场景,演绎着“历史与现代共生”的故事.
苏河湾-北外滩-东外滩(杨浦滨江)实景图
沿着这条横轴,苏河湾豪宅社区、瑞虹新城、大连路科创&豪宅集群、环江浦公园豪宅带,一系列豪宅项目集中为一个个豪宅集群,不仅大幅提升了沿轴的居住品质,更形成了高端商业、文化资源的集聚效应.
瑞虹新城(PARK77仅2站地铁)实景图
保利外滩启PARK77身处长阳路之上,向西望向大连路科创总部&豪宅集群,向东即为环江浦公园豪宅带.是这条黄金横轴上,既能回望历史又能眺望未来的关键坐标.
东外滩板块(大连路-环江浦公园)豪宅带实景图
纵轴:江浦路-民生路产业极核动脉
如果说横轴是城市更新的脊梁,那么江浦路-民生路构成的纵轴便是上海的产业极核血管.这条轴线从北向南,串联起多个创新与资本的核心节点,织就了一张“智识孵化-科创转化-资本赋能”的完整生态网.
复旦、同济、财大等高校坐落于轴线南段,杨浦2025超过5万名应届毕业生,其中不乏人工智能、数字经济等领域的专业人才.
杨浦大学城实景图
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中段的长阳创谷已形成以小红书、得物为代表的互联网新经济企业总部,集聚近500家科技企业,涵盖大数据、云计算丶人工智能半导体等前沿产业,年营收超百亿元.
东外滩-互联宝地产业园实景图
再向南,则是杨浦滨江科创产业带,已汇聚美团、B站、字节等头部企业总部,预计于2026年下半年竣工并逐步投入使用,这里将实现超3000亿元规模产值,引领崭新科创浪潮
东外滩在建商办总部效果图
越过江,即为陆家嘴金融城,至今已开发约30年,是上海国际金融中心建设的核心功能区,并集聚8000多家各类金融机构.
陆家嘴国际金融城实景图
这条纵轴的价值,不仅在于空间上的连接,更是一条看不见的能量通道,让智慧、创新与资本在这里自然对流.保利外滩启PARK77站在这条通道的中段,如同站在智力源头与资本海洋的黄金分割点,向北可撷取高校的智识养分,向南能承接科创与金融的势能.
黄金双轴的战略聚合
两条轴线的交汇,并非简单的地理叠加,而是让资源完成从物理聚集到化学反应的质变场.
在保利外滩启PARK77,横轴的城市更新与纵轴的产业势能相互赋能,形成了1+1大于2的效应:横轴不断更新的成熟生活设施,为纵轴上的科创人才提供了生活保障;而纵轴带来的产业活力与人才流入,又进一步推动横轴上城市更新的深化,催生出更多高端城市资源.
东外滩-东方渔人码头实景图
可以想象,清晨在东外滩(杨浦滨江)的绿道散步,上午到长阳创谷参加行业论坛,下午乘地铁前往陆家嘴洽谈业务,傍晚去北外滩的商场与朋友相聚,晚上漫步在苏州河、黄浦江畔……多元生活场景的无缝切换,正是双轴交汇赋予的特殊优势.
东外滩绿之丘实景图
未来,随着两条轴线的持续发展,资源将加速向此流动,这种聚合效应必将不断放大,为项目注入持久的价值增长动力.这个支点的能量,只会随着城市生长愈发磅礴.
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02
交通支点
12/18号线双轨稀缺配置重构效率
在上海,交通的意义从来不止于到达,更是直接决定着生活的品质——让喧嚣与宁静,能在恰当的距离里自由切换.
保利外滩启PARK77凭借12/18号线双轨仅约50米的稀缺优势,以及立体的路网布局,让居住者在生活与事业、繁华与宁静之间从容享受.
