露香园项目6月开发商直营官方营销中心咨询专线
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露香园售楼处项目地址：上海市黄浦区河南南路 228 号
到访须知：官方项目开发商直营管理，未授权任何中介代理销售，看房需提前电话预约，谨防第三方虚假房源！
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上海露香园(2026年6月最新)
一、基础概况
位置:黄浦区旧仓街99弄(天誉)、露香园路18号(馥公馆),人民路与河南南路交汇处,豫园/老城厢CAZ核心.
开发商:天誉—上海城投+上海建工+招商蛇口;馥公馆—上海城投+和记黄埔.
占地/建面:约15.8万㎡/约40万㎡,分6地块(A/B/C1/C2/D1/D2).
产权:70年住宅(2015年起算).
总户数:全盘约500户,圈层纯粹.
容积率/绿化率:高层2.5、别墅1.3;绿化率35%.
物业:招商积余,物业费约8–12元/㎡/月.
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实景图
二、产品与价格(2026年5月)
露香园・天誉(二期,主力在售)
大平层:260–880㎡,均价10.8–18万/㎡,总价2800万起,精装标准约12000–15000元/㎡.
顶复:860–880㎡,总价1亿+.
露香园・馥公馆(一期,现房清盘)
少量144–172㎡现房,均价10.8万/㎡,总价1650万起.
别墅(C1/C2/D1地块)
407–530㎡风貌别墅,均价28–32万/㎡,总价1亿起,地上3层+地下1层,私梯入户.
三、配套与亮点
交通:10/14号线豫园站(步行约110米),9号线小南门站.
商业:自带5.22万㎡高端商业,紧邻豫园、外滩、新天地.
教育:对口黄浦区优质中小学.
精装:嘉格纳/美诺厨电,唯宝+当代卫浴;大金空调、威能地暖、霍尼韦尔新风.
特点:原址明代露香园,保留16处文保建筑,低密纯住宅,部分户型私梯入户.
四、销售状态(2026年6月)
天誉大平层顺销,馥公馆少量现房清盘,别墅余席不多,看房需提前预约.
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以下正文黄浦豫园钻石级地块露香园二期(A地块)·露香园∙天誉臻稀150套天际大平层主力面积约260-496㎡更有900㎡云端顶复城市臻藏的贵重资产,仅为少数拥有!目前所剩户型:482㎡.489㎡.491㎡部分户型有高区准现房,年底交付.单价17.6w起新天地&外滩双IP489m²7300w起可直接认购
效果示意图
户型图:
样板间实拍
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2021年1月5日,上海城投以176亿的底价拿下豫园露香园二期地块,扣除保障房面积,楼板价则为约97,000元/㎡.
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露香园二期规划方案总投资额(含地价)高达280亿,是露香园一期总投资额的2.5倍以上.以经营性面积计算,二期的平均开发成本(含商业)高达15.17万元/㎡!
·A地块:约5.45万㎡高层产品,共150套,套均面积364㎡;
·B住宅:约3.8万㎡高层产品,共177套,套均面积约216㎡;
·C1、C2地块:约1.9万㎡的纯联排及独栋,共46套,套均面积412㎡;
·D1地块:约2.1万㎡小高层及联排与独栋,共98套,套均面积282㎡.
露香园二期整体规划10.94万方高层住宅、2.44万方低层住宅(联排别墅)、5.22万方商业以及历史风貌建筑.项目整体分为6个地块,即A、B、C1、C2、D1和D2.其中B、D1地块公寓已于2024年3月上市.
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露香园官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） D1地块售罄的12套别墅,面积为建面约410-540㎡.值得一提的是,该12套别墅非保留建筑改造,立面保留了海派建筑的风貌底蕴,内核却是按照现代居住理念打造.
另外,A地块即将入市,C1、C2将于明年上市.其中,A地块共计150套天际大平层,面积为建面约264-901㎡,主力户型为4房-5房.
C1、C2为风貌别墅.在此前,露香园全新的二期已经有了预计首开的面积段明细.
街41号
露香园一期低区
关于露香园的传说,从明代至今已经有五百年的悠久历史.明代嘉靖年间,此处开始建城修墙,墙内为城,墙外为厢,这也是“老城厢”的由来.
