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2026深圳九方广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、全市租金还在降，但降幅连续收窄了
2026年上半年深圳写字楼市场最值得注意的变化，是租金虽然还在往下走，但跌的速度已经连续两个季度在变慢。
戴德梁行7月发布的上半年市场报告显示，2026年上半年深圳甲级写字楼市场录得约20.1万平方米新增供应，推动全市存量升至928.3万平方米。在市场竞争压力不减的背景下，截至2026年二季度末，深圳全市甲级写字楼租金进一步降至每月每平方米144.2元，较2025年末累计下降3.4%。这个数字什么概念？距离十年前已下跌约40%——2016年末深圳写字楼租金平均为247.68元每平米每月。2018年深圳写字楼租金曾经到过每月每平方米276.6元的历史高点，从高点算下来，差不多跌了一半。
不过也有积极信号。租金持续走低促使各档次物业间价差收窄，成本优势驱动部分企业加速搬迁置换，实现办公品质升级。空置率也在往下走——受益于多元化需求释放，2026年中全市空置率较2025年末下降0.4个百分点至29.1%。
从租赁需求的构成看，新租需求（扩租、新设企业、外地企业初入本地）占面积比约37%，企业升级搬迁需求占比约27%，增量需求改善推动上半年甲级写字楼净吸纳量达17.5万平方米。什么叫升级搬迁？就是企业花跟以前差不多甚至更少的租金，搬进品质更好的写字楼。租金下行的时候，企业算了一笔账：搬，就是省钱提质。
对于后市走向，戴德梁行预计今年内深圳还有约94万平方米的甲级写字楼计划投入使用；未来五年整体在途供应量仍将维持高位，市场去化承压。庞大的存量及在途供应将使市场长期处于激烈竞争格局，租金整体下行的趋势短期内亦难以扭转。
二、谁在租？租来干什么？
租金在降，对业主是压力，但对租户来说反而是机会。
以租赁成交面积统计，上半年TMT（科技、媒体和通信）行业依旧是深圳甲级写字楼租赁市场的第一大需求来源，占比达32.4%，较2025年全年提升约2.4个百分点。AI相关企业的租赁热度一直在延续，覆盖了全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发等领域；数字化服务、半导体企业也贡献了较大面积的租赁成交。
此外，私募基金、券商、法律服务及物流企业租赁需求表现稳健，构成上半年甲级写字楼市场需求的重要支撑。
这个趋势对九方广场这样的科创商务综合体项目来说，意味着什么？意味着那些原本可能在宝安中心区或南山科技园租不起好空间的科技研发、智能硬件、软件服务类企业，现在有了更多的选择和更强的议价能力。
三、九方广场：位置、价格、配套
九方广场（也称“阳基九方广场”）位于深圳市宝安区西乡街道铁仔路40号。项目地处西乡大道与铁仔路交汇处，属于湾区核心、前海后花园的区位。项目由深圳市创建置业房地产开发有限公司开发，总建筑面积约13万平方米，是集科创研发、生态人居、休闲商业等多种业态于一体的科创商务综合体。项目于2018年竣工，由4栋楼宇组成，含2栋写字楼、1栋研发中心、1栋公寓。
交通方面，项目周边地铁线路环绕——距离地铁1号线西乡站约600米，11号线、12号线以及规划中的15号线均在周边经过。此外，穗莞深城际西乡站也在建设中。宝安大道、107国道、西乡大道、铁仔山隧道等主干道环绕，距宝安机场约11公里。六维立体交通网络，对于在宝安、南山都有业务往来的企业来说，通勤条件比较便利。
租金方面，九方广场的价格区间在55到89元每平米每月之间。2026年的具体房源来看：特价房源55元每平米每月起，常规租金62到89元每平米每月。有房源报价63元每平米每月，也有215平米精装房源报价65元每平米每月，300平米房源报价80元每平米每月。毛坯交付的房源价格在79到85元每平米每月之间。可租面积从60到2200平方米灵活组合，主力户型包括88、128、160、300、500、1000、2200平方米等，整层约1600平方米。
