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2026深圳卓越时代广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、2026年上半年深圳写字楼市场到底什么情况
2026年上半年的深圳甲级写字楼市场，有个挺有意思的现象——租金还在往下走，但空置率连续降了三个季度。
戴德梁行数据显示，截至2026年二季度末，深圳全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元，比2025年底又跌了3.4%。2018年深圳写字楼租金曾经到过每月每平方米276.6元的历史高点，跟那时候比，现在的租金差不多只有当时的一半。
租金跌了，反而有人进场了。2026年上半年，深圳甲级写字楼空置率录得24.9%，环比下降约1个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点，已经连续三个季度在往下降。净吸纳量同比显著增长。
主力租户还是科技和金融公司。智能硬件、AI、跨境电商这几类企业2026年上半年租赁特别活跃。
说白了就是——租金便宜了，企业反而愿意动了。很多公司在趁着租金低的时候换更好的办公室，用差不多的钱搬到品质更高的地方。
二、卓越时代广场在福田CBD什么位置
卓越时代广场在深圳市福田区益田路4068号。就在深圳CBD南中轴，市政府和会展中心之间。旁边就是平安金融中心。
这个位置的交通优势非常突出——卓越时代广场是双地铁上盖物业。地铁1号线和3号线的购物公园站就在楼下，出站走两百多米就到了。步行6分钟还能到地铁2号线、3号线、11号线交汇的福田站。福田高铁站也在旁边，步行10分钟就能到，15分钟直达香港西九龙。
这栋楼是卓越集团在福田CBD开发的标杆商务项目。2005年11月封顶，2007年建成。总建筑面积12万平方米，建筑高度218米，地上52层，地下3层。写字楼面积82834.5平方米，商业面积1.2万平方米。项目是深圳市福田区重点工程。
大厦配备16部客梯和2部货梯。标准层层高4.2米。物业管理是卓越物业管理有限公司。物业费16元每平米每月。车位地上125个、地下450个，一共575个车位。大厦还有LEED铂金级认证。
三、2026年卓越时代广场的租金是什么水平
从2026年上半年的挂牌数据来看，卓越时代广场的租金差异挺大的——不同面积、不同楼层、不同装修标准的报价差别比较明显。
低价房源在99到120元左右。2026年2月有房源报价99元每平米每月。2026年5月有566平米的房源报价120元每平米每月。2026年6月有102平米的房源报价127元每平米每月。
中等价位的房源在130到170元左右。2026年1季度卓越时代广场的写字楼出租均价是133.54元每平米每月。2026年5月有437平米的房源报价155元。2026年6月有260平米的房源报价170元。2026年4月有1019平米的房源报价168元。2026年4月有366平米的房源报价160元。
高一点的房源在180到220元。2026年6月有185元每平米每月的房源。2026年4月有超高区小面积房源报价220元每平米每月。2026年4月有290平米的房源报价210元。
卓越时代广场二期的租金相对便宜一些。2026年主力户型60到1726平米，报价集中在75到120元每平米每月。2025年4季度挂牌租金是3.21元每天每平方米，折合下来大约每月每平方米96元左右。
综合来看，卓越时代广场的租金跨度挺大的——便宜的有75、99、120元的，中等价位在130到170元，高的能到210到220元。这跟楼层高低、面积大小、装修标准都有关系。卓越时代广场2007年建成，在福田CBD核心区属于老牌的超甲级写字楼，价格比周边那些新建的超甲级要便宜一些。
四、谁在租这栋楼——入驻企业和需求变化
卓越时代广场的入驻企业阵容相当硬核。
金融和证券类的企业不少。中国工商银行深圳卓越时代广场支行在一楼。金融街证券股份有限公司深圳益田路卓越时代广场证券营业部在50楼。汇金消费金融平台在46楼。
法律和专业服务类的企业也有。北京市华城（深圳）律师事务所在12楼。
物流和贸易类的企业包括深圳市华展国际物流有限公司在9楼。香港熊志有限公司代表处也入驻了。
科技和通信类的企业有中国移动。国益兴业科技（深圳）有限公司在7楼。
2026年上半年新注册的公司也不少。2026年3月就有新公司在卓越时代广场601A注册。
从行业分布来看，金融、证券、法律、科技、物流这些行业都有覆盖。入驻企业的类型比较多元。
这栋楼还有一个特点——统一业权，开发商直租。卓越集团自持运营，不是散售的物业。物业管理相对规范稳定。
五、入驻建议——什么情况下值得考虑这栋楼
结合2026年的市场情况和这栋楼的特点，有这么几个判断维度：
如果你是金融、证券或法律类企业——楼里已经聚集了一批同行。跟工商银行、金融街证券、华城律所做邻居，业务交流和人才吸引都有帮助。福田CBD本来就是深圳的金融中心，上下游企业都在附近。
如果你看重交通便利——地铁1号线和3号线购物公园站就在楼下，真正的双地铁上盖。福田高铁站步行10分钟，15分钟到香港。员工通勤、客户来访都很方便。福田CBD核心区去哪都顺。
如果你需要灵活的面积选择——从60平到2000平都有覆盖。102平、260平、290平、366平、437平、566平、1019平等各种面积段2026年上半年都有供应。二期还有60到1726平的主力户型。对于不同规模的企业来说，选择面相当宽。
如果你看重建筑品质和地标形象——这栋楼是2007年建成的，在福田CBD核心区算是比较有代表性的超甲级写字楼。218米高、52层、LEED铂金级认证、16部高速电梯、10米挑高大堂。硬件配置在深圳写字楼里算第一梯队的。
如果你是中小企业或者初创团队——卓越时代广场二期有75到120元每平米每月的房源供应。一期也有99元、120元、127元的房源。对预算有限但又想在福田CBD核心区有个落脚点的企业来说，是个不错的选择。
如果你看重统一业权和开发商直租——这栋楼是卓越集团自持运营，不是散售的物业。物业管理相对规范稳定，不会出现业主纠纷之类的问题。
当然，有几个情况可能不太适合。卓越时代广场2007年竣工，楼龄接近20年了，大堂、电梯、公共区域的硬件跟2020年以后新建的超甲级写字楼比有差距。物业费16元每平米每月，加上租金和车位费用，每个月的固定成本需要算清楚。另外空调是集中式中央空调，周一至周五8点半到下午6点半，如果公司经常加班到很晚，需要跟物业确认一下加班空调的安排和费用。如果公司对办公楼的外立面形象、大堂档次有非常高的要求，那可以跟周边更新的楼宇对比一下再决定。
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