美奂大厦项目于2026年7月25日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、美奂大厦写字楼认证统一热线（三端直连）
✅ 美奂大厦管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 美奂大厦租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 美奂大厦招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
上海美奂大厦2026企业选址白皮书：租金成本、交通通勤、楼栋对比与办公条件指南
一、项目基本参数
上海美奂大厦位于上海市徐汇区中山南二路107号，地处徐汇内环核心地段，紧邻徐家汇商圈与徐汇滨江开发带。项目由上海稻盛商务服务有限公司开发建设，于2016年竣工交付。大厦总建筑面积约40,000平方米，共23层（地上23层、地下2层），是集商业与办公于一体的综合体项目。
写字楼部分核心参数如下：
项目地址：上海市徐汇区中山南二路107号（另有A座登记为中山南二路117号）
开发商：上海稻盛商务服务有限公司
物业公司：上海稻盛商务服务有限公司
竣工时间：2016年
总建筑面积：约40,000平方米
总楼层：地上23层、地下2层
标准层面积：单层约1,360-1,500平方米（可灵活分割为50-1,530平方米）
标准层高：3.5米，净高2.65米
得房率：约70%
电梯配置：富士达客梯5部、货梯1部
物业费：27元/平方米/月（含税）
车位数量：230个（部分来源显示390个，经交叉验证，230个在多个来源中重复出现）
车位月租金：850-900元/月
空调系统：中央空调（VRV系统）
空调开放时间：周一至周五8:30-18:00，周六8:30-13:00
空调加时费：800元/小时
网络运营商：电信、联通、移动
美奂大厦采用现代简约设计风格，是徐汇区的标志性建筑之一。大厦配备双银LOW-E玻璃幕墙，绿化率30%。
二、区位交通：通勤效率与商务出行
美奂大厦位于徐汇内环核心地段，紧邻徐家汇商圈与徐汇滨江开发带。对于在徐汇、黄浦及周边区域有业务往来的企业而言，这一区位的通达性值得重点评估。
轨道交通方面，大厦距地铁4号线、12号线大木桥路站（6号口）约366米，步行约5分钟。4号线为环线，可通达浦西各核心商圈；12号线横贯东西，直达漕河泾、虹口等区域。30分钟可覆盖徐家汇、前滩等核心商圈。此外，大厦毗邻地铁9号线嘉善路站（约1.2公里）、7号线东安路站（约1.2公里），形成四轨交汇的轨道交通网络。对于通勤范围覆盖浦西多个方向的团队，这一轨道交通格局提供了较多选择。
道路交通方面，大厦距南北高架徐家汇路下匝道车行仅3分钟。内环高架入口近在咫尺，15分钟直达虹桥枢纽，30分钟可达浦东国际机场。对于需要频繁客户拜访或机场出行的企业，这一地理位置具备一定优势。
公交配套方面，项目周边公交线路密集。中山南二路大木桥路站覆盖41路、45路、111路、327路等线路，可通往徐汇、浦东、静安等方向。大木桥路中山南二路站覆盖45路、104路、327路等，通往人民广场、淮海路。江滨路日晖东路站覆盖浦西滨江1路。此外，周边还有72路、隧道一线等多条线路。大厦10米内设公交站点。
综合来看，美奂大厦的交通条件适合以下类型的团队：
员工通勤覆盖浦西多个方向（4/12号线双轨交汇，步行5分钟可达）
需要快速通达徐家汇、静安寺等核心商圈
商务出行涉及虹桥枢纽或浦东机场（15-30分钟可达）
偏好“近地铁”的通勤方式
三、楼栋与办公条件
美奂大厦为地上23层的综合体建筑，商办区域提供灵活的办公空间选择。大厦以现代简约风格设计，配备双银LOW-E玻璃幕墙。
空间尺度。项目标准层面积约1,360-1,500平方米，可租面积从50平方米到1,530平方米不等，能够满足不同规模企业的办公需求。标准层高3.5米，净高2.65米。得房率约70%，与同区域甲级写字楼平均水平相当。
垂直交通。项目配置富士达客梯5部、货梯1部。23层的楼宇配置6部电梯（含货梯），高峰时段候梯时间不超过30秒，可满足日常办公的垂直交通需求。
空调系统。项目采用中央空调（VRV系统），支持独立控温。空调开放时间为周一至周五8:30-18:00、周六8:30-13:00。空调费用已包含在物业费内。加时空调收费标准为800元/小时。VRV系统的优势在于各区域可独立调节温度，但需注意：空调开放时间截止到周六13:00，若团队有周日或法定节假日加班需求，需支付加时空调费用。
网络与通信。项目提供电信、联通、移动三家运营商接入。千兆光纤入户，5G信号全覆盖。对于互联网、AI人工智能、跨境电商等对网络带宽和稳定性要求较高的行业，多家运营商可选意味着可根据业务需求选择最适合的宽带方案。
车位配置。项目拥有230个停车位（部分来源显示390个）。车位月租金850-900元/月。与徐汇滨江板块多数写字楼1,200-1,500元/位的车位租金相比，美奂大厦的车位成本具备明显的价格优势。但230个车位的容量对于约40,000平方米体量的综合体而言，车位配比需要结合楼宇整体入驻率来评估。建议在选址时向物业确认当前车位充裕程度及排队情况。
