一个特殊的春节假期过后，一部分人更加坚定了买房的决心。
许多人预期的年后“房价回调”还未出现，反倒是有所上扬。链家的二手房数据显示，深圳目前各区的房价与年前相比涨幅明显。
图源：链家（2020.4.13）
很长一段时间以来，龙岗区是除了大鹏新区与坪山区之外，深圳本土10区中房价较低的，长久占据了深圳刚需市场的很大一块份额。
这两年，龙岗总给人一种“人走茶凉”的感觉，加上新建住宅减少，缺少了炒作，热度也不及宝安北、光明片区。
正因如此，楼大侠认为经过了这一段沉淀期，龙岗的楼市正好滤去了水分，夯实了价值。
在去年深圳西部房价大幅拉升之后，中部已经做好准备了，东部的龙岗也即将伺机待发。
图源：链家（2020.4.13）
说到规划，大运新城在龙岗首屈一指。即便放在全市范围，其生活环境、市容街貌、居住品质等都要比除宝中以外的其他原关外区域好得太多。
大运新城是龙岗房价较高的片区，特别是以“四大神盘”为代表龙岗外国语学位房，均价明显比同片区高出一截，普通刚需已很难企及。另一方面，整个大运新城除了颐安都会中央项目外，已无规划住宅用地，使得更多购房者的目光放在片区其他二手楼盘上。
图源：链家（2020.4.13）
本次我们了解一下位于大运北部的三个10年内次新住宅楼盘，也是大运新城目前价格较低的上车盘：中海康城花园、嘉亿爵悦公馆、京基御景中央，给刚需置业大运新城片区一些参考。
01
中海康城花园
严格意义上说，中海康城花园不完全是10年内的次新小区，其首批产品从2005年起就已经开发建设，由于项目建筑规模大，因此持续了几年时间才建设完成。
中海康城花园一共有两期产品，一期为中海康城国际，二期为中海塞纳时光。
据悉，二期产品主要由物业接管二手房业务，致使其他中介在带客看房上受到很大阻力，很大程度上影响了房源的流通和价格表现。因此，我们主要介绍一期项目的情况。
中海康城花园一期
中海康城花园一期共有21栋高层住宅建筑，其中第8栋为建面约33-49㎡一房（一房一厅）产品，是大运片区总价较低的上车户型。此外还有一栋幼儿园和一栋会所（已停业），并且配备了游泳池。
山体公园景观
小区整体呈围合式布局，中间为占地约5000㎡的山体公园，把公园建在小区里是项目的一大亮点。
建筑分布图
中海康城花园一期是龙岗有名的大花园小区，成交非常活跃，常年占据龙岗二手房交易榜首，在全市范围内的搜索热度一直位列前茅。
中海康城花园一期
由于小区邻近盐龙大道（北通道），房源价格受噪音因素影响较大，小区环境较好的中间几栋房源很少放卖，因此售价也较高。另外一点，项目的户型多样，也是造成价格差异较大的主要原因。
中海康城花园一期俯视图（来源：网络）
总体而言，中海康城花园一期是大运片区门槛较低的上车盘，是片区入住率较高，生活氛围最浓的小区。小区内设置了多处的休闲健身区和儿童嬉戏区，小区外有较为成熟的街区商业和肉菜市场，适合自住和喜欢大花园社区生活的置业者。
02
嘉亿爵悦公馆
嘉亿爵悦公馆位于大运片区的最北边，建成于2016年，是名副其实的次新小区。整体规模较小，共三栋33层高住宅，呈”品“字布局。每栋2梯5户，户型以建面约77-99㎡的三房、四房为主，此外还有少量建面约97㎡的复式产品，多达7个房间的户型放眼整个深圳都是少有。
嘉亿爵悦公馆（图源：网络）
嘉亿爵悦公馆西邻盐龙大道，与凤岗百万大盘益田大运城邦临路对望。
益田大运城邦
由于项目位置相对较偏，交通、商业等配套不足，加上开发商品牌力不强等因素影响，导致项目的知名度不高，在市场的表现力也有所欠缺。
嘉亿爵悦公馆 小区花园
但作为楼龄5年以内的次新小区，楼龄较新，建筑用材及品质跟得上主流，园林设计也是可圈可点，同时配备了泳池和休闲娱乐设施。
嘉亿爵悦公馆 小区花园
最重要的一点，户型具有较高的拓展性，因此在一定程度上弥补项目的不足，也会受到一部分特定群体的青睐。
挡土墙
由于邻近北通道，不可避免的会受到噪音的影响。通过现场踩盘的实际感受，小区外靠近北通道的挡土墙可以有效阻隔相当一部分噪音。因此，低楼层单元受噪音的干扰相对会更小一些。
嘉亿爵悦公馆
总体而言，嘉亿爵悦公馆的缺点和优点都比较明显，也便于购房者筛选。未来随着区域的发展和配套的完善，加上片区住宅用地的开发殆尽，项目未来在二手市场也会得到更多人的关注。
03
京基御景中央
京基御景中央项目位于飞扬路东侧，与西侧的中海康城花园一期临街相对。项目一共分两期开发，其中一期项目已于去年在二手市场挂网交易，二期项目也于近期进入二手市场，是大运片区较新的二手住宅。
由于二期产品挂网房源有限，本次我们主要看看一期产品。
户型分布图 （图源：咚咚找房）
京基御景中央一期一共有9栋高层住宅，呈围合式布局，户型建面以约86-142平3-4房为主，于2017年11月入市。项目目前在链家上的二手挂网均价为5.3万/㎡，与颐安都会中央五期的住宅新品均价相当，综合比较的话竞争力略显不足。
京基御景中央一期
但如果与中海康城花园和嘉亿爵悦公馆相比的话，京基御景中央从项目区位、建筑品质、小区管理上都更胜一筹，更趋于刚需改善型产品。
电梯厅
小区内同样配备了泳池、幼儿园和休闲锻炼等功能区，花园景观没有采用特别复杂的设计，但还算清新大方。
小区花园
京基御景中央的周边配套几乎与中海康城花园共享，公交出行较为方便，周边底商及生活超市基本满足日常生活需求。
京基御景中央区位图（图源：网络）
一期项目东侧规划了一块教育用地，将建设一所九年制名校的传言已久，但一直没有得到官方证实，地块闲置多年仍未有动工迹象。
许多购买了京基御景中央和中海康城花园的置业者，很大程度上是为搏名校学位而来。
深圳地铁14、16号线示意图（部分站点名称有改动）
目前，整个大运乃至龙岗最受关注的建设项目就是世茂的深港国际中心，总占地超32万㎡，总建筑面积超136万㎡，摩天塔高约668㎡，整个项目计划总投资达了500亿元的规模。
世茂深港国际中心建设的逐步推进，更重要的是未来更多产业的落地，将让整个大运片区的物业价值得到重估，影响重大。
此外，地铁14、16号线的建设也将整个深圳东部串联，特别是14号东部快线的建设，将很大程度上拉近东部与市中心区的空间距离，其作用不亚于11号线之于宝安北的影响，而大运则是整个东部的枢纽。
接下来这两三年内，龙岗大运将重新回到大众的视野中。
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来源：楼市速递