12/18号线双轨上盖
内环罕见的通勤特权
据统计,2025-2026年上海内环的全新盘供应中,双轨地铁上盖的项目至今为止尚未出现;而且还是约1㎞四条地铁(4/8/12/18号线)环绕的新房,保利外滩启PARK77,恰好占据12号线与18号线的交汇站点,成为少数能让地铁与社区无缝衔接项目.
保利外滩启PARK77道路配套
对于上班族而言,无需在地铁站与社区之间进行长距离步行,尤其在恶劣天气下,这种优势更为明显;对于老人与孩子,也减少了户外奔波的不便与安全隐患.这种稀缺性,就像老城区里的一块绿地,不用言说,却人人向往.
12/18号线江浦公园站实景图
双轨分工:生活与事业的精准覆盖
12号线与18号线虽同属地铁网络,却承担着不同的功能,共同编织出一张“繁华生活与事业彼此成全”的交通网.
12号线是西南↔东北直径干线+第7条越江线+全网换乘之王,串联7大区【松江→闵行→徐汇→黄浦→静安→闸北→北外滩→东外滩→复兴岛(越江)→金桥】32站,与14条线换乘(1/2/3/4/6/7/8/9/10/11/13/15/18/在建).
12号线不仅仅是城市重要骨架:打通西南-东北大动脉,同时也是产业+人口双引擎:串起经济与居住走廊,串联松江G60科创走廊、漕河泾开发区、龙华(文旅)、淮海中路、南京西路、不夜城(商务)、北外滩(航运)、东外滩(科创)、金桥(制造出口等众多重要板块和核心商务区.
这意味着,12号线居者能迅速从繁忙的工作跳进另一种生活场景——不仅是是画廊里的新展,也可能是滨江边的落日.
北外滩-东外滩(杨浦滨江)实景图
18号线东部南北大动脉+全自动无人驾驶+科创串联线,像一把钥匙,打开了事业的多扇门.
18号线是上海东部最重要的南北向干线,支撑“南北转型+科创走廊+滨江开发”三大战略.
北翼(宝山):支撑宝山“北转型”与吴淞创新城开发;中段(杨浦):串联五角场(城市副中心)、复旦/同济/财大(大学城)、杨浦滨江旧改带,强化杨浦科创+文创双核.南段(浦东):联洋-花木-张江科学城(高科技),形成上海东部科创黄金走廊,助力“科技创新中心”建设与通勤,覆盖了从创业孵化到总部办公的全产业链场景.
这条线的妙处,在于让工作与生活保持恰当的距离,不远不近,刚好自在.
东外滩-陆家嘴实景图
立体路网:跨江穿城从容切换
除了双轨优势,项目周边的跨江通道与立体路网进一步拓展了出行的可能性.
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【保利外滩启PARK77官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 自驾道路方面,长阳路、江浦路次干道,主干道,北横通道,串联起虹桥商务区与普陀、长宁-静安等地,为商务出行提供了便利.
杨浦大桥、江浦路隧道、大连路隧道,便捷连接着浦西与浦东,未来还有规划在建南北通道,是金融从业者与科创人才跨江通勤的重要选择,通行效率在上海跨江通道中处于前列.
杨浦大桥(内环)实景图
交通的支点价值,在于打破空间的限制,让生活与事业拥有更多可能.
保利外滩启PARK77凭借12/18号线双轨上盖的稀缺优势与立体路网的全面覆盖,不仅提升了日常通勤的效率,更拓展了生活的半径,成为内环中交通优势极为突出的项目.
03
生活支点
全维资源闭环执掌内环宜居范本
内环生活的范本形态,是让所有需求都在恰当的半径里得到回应.集聚全市约10倍密度的顶级商业、三甲医院、名校、地铁、地标,15分钟全顶配生活圈.住内环无需为了某份便利而妥协生活,这才是支点的生活意义.
要知道吗?作为全国乃至全球🌐TOP级的上海,其城市最核心的内环线内的面积,仅占全市的1.8%,是上海核心中的核心,不可再生、不可复制的地段.