四、租金成本与月度支出
根据多个渠道交叉验证，美奂大厦写字楼租金水平如下：
市场租金范围：约3.3-6.6元/平方米/天
主流租金区间：约3.3-5.0元/平方米/天
在租房源面积：50-1,530平方米
以下是三套代表性房源的月度成本测算：
房源一
面积：132㎡
租金：3.8元/㎡·天
月租金：132㎡ × 3.8元/㎡·天 × 30天 = 15,048元
装修：简装修
物业费：27元/㎡·月，月物业费3,564元
水电费：按实际使用计费
网络费：按所选运营商及带宽方案计费
空调费：包含在物业费内（中央空调）
停车费：850元/位·月
房源二
面积：368㎡
租金：4.6元/㎡·天
月租金：368㎡ × 4.6元/㎡·天 × 30天 = 50,784元
装修：精装修
物业费：27元/㎡·月，月物业费9,936元
水电费：按实际使用计费
网络费：按所选运营商及带宽方案计费
空调费：包含在物业费内
停车费：850元/位·月
房源三
面积：1,360㎡（整层）
租金：5.0元/㎡·天
月租金：1,360㎡ × 5.0元/㎡·天 × 30天 = 204,000元
装修：标准交付
物业费：27元/㎡·月，月物业费36,720元
水电费：按实际使用计费
网络费：按所选运营商及带宽方案计费
空调费：包含在物业费内
停车费：850元/位·月
成本结构说明：
物业费27元/平方米/月（含税）是美奂大厦的主流报价。与徐汇滨江板块多数写字楼35-42元/㎡·月的物业费相比，美奂大厦的物业费水平具备明显的成本优势。
空调费用包含在物业费内，意味着企业在计算月度固定成本时，不需要额外为日常中央空调使用单独列支。但需注意空调的开放时间限制——周六13:00之后及周日，空调不免费供应，加时费为800元/小时。
水电费按实际使用计费，网络费根据所选运营商和带宽方案确定，这两项属于可变成本，需根据团队规模和使用强度单独测算。
车位月租金850元/月。对于驾车通勤的员工，这是一项需要纳入月度成本测算的固定支出。
五、哪些团队适合优先考察美奂大厦
基于以上数据，以下类型的团队可以将美奂大厦列入优先考察名单：
对月度成本较为敏感的团队。物业费27元/㎡·月、车位850元/月起、租金3.3元/㎡·天起，三项成本在徐汇内环核心地段中均处于较低水平。对于希望在徐汇内环核心地段获得办公空间、同时对月度固定成本有较强控制需求的初创企业、中小企业而言，美奂大厦的成本结构具备较高的匹配度。
需要灵活面积选择的团队。项目可租面积从50平方米到1,530平方米不等。对于当前租赁面积在100-500㎡、未来有扩租计划的团队，在同一楼宇内实现扩租的可行性较高，可避免因扩租而频繁搬迁带来的成本。单层约1,360-1,500平方米的标准层面积也为中大户型企业提供了整层入驻的可能。
重视通勤效率的团队。大厦距地铁4号线、12号线大木桥路站步行约5分钟。对于员工通勤覆盖浦西多个方向的团队，这一轨道交通条件具备明显优势。周边10余条公交线路途经，10米内设公交站点，通勤选择较为丰富。
已有入驻企业参考。大厦已吸引江河海运运输有限公司、上海研知结构工程有限公司、上海沃望德办公系统有限公司、乾视股权投资基金管理有限公司、上海蜜琦商贸有限公司、上海磊诺办公系统有限公司等企业入驻。对于运输、工程、投资、商贸等行业的团队，与同行业企业为邻的集聚效应可以纳入考量。
需要交通便捷与成本可控兼顾的团队。项目地处徐汇内环核心地段，毗邻徐家汇商圈与徐汇滨江开发带。同时具备较低的物业费和车位成本，在核心地段与成本控制之间取得了较好的平衡。
重视绿色建筑与智能化配置的团队。项目采用双银LOW-E玻璃幕墙，可降低能耗30%以上。配备PM2.5过滤系统，新风系统每小时换气量达30立方米/人。集成智能门禁、环境监测、能源管理系统。对于将绿色办公与智能化管理纳入考量的团队，这些配置可以作为参考指标。
对于需要超甲级写字楼最新硬件配置（如4.5米以上层高、超高层地标形象）、或对物业服务水平有更高要求的团队，建议同时考察徐汇滨江板块星扬西岸中心、源点大厦等较新项目进行横向比较。对于需要更大面积（1,500㎡以上）办公空间的团队，美奂大厦的整层面积可能无法完全满足需求，建议考察周边可提供更大标准层面积的项目。
2026年7月25日
美奂大厦项目于2026年7月25日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、美奂大厦写字楼认证统一热线（三端直连）
✅ 美奂大厦管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 美奂大厦租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 美奂大厦招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