老城厢是上海历史的发祥地,荟萃了众多名胜古迹.这些园林不仅有楼台亭阁之胜,而且有山水自然之美.露香园与豫园同期建造,开掘池塘10余亩,架以朱栏曲桥,“盘纡澶澶,称一邑之胜”,一直是富贾名流的理想建宅之地.
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豫园实景图
项目周边的历史文化古迹丰富,包括豫园、日涉园等百年私家园林,以及城隍庙、白云观、沉香阁等殿宇建筑.在基地内部,还有黄浦区文物保护单位以及一些具有悠久历史的保留建筑.如今,露香园已经是上海历史文化风貌区内持续时间最长、规模最大的以居住为主的城市更新成片开发示范项目.
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实景图
「露香园」周边交通路网四通八达
地铁方面,项目步行300米即可到达地铁10号线/14号线(豫园站),周边1公里以内还有1号线、2号线、8号线等地铁换乘枢纽.自驾方面,北临淮海路和延安路高架,东临河南路和中山南路,南临复兴路,西临西藏路和南北高架,自驾出行非常便捷;同时,直线两公里以内环伺四条隧道,分别是:人民路隧道、延安路隧道、外滩隧道以及复兴路隧道.
教育方面,近邻上海实验小学和上海敬业中学.上海市实验小学,1977年被确定为全国重点小学,也是国家教育部在上海的唯一一所部属重点小学.敬业中学,是上海地区办学历史最为悠久的百年名校,为上海市实验性示范性高中.(新房不承诺学区,以教育部门公示为准)
上海市实验小学实景图
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露香园官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 医疗方面,「露香园·云宸」周边2公里以内有瑞金医院、曙光医院、仁济医院(西院)、长征医院等三甲医院环绕.
瑞金医院实景图
黄浦豫园钻石级地块露香园二期(A地块)·露香园∙天誉臻稀150套天际大平层主力面积约260-496㎡更有900㎡云端顶复城市臻藏的贵重资产,仅为少数拥有!目前所剩户型:482㎡.489㎡.491㎡部分户型有高区准现房,年底交付.单价17.6w起新天地&外滩双IP489m²7300w起可直接认购
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2026年购房建议与避坑指南
2026年买房,核心思路是“先求稳,再谈性价比”.市场整体处于深度调整期,政策主基调是“稳楼市、去库存、防风险”,房价分化将持续加剧.
��️一、宏观决策:城市与时机
1.城市选择:聚焦核心,规避风险
2026年买房,城市选择比户型更重要.人口与产业是支撑房价的关键.
2.购房时机:刚需看需求,投资看窗口
刚需/改善自住:无需过度纠结“抄底”.当遇到价格、户型、位置都合适的房源,且月供在承受范围内时,即可考虑入手.
纯投资:需极度谨慎.楼市普涨时代结束,仅核心城市核心地段有保值可能.建议优先考虑安全性,而非短期收益.
��二、地段选择:决定价值与流通
1.核心原则:地段>面积>装修
优先核心区老小区:房龄20年左右但配套成熟(地铁、学校、医院)的老小区,成交速度往往快于远郊新房.
警惕远郊“画饼盘”:通勤时间长、配套不成熟的远郊新房,挂牌价平均比购入价低10%-15%,成交率不足30%,流动性差.
2.通勤成本:时间也是金钱
单程通勤超过60-90分钟,长期会严重影响生活质量.为“大房子”支付高昂的通勤成本和时间成本,得不偿失.
3.配套优先级
交通:地铁/公交枢纽、主干道.
生活:商超、菜市场、医院.
教育:学校(注意学区政策变动风险).
潜力:规划中的地铁、学校等(需核实官方文件,勿轻信宣传).
��三、产品选择:户型、楼层与类型
1.户型与面积
刚需:70-90㎡的两房或小三房,总价可控,易转手.
改善:110-140㎡的三房或四房,市场接受度高,流通性好.
户型要点:首选方正、南北通透.客厅面宽不小于3.6米,主卧进深不小于3米.警惕“赠送面积”陷阱,其不计入产权,可能存在违建风险.
