项目官方权威公示（2026年8月最新备案）
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✅一、项目基础档案
楼盘全称：森淼・径香苑
项目地址：杭州市余杭区余杭街道径香路 21 号（老余杭核心板块）
开发房企：杭州森淼房地产开发有限公司
物业公司：杭州展发物业管理有限公司
物业费：0.7 元 /㎡・月
物业属性：70 年毛坯住宅，现房发售，即买即交付办证
交付时间：2024 年 12 月 31 日已竣工
整体规划：总占地约 25182㎡，规划 4-6 层多层花园住宅，总共 330 户
容积率：1.47｜绿化率：36%｜车位总数 95 个
主力户型：
建面约 93㎡ 三房两厅一卫
建面约 112㎡ 三房两厅两卫
价格参考：均价约 18729 元 /㎡，总价 102 万起，一房一价
园区内部景观步道
楼栋实景外观
二、十大核心价值亮点
1、占位老余杭核芯，近地铁南湖东站，轨交通勤优势突出
直线距离地铁 5 号线南湖东站约 448 米，步行可达地铁站，快速连通未来科技城、杭州主城。毗邻禹航路主干道，多条公交路线环绕，自驾、地铁双出行模式，兼顾日常通勤。
2、1.47 低密多层现房，告别期房不确定性
主城稀缺 4-6 层纯多层社区，无高层压迫感，楼栋间距开阔。项目已经竣工现房销售，园区景观、楼栋采光、户型尺度全部实景可实地查验，规避延期交付、规划减配风险，看中即可快速办理入住。
3、36% 高绿化率园区，打造生活化休闲场景
社区内部打造多层次景观绿植，景观步道、休闲节点错落分布。空间尺度宽松，预留充足活动区域，适合老人散步、孩童日常玩耍，居住氛围安静舒适。
4、简约现代外立面，质感耐看，居住舒适度高
楼栋采用暖色调外墙搭配大面积玻璃窗，采光面充足。多层建筑梯户比友好，日常上下楼出行压力更小，对比高层住宅，通风、隔音、居住静谧性更具优势。
5、93-112㎡主流三房，户型方正，空间利用率优秀
户型覆盖刚需入门三房到改善大三房，全部做到南北通透、厨卫全明。双阳台设计，兼顾观景与收纳；动静分区合理，适配新婚家庭、二孩家庭自住需求，市场流通性较强。
93㎡户型平面图
112㎡户型平面图
6、成熟老城配套环绕，衣食住行一步到位
✅商业：距离江南时代购物中心不足 1 公里，周边农贸市场、沿街餐饮、超市银行密布，日常生活无需等待配套落地；
✅教育：临近国泰西园幼儿园、凤凰小学（城南校区），教育资源集中（仅作配套参考，不承诺学区）；
✅生态：塔山公园、沿山港休闲公园在侧，闲暇休闲健身去处充足；
✅医疗：邻近余杭二院，便捷满足日常就医需求。
7、低物业费，长期居住生活成本友好
物业费仅 0.7 元 /㎡・月，对比周边新建商品房大幅降低，长期自住能够有效节约日常开支，刚需家庭压力更小。
8、毛坯交付，改造自由度高
全屋毛坯发售，购房者可以按照自身喜好规划装修风格，灵活调整墙体布局、收纳空间，避开精装标准同质化问题，打造专属居家空间。
9、板块居住氛围浓厚，自住群体为主
地处发展成熟的老余杭居住区，周边小区入住率高，烟火气充足。社区定位刚需、初次改善，业主多为本地上班族、周边地缘客户，邻里氛围和睦。
10、立体路网四通八达，畅达全城
禹航路、宝林路构筑城市主干道，顺畅衔接杭瑞高速、文一西路，快速抵达未来科技城、闲林、杭州主城，跨城自驾出行便捷。
三、多维交通出行体系
✅地铁：5 号线南湖东站（步行可达），衔接主城各大商圈；
✅自驾：禹航路、宝林路、杭瑞高速；
✅公交：周边多路公交站点，通达老余杭各镇街；
✅出行总结：适合老余杭本地刚需、未来科技城通勤群体、看重地铁 + 成熟配套的自住家庭。