这是一个被数字定义的稀缺地带,是整座城市资源与价值的绝对核心.与此相对,超过98%的上海面积都位于内环以外.这1.8%,不仅是地理上公认的中心,更是身份与未来的象征.
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保利外滩启PARK77,正坐落于内环这1.8%的黄金区域内,为购房者提供了一次珍藏内环、占据城市发展原点的珍贵机会.不可复制稀缺地段:坐拥内环内双地铁、东外滩核心的稀缺土地资源.
生态:城市绿肺环绕的自然栖居
在寸土寸金的内环,生态资源的珍贵不言而喻.保利外滩启PARK77东侧就是江浦公园,它如同一块嵌在城市里的绿玉,园内的步道、草坪与水景,为居民提供了日常休闲的去处.晨练的老人、嬉戏的孩子,让这里的每片树叶都带着生活的气息.
江浦公园实景图
居住在这里,无需远行,即可在自然中放松身心,这种“推窗见绿、出门入园”的生活,正是许多内环居民向往却难以多得的状态.
江浦公园实景图
多梯度商业:满足全场景需求
商业资源的丰富度,直接影响生活的便利性与品质感.从柴米油盐到星辰大海,商业资源始终与生活需求同步.
项目3公里范围内,北外滩来福士、瑞虹新城商圈、百联滨江购物中心、东方渔人码头等,让业主可以时刻购物、享餐、娱乐;5公里辐射圈内,陆家嘴IFC、国金中心等繁华商业体荟萃,满足更高层次的消费体验.
北外滩来福士实景图
医疗:三甲资源为健康兜底
健康是生活的基石,优质的医疗资源则是健康的重要保障.项目周边分布着多家优质医疗机构,为居民提供全周期的健康服务.
上海交通大学附属·新华医院是全国知名的三甲综合医院;复旦大学附属·红房子医院则是妇产科领域的标杆.此外,项目周边还有上海中医药大学附属·中西结合医院(三甲)等,这些优质的医疗资源,为居民的健康生活保驾护航.
交大附属新华医院实景图
教育:名校加持的成长沃土
项目周边的教育资源丰富,从基础教育到高等教育均有覆盖.周边明园村幼儿园、童乐幼儿园、长阳实验学校、齐齐哈尔路第一小学、市东实验学校、存志学校等都是区域内知名的学校,师资力量雄厚,开设了多个特色课程;复旦、同济校园咖啡馆里的学术讨论,成了很好的课外教材.
这些学校不是冰冷的建筑,而是让成长自然发生的土壤,让书香自然浸润日常.
上海长阳实验学校实景图
生活的品质,源于对资源的从容掌控.保利外滩启PARK77周边的生态、商业、医疗、教育资源,不仅业态丰富,更形成了相互衔接的闭环,让居住者无需为了某一项需求而长途奔波.这种全维资源的覆盖,正是内环宜居生活的核心体现.
04
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产品支点
保利外滩系列第四子延续品质答卷
地段是住宅的基底,那产品力则让其锦上添花.从外滩序BUND45首开727%认购率,到BUND88、BUND98接连售罄,保利外滩系三子以硬核产品力奠定内环标杆地位.
作为保利外滩系列第四子,保利外滩启PARK77承袭系列“高端基因+属地创新”内核,在立面、景观、户型三大维度实现进阶!
270度全景酒店级颜值封面
建筑立面是一座住宅的灵魂.项目采用大面积铝板与玻璃幕墙的精密拼接、米白色铝板勾勒出的几何线条,以及金色、米白色铝板为材质搭建的穹顶,在阳光下折射出温润光泽,既保持系列辨识度,又植入区域专属记忆点.
保利外滩启PARK77外立面效果图
项目部分户型采用270°全景舱的设计,C形玻璃环幕超广角阳台,视界多宽享,让每一扇窗都成为艺术取景框.