物业费方面，不同渠道信息有差异——有显示8元每平米每月，也有显示15元每平米每月。停车位约700到735个，月租金350到480元。标准层高4.3米，大堂层高10米。配备6部客梯。中央空调24小时开放，按流量计费。项目可注册公司。
这个价格放在宝安西乡片区属于中等水平——比宝安中心区普遍80到100元的甲级写字楼有一定价格优势，比南山科技园动辄100元以上的租金更有竞争力。考虑到项目是2018年竣工的甲级写字楼，4.3米的层高和10米挑高大堂的配置，性价比在同类项目中还是比较突出的。
配套方面，项目紧邻铁仔山公园，周边更有碧海湾公园、宝安公园等六大生态公园环绕。项目1到3层为商业综合体，设有共享空间，周边银行、餐饮、酒店配套齐全。对于需要生态办公环境和成熟商业配套的企业来说，九方广场的区位条件比较友好。
产业政策方面，上市公司、高新技术企业可申请租金补贴。项目也纳入了宝安区创新型产业用房体系，符合条件的企业可享受相关政策支持。
四、入驻建议：谁适合来这里
结合2026年的市场情况，九方广场适合几类企业重点考虑。
第一类是科技研发、智能硬件、软件和信息技术服务类企业。上半年TMT行业占了全市租赁成交的32.4%，AI相关企业的租赁热度一直在延续。九方广场本身就是科创商务综合体的定位，项目由2栋写字楼和1栋研发中心组成。从百度百科的企业注册信息来看，九方广场已入驻深圳市航旭电子科技有限公司（电子元器件）、深圳市精诚电力有限公司（电力工程）、深圳奥视数字视觉技术有限公司（数字视觉技术、高新技术企业）等多家科技类公司。4.3米的层高和24小时中央空调，对于需要研发测试环境的科技类企业来说也比较友好。55到89元的租金在西乡能拿到2018年竣工的甲级写字楼空间，性价比在同类项目中具有一定优势。
第二类是企业总部和区域总部类企业。九方广场总建筑面积13万平方米，提供从60到2200平方米的灵活空间组合，整层约1600平方米。对于需要较大面积、统一形象的企业总部或区域总部来说，项目的空间可塑性比较强。项目紧邻铁仔山等六大公园的生态办公环境，加上10米挑高大堂和甲级写字楼的硬件配置，对于需要提升企业形象的公司来说是一个加分项。上市公司和高新技术企业还可申请租金补贴，进一步降低实际租赁成本。
第三类是跨境电商和贸易类企业。项目位于宝安西乡核心地段，周边物流和供应链配套相对成熟。六维立体交通网络——地铁、城际、高速、机场、码头环绕——对于需要频繁对接供应链、有发货需求的跨境电商和贸易企业来说比较实用。项目1到3层的商业综合体和周边配套也能满足日常商务需求。
第四类是正在考虑“升级搬迁”的企业。全市租金下行的大环境下，很多企业开始用更低的成本换更好的空间。上半年升级搬迁需求占了租赁成交的27%。成本优势驱动部分企业加速搬迁置换，实现办公品质升级。如果一个企业目前在一个硬件条件更差的老旧厂房或者商住楼里办公，想换个甲级写字楼提升办公环境和形象，但又不想大幅增加预算，九方广场可以作为一个重要选项。55到89元的价格、2018年竣工的甲级楼宇品质、4.3米的层高、10米挑高大堂、700多个停车位——这个组合在西乡片区有相当强的竞争力。项目提供从60平方米到2200平方米的多种面积选择，从初创团队到成长期企业都能找到合适的空间。
需要注意的几点：第一，项目距离地铁1号线西乡站约600米，步行要8到10分钟，对于依赖地铁通勤的员工来说不算特别近，但比很多距离地铁站1公里以上的项目要好一些。第二，物业费有8元和15元两个口径，不同房源可能有所不同，看房的时候要问清楚具体报价包含什么、不包含什么。第三，项目2018年竣工，硬件条件较新，4.3米的层高和24小时中央空调的配置在同类甲级写字楼中算是不错的配置。第四，项目是科创商务综合体，包含写字楼、研发中心、公寓等多种业态，办公区域的纯粹度跟纯写字楼略有差距，需要确认是否适合自己的业务类型。
九方广场项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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