2024年是房地产史上又一里程碑年份，“止跌回稳”主基调下，史诗级利好政策接连出台。深圳作为一线楼市风向标，积极响应市场诉求，及时、高频地出台利好政策。相继放宽限购、降首付、降利率、降税费、取消限售等，尤其是9.29新政后，深圳在全国率先走出止跌回稳行情，呈现“量涨价稳”的趋势。
政策利好带动下，2024年深圳楼市也交了一份不错的答卷。2024年深圳共售出超10万套住宅，同比上涨49%。其中一手预售网签37972套，现售网签11707套，合计49679套，同比上涨34%；二手网签54487套，同比上涨66%。一二手网签量均为近年最高点。
目前重大政策应出尽出，短期提振效果明显，政策效果能否延续，对购房者预期修复效果如何？购房需求又发生了哪些变化？基于市场关注热点，乐有家联合深房中协、深圳微博房产，共同发起《2025年深圳市民置业计划调研》，了解最新市场需求，探索助力行业进一步“止跌回稳”的方向。
通过客户、业主定向邀约、微博、房产公众号发起投票、购房粉丝群等多渠道精准调研，共收回有效问卷2000+份，为调研结论提供有力数据支撑。
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2025年深圳楼市能止跌回稳吗？
2024年政策频率和力度让市民看到拉动市场“止跌回稳”的决心，很多一线反馈，这次明显“不一样”，政策有效提振市场预期。调研显示，50%市民认为2025年楼市能止跌回稳，不确定占比26%，整体预期提升明显。
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2025年深圳楼市成交量走势判断
政策带动市场信心修复，购房者对2025年深圳楼市成交量走势看涨的明显增多。调研结果显示，50%购房者认为2025年深圳楼市成交量会上涨，其中预判上涨20%以上的占比达20%，预期保持稳定的占比31%，整体偏积极乐观。对比2024年中调研结果来看，看涨的占比明显增多，提升12个百分点。
2024年9.29新政将深圳成交量带向更高的台阶。2024年10-12月，深圳一手网签量+二手录得量分别为13692套、18315套、19407套，实现了3连涨。深圳1779万常住人口，经济、产业基本面好，购房需求和购买力是大量存在的，只是近年受宏观环境和市场调整影响暂时放缓，随着市场预期逐步修复，成交量有望稳步释放。
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2025年深圳楼市成交价走势判断
对于成交价走势判断，整体预期稳中向好。调研结果显示，对2025年深圳房价看涨的占比达40%，看平的占比36%。价格随着供需变化而变化，随着市场转好，成交量上涨，需求增多，价格也会相应趋稳或小幅上涨。
2024年10-12月二手房成交均价已经呈现了止跌回稳的态势，2024年7-9月深圳二手房成交均价已经跌破了6字头，但2024年10-12月重回6.3-6.4万元/㎡左右水平，虽然有核心区和次新小区成交占比提升带动的结构性因素影响，但从热点盘价格追踪来看，核心区热点盘价格已经出现了回稳和小幅上涨的态势。
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计划买房/换房的时间
对购房者计划置业时间调研结果显示，计划1年内购房占比18%，3年内购房占比达45%。计划1年内购房占比相较2024年中置业计划调研明显提升，上涨7个百分点。
2024年中多数市民还在观望期待更多利好政策出台，目前重大利好政策应出尽出，购房成本到达低位，市民认为到了可以入市的时机，入市速度明显加快，间接支撑2025年深圳楼市成交量走势会延续稳中上涨的态势。
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倾向购买房屋类型
从受访样本来看，刚需占大多数，对于刚需购房者来说，倾向新房的占比相较更多，目前市场有大量价格优惠、配套产品不错的新房可供选择，且随着保交房政策落地，深圳新房基本都是2年内可交房，交付风险大大降低。此外，随着新规产品入市，新房受欢迎程度明显增加。
9.29新政后，深圳新房成交量上涨明显，2024年深圳诞生了5个日光盘，多为价格优惠、配套、产品有优势的楼盘，中建鹏宸云筑为新规产品，得房率达100%。
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购房需求类型
购房需求调研结果显示，近半为首次购房自住，深圳1779万常住人口，自有住房率不到30%，购房需求中多为首套购房自住。其次为二套置换，占比22%。对比2024年中调研来看，投资占比小幅提升，提升3个百分点。
9.29深圳部分区域放开限购，吸引部分外地购房者来深置业，尤其是龙华、光明、宝安不限购区域，9.29新政后龙华部分楼盘外地客成交占比接近20%。且外地客多来自上海、北京、杭州等核心一二线城市，说明大家看好深圳的基本面和未来市场价值，适度的投资活跃度有利于市场的盘活。
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购房总价预算
购房总价预算来看，300万以下占比最多，占比41%，其次为300-500万，占比34%，1000万以上占比6%。刚需占据主流。
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计划购买的区域
随着市场分化，核心区域优质资产价值已经成为共识，计划置业区域中，福田和南山占比最多，合计占比42%，其次为龙岗、宝安、龙华刚需热点区域，分别占比16%、15%、9%。
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选楼盘的核心因素
在选楼盘考虑的因素中，价格、周边配套依然为主要考虑因素，分别占比17%，其次为小区环境、房屋品质、物业管理，分别占比13%、11%、10%。随着购房者对居住品质需求的提升，楼龄、新规产品关注度也越来越高，分别占比9%。
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部分市民暂时不考虑买房的原因
阻碍市民购房的核心因素依然是对未来收入增长预期缺乏信心，以及对房价走势不确定，分别占比25%、22%。目前政策激发了之前积压需求的集中释放，但市场信心的修复仍需要时间。
只有经济向好，就业、收入增长预期增强，市民购房意愿才会进一步增加。中央经济工作会议指出，2025年要打好政策“组合拳”，加强财政、货币、就业、产业、区域、贸易等政策举措的协调配合，如果相应政策能进一步落地，随着经济基本面的修复，市民购房意愿也会进一步提升。
小结
以上调研结果可以看出，2024年政策对市场预期和信心提振效果明显，市民对2025年深圳楼市止跌回稳，成交量价看涨的占比明显提升。且随着政策应出尽出，购房者入市意愿增强，1年内计划购房的购房者占比提升。
但仍有部分市民对收入增长缺乏信心，对房价走势仍在观望，若2025年积极的金融财政政策，修复经济基本面的政策能够进一步落地，市场才能真正的实现“止跌回稳”。
来源：乐有家研究中心