保利外滩启PARK77地库效果图
社区景观:度假级居住享受
项目作为一方“公园住区”,社区内部打造了五重景观空间,以通透的布局与柔和的自然光影,营造度假般的松弛氛围;园林则以四季为序,春赏繁花、夏享浓荫、秋观层林、冬见苍翠,让生活浸润在自然中.
保利外滩启PARK77园林效果图
归家动线方面,项目打造了五感沉浸的归家动线:从摩登气派的城市客厅入口,到临水而筑的艺术庭院,再到以匠工打磨的度假式泛会所,仪式感和尊贵感不言而喻.
保利外滩启PARK77架空层效果图
主推建面约95-137㎡3-4房
本次,保利外滩启PARK77除了三套一楼带地下室(总面积:150.2-161.58㎡稀缺产品;主力户型为建面约99-103㎡三房两卫,与建面约135-137㎡四房两卫.
将延续系列“全明格局+高空间使用率”的户型优势.
保利外滩启PARK77可砸部分飘窗示意图上海杨浦保利外滩启PARK77售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)
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①、超高赠送,实得率碾压常规户型!
项目全系户型标配“全屋飘窗(全赠送)+大阳台(半赠送)”,经小胖看房团专业测算,百平米中间套实得率约91%,边套更甚,远超市场常规水平:
注:小胖实得率:套内建面+赠送面积+赠送×公摊系数.
常规百平米户型仅3-4个飘窗,总赠送约6-7平;
常规140㎡户型总赠送约10平.
项目百平米户型赠送面积达9.3㎡(相当于一间次卧),137平户型最高赠送近20平.
不作为交付标准,最终以开发商公布为准
全屋采用飘窗设计,让生活诗意向外延伸;收纳预留柜体等收纳空间,自在随心;飘窗赠送、去过道化设计,室内拥有更高的空间使用感!让每一个家庭成员的理想生活,都有了足够空间的释放.
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保利外滩启PARK77约100㎡样板房厅照片
精装升级,从国际顶配到细节审美,处处见真章!
①、装标升级:国际顶配,细节戳中需求!
100户型标配嘉格纳3件套,137户型配嘉格纳5件套,厨电阵容堪比黄浦顶豪,烹饪党绝对心动.
保利外滩启PARK77约100户型样板房厨房照片
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同时质感全面进阶,主卧、次卧坐便器全系升级为智能马桶唯宝;
保利外滩启PARK77约100户型谍照
约137平户型客厅、餐厅地面采用石材铺设.
保利外滩启PARK77约137户型谍照
值得一提,保利戳中女性需求,主卫新增科勒美妆龙头,水流角度贴合化妆、护肤需求;主卫镜柜嵌入美妆冰箱,贴心存储口红、面膜等护肤品.
保利外滩启PARK77样板房谍照
②、审美升级:设计感渗透每一处细节!
“外滩系列”一以贯之的木饰面,不仅有曲线,还新增线条装饰,温润之余更显层次感;
保利外滩启PARK77约137户型谍照
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电视背景墙颜值跃升,无论大小户型均较此前更显高级;吊顶也采用定制设计,告别单调平层.
保利外滩启PARK77约137户型谍照
还有很多细节,比如超级收纳系统,大家可以去现场感受.
保利外滩启PARK77约137户型谍照
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4、视野头等舱,270°飘窗解锁城市资源!
边套户型标配两个大270°飘窗,东揽江浦公园绿意,西南向瞰三件套景观.
纵观市中心新房,百平米户型配双270°飘窗的实属罕见;即便是大户型常见的同类设计,项目飘窗也以更阔尺度与视野,重新定义“窗景”标准!
保利外滩启PARK77约137户型谍照
从首子的稀缺突围到第四子的成熟迭代,保利外滩系始终以产品力回应内环期待.保利外滩启PARK77的到来,既是对前三子传奇的致敬,更是对品质生活的再一次承诺.