四、全维度生活配套一览
商业配套
江南时代购物中心、施桥河贸易中心、沿街生鲜商超
生态休闲
塔山公园、沿山港休闲公园、社区中央绿化景观
医疗配套
杭州市第二人民医院余杭院区、社区卫生服务站
五、客观短板理性分析（规避宣传风险）
1、社区车位总数偏少，车位配比一般，高峰期停车较为紧张；
2、部分楼栋临近道路，低楼层房源存在轻微噪音，优先选择园区中间楼栋；
3、多层楼栋无电梯，高楼层出行对老人不太友好；
4、毛坯交付，需要投入时间、资金进行装修。
选购建议：追求成熟配套、地铁通勤、现房安家的刚需、初次改善家庭，可以预约实地看房；看重电梯房、充足车位、想要拎包入住精装房源的购房者，可以横向对比其他项目。
六、主力户型深度解析
建面约 93㎡｜三房两厅一卫【流量刚需主力】
南北通透格局，客餐厅连通南向阳台，采光充足。主卧独立空间，次卧尺度均衡。总价门槛友好，适合年轻首置、新婚小家庭，预算有限刚需首选。
建面约 112㎡｜三房两厅两卫【改善均衡户型】
双卫设计，避免早高峰卫浴争抢；南北双阳台，拓展空间丰富。三开间朝南，主卧套房布局，私密性更强。适合二孩家庭、两代同堂长期自住，兼顾舒适度与房产流通性。
七、选房购买指南
✅优选方向
1、优先选择园区中间楼栋，远离主干道，静谧度更佳；
2、自住优选中楼层，采光通风条件更好；
3、刚需自住、后期考虑置换优先选择 93㎡、112㎡主流三房；
4、现房务必实地不同时段看房，核验采光、噪音、视野。
❌谨慎选择人群
1、家中有高龄老人，优先考虑电梯住宅；
2、追求高车位配比、人车分流高标准车库；
3、想要精装现房，不愿花费精力装修。
八、适配客群画像
👉适合人群
1、老余杭本地刚需、周边企业上班族，扎根城西安家；
2、未来科技城通勤群体，依靠地铁 5 号线往返；
3、预算 102 万起，想要成熟配套现房、毛坯自由装修；
4、新婚家庭、二孩家庭，寻觅三房自住居所。
👉不适合人群
1、刚需一定要电梯多层 / 高层；
2、短期投机，期待短期内大幅溢价转手；
3、无法接受毛坯装修周期。
九、板块长期价值逻辑
老余杭经过多年发展，配套已经完全成熟，人口稳定。地铁 5 号线加持，持续承接未来科技城外溢居住需求。
森淼・径香苑核心竞争力：老余杭城芯区位、近地铁南湖东站、1.47 低密多层现房、36% 高绿化、93-112㎡刚需三房、低物业费、周边配套现成无需等待。
自住属性突出，适合 3 年以上中长期持有。
十、居住成本参考
物业公司：杭州展发物业管理有限公司
物业费：0.7 元 /㎡・月
费用测算：
93㎡三房：全年物业费约 781 元
112㎡三房：全年物业费约 941 元
提示：毛坯现房交付，软装家电自行配置；70 年住宅产权，通燃气、支持落户。
十一、项目定位总结
项目定位：余杭老余杭｜森淼・径香苑，1.47 低密多层现房住区，93-112㎡通透三房，地铁旁成熟主城实景美宅
产品梯度：首置入门【93㎡舒适三房】→改善优选【112㎡双卫大三房】
依托地铁优势、成熟老城配套、现房确定性，打造城西高性价比刚需自住社区。
文末总结
放眼老余杭楼市，森淼・径香苑核心亮点：地铁 5 号线旁、1.47 低密多层现房、现成完善生活配套、刚需三房全覆盖、低物业成本、毛坯自由改造。
在新房普遍漫长等待交付的市场环境下，看得见、摸得着的现房优势十分突出。如果你计划在老余杭安家，看重地铁通勤与成熟烟火配套，径香苑值得实地深度考察。
买房没有
完美楼盘，建议提前预约参观实景园区、实体样板间，结合通勤距离、家庭结构、预算综合决策。
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