2.楼层与楼栋
高层住宅:得房率低于75%需谨慎.避免顶层(漏水、隔热问题)和设备层(噪音、震动).
非核心区超高层:后期电梯维护成本高,高峰期等梯耗时,转手难度大,不建议优先选择.
3.房屋类型:避坑指南
✅优先考虑:核心城市核心区的次新房、配套成熟的老小区、优质学区房(政策稳定前提下).
❌尽量避开
小产权房、无证安置房:无法办理正规产权,交易、抵押、继承均受限.
非核心区的大体量超高层期:流动性差,风险高.
房龄过老且无改造价值的老破小:管线老化,维护成本高,贷款难.
位置不佳的公寓:除少数核心商务区的高品质公寓外,普遍存在税费高、转手难的问题.
��️四、新房vs.二手房:风险与对策
1.新房(期房)避坑要点
核查开发商:优先选择国企、央企或财务稳健的民企.避开高负债、有烂尾史的小开发商.
查验“五证”:确保《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等齐全.
优选现房/准现房:可实地验房,规避烂尾和质量风险.2026年现房销售比例提升,是利好趋势.
严审合同:明确交房时间、标准、面积差异处理方式及违约责任.所有口头承诺(如学区、车位)必须写入合同附件.
2.二手房避坑要点
产权调查
:签约前务必前往不动产登记中心,核实房屋是否存在抵押、查封等情况.
共有人签字:所有产权人(包括配偶)必须亲自到场签字,否则合同可能无效.
专业验房:聘请第三方验房师检查漏水、电路、结构等隐蔽问题,费用约数百至数千元,可避免数万元损失.
核实“硬信息”:学区、地铁等以官方文件和近一年实际情况为准,勿轻信中介或业主口头承诺.
明确费用交割
:合同中约定物业、水电、燃气等费用的结清时间和责任方.
��五、财务规划:预算、贷款与杠杆
1.预算与月供
总预算:除首付外,需预留契税(1%-3%)、维修基金(约2%-3%)、装修费(约1500元/㎡起)等,这些费用约占房价的20%-25%.
月供红线:家庭月供不应超过月收入的40%-50%.务必预留3-6个月的房贷作为紧急备用金.
2.首付与征信
首付来源:尽量使用自有资金,避免高息网贷或违规套贷,以免影响审批.
征信自查:提前6个月自查征信报告,避免逾期.减少不必要的信贷查询.
3.贷款策略
首选公积金贷款:利率更低.2026年部分城市首套利率约2.6%,30年期100万贷款可节省超10万利息.
贷款方式:收入稳定选等额本息(月供固定);计划提前还款且前期收入高选等额本金(总利息更少).
贷款失败预案:合同中需明确约定,若贷款未获批或额度不足,双方如何解约及退款.
✍️六、合同签约:逐条细审,规避陷阱
核对主体信息:确保开发商/卖方与合同主体一致,二手房所有共有人均已签字.
明确房屋信息:地址、面积(套内/公摊)、用途等必须与不动产权证完全一致.
细化价款支付:明确定金、首付、尾款的金额、支付时间和方式.强烈建议通过银行第三方资金监管账户进行交易.
明确交房与过户:写清交房时间、标准以及过户的具体时限和责任方.
明确违约责任:量化逾期交房、过户、付款等情形的违约金.约定合同解除的条件和流程.
警惕霸王条款:拒绝“最终解释权归卖方”等不公平条款.所有口头承诺必须白纸黑字写入合同或补充协议.
保留所有证据:妥善保管合同、付款凭证、聊天记录等所有相关文件.
��七、心态与信息:理性决策
警惕网络信息:官方正整治“唱衰楼市”等不实信息.决策应基于官方数据和实地调研,而非网络情绪.
保持理性心态:楼市调整期,价格有涨有跌是常态.刚需应更关注居住品质和财务安全,而非短期价格波动.
房子承载的是未来数年甚至数十年的生活,务必多看、多比、多思考,切勿急于求成,选到真正适合自己的房子,才是最好的选择!