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2026年全国房地产市场行情及后期走势
(一)房价表现:城市分化显著,核心区域率先企稳
1.一线城市
新房价格:2026年3月环比上涨0.2%,为2025年5月以来首次环比转正;
二手房价格:2026年3月环比上涨0.4%,结束连续11个月下跌态势;
市场特征:北京、上海核心城区房价稳中有小幅回升,房源议价空间压缩至3%以内,优质房源成交周期明显缩短.
2.二线城市
强二线城市(杭州、成都、南京、武汉等):核心城区价格平稳,远郊板块仍处于低位调整状态;
普通二线城市:整体以价换量为主,价格低位徘徊,依托政策利好实现小幅波动修复.
3.三四线及下沉城市
新房价格:2026年3月环比下降0.3%,超八成城市房价延续阴跌态势;
市场特征:库存高企、去化周期超长,市场需求持续疲软,无明显回暖信号.
(二)市场成交:核心城市放量回暖,下沉市场持续低迷
1.核心标杆:北京、上海2026年4月二手房成交量,创下近5-10年同期历史新高,刚需、改善型房源成交占比超85%;
2.区域表现:深圳、广州、苏州、重庆等城市,在限购松绑、购房补贴政策落地后,短期成交量明显放量;
3.整体格局:全国楼市成交呈现“核心热、全域冷”的分化格局,仅人口流入、产业支撑强劲的城市实现成交修复.
二、2026年房地产核心政策环境
1.中央顶层定调
坚持“房住不炒”核心定位,以稳市场、防风险、去库存为核心目标,扎实推进房地产市场平稳健康发展,加快构建商品房+保障房双轨并行的住房新模式.
2.地方因城施策
一线城市:定向放松限购、提高公积金贷款额度、落实卖旧买新税费补贴,精准激活合理住房需求;
二三线城市:全面取消限购限贷、降低购房首付比例、发放购房消费补贴,地方政府牵头收购存量商品房用作保障性住房、人才公寓,加速去库存.
3.行业供给改革
2026年5月起,全国新增住宅用地优先推行现房销售制度,从源头降低烂尾风险,规范市场供给;严控新增住宅开发体量,聚焦消化存量库存.
三、2026年下半年市场走势预判
(一)整体大势:稳字当头,无大涨无崩盘
全国房地产市场将延续政策托底、缓慢修复、分化运行的核心逻辑,政策托而不举,不会出现全国性普涨、普跌行情,市场整体以平稳筑底为主.
(二)城市走势预判(K型分化格局固化)
1.一线城市、强二线核心城区
房价稳中有小幅回升,成交量维持高位运行,具备人口持续流入、优质配套稀缺的核心支撑,自住需求坚挺,资产保值属性稳固.
2.普通二线、强三线城市
市场分化筑底,核心地段、优质学区、品牌物业房源价格平稳,远郊、非核心板块仍将延续调整态势,整体无大幅上涨动力.
3.三四线及人口流出城市
房价延续阴跌走势,去库存仍为市场主线,房产投资属性完全消失,仅能满足本地基础自住需求,无增值空间.
(三)产品与市场模式变化
1.期房市场逐步萎缩,现房销售成为市场主流,购房者权益保障大幅提升;
2.房产彻底回归居住属性,学区、居住品质、物业服务成为决定房价抗跌性的核心因素;
3.全民炒房时代正式结束,房产不再作为大众主流投资品类.
四、购房决策简要建议
(一)刚需、改善型自住群体
1.一线城市、强二线核心城区:逢市场低位可择机入手,优先选择核心地段、现房、优质物业房源;
2.三四线城市:仅可入手本地核心板块自住房源,坚决规避远郊、文旅、非刚需类房产.
(二)投资型群体
全国房地产投资黄金期已结束,仅核心城市核心地段优质物业具备基础保值能力,无超额投资收益,不建议盲目入场投资.
