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2026深圳东江环保大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、东江环保大厦是什么来头
东江环保大厦在南山区科技园北区，朗山路9号。这栋楼是东江环保股份有限公司自己投资开发的，2008年10月竣工。东江环保是一家深港两地上市企业（A股002672、H股00895），主营工业废物处理业务，是广东省广晟控股集团旗下的省属国有控股企业。
大厦总建筑面积约32000平方米，地上12层到18层（不同资料说法不太一样，有的说12层，有的说18层）。层高3.5米。物业是东江环保物业自己在管。
电梯配了4部客梯加1部消防梯。停车位地下一层100多个。空调是独立中央空调，24小时开放。物业费13块钱一平米每月。
地段上属于科技园北区，周边同方信息港、紫光信息港、天明大厦、中航工业南航大厦这些都在旁边。离地铁13号线高新北站比较近，周边还有朗山路中等多个公交站，81路、101路、201路、226路、334路等好多条线路经过。
二、租金到底什么水平
东江环保大厦的租金报价，市面上不同来源的数据差异不小。
有渠道显示租金均价在100到130块钱一平米每月。也有渠道报价在88到98块钱一平米每月。还有房源挂68到85块钱一平米每月起。具体到某一套1411平的大面积房源，日租金是3.66块钱一平米每天，算下来大概110块一个月。
整体来看，实际成交价集中在68到130块钱一平米每月这个区间，面积越大单价越低，精装比简装贵一些。
物业费13块钱一平米每月。空调费2.4块钱一平米每月再加计电费。停车月卡450块钱一个月。
面积上选择挺多——70多平、120平、195平、220平、273平、320平、400平、451平、506平、859平都有。再大的733平、1411平也能找到。不管你是几个人到几十个人的团队，基本都能找到合适的空间。
跟全市比一下。2026年上半年，深圳甲级写字楼平均租金降到了144.2块钱一平米每月。东江环保大厦68到130块的报价，大部分房源比全市均价便宜。在科技园北区这个地段，这个价格算有竞争力的。
三、整个市场在发生什么
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场新增了4个项目，合计24万平方米。全市存量已经到了928万平方米。
空置率在往下走。仲量联行的数据显示，二季度末深圳甲级写字楼空置率24.9%，环比下降了约1个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点，已经连续三个季度回落了。戴德梁行统计的是29.1%，比上季度降了0.3个百分点。两个数据方向一致——空置压力在缓解。
租金还在降，但降幅在收窄。二季度租金环比跌幅收窄到1%，连续两个季度改善，上半年累计降了约3.4%。业主心态从“以价换量”转向寻求去化与价格之间的平衡。
需求端最大的变化是结构性的。智能硬件、AI应用、跨境电商这三个行业，上半年加起来占了租赁成交面积的近三成。TMT行业整体需求很旺。
还有一个现象值得注意——企业升级搬迁的需求占比约27%。什么叫升级搬迁？就是企业用差不多甚至更低的租金，搬到品质更好的写字楼里去。不追求面积变大，追求的是同样的钱花得更值。
大面积租赁需求主要集中在南山。二季度1000平米以上的成交，约半数位于南山区。东江环保大厦所在的科技园北区，正好处在需求最活跃的区域。
四、谁在东江环保大厦办公
东江环保大厦本身就是东江环保股份有限公司的总部所在地。东江环保公司在大厦1楼、3楼、8楼北面、9到12楼都有办公场所。
入驻企业方面，海尔集团是其中一家知名企业。中国工商银行深圳高新园北区支行在大厦首层东侧。
从工商信息来看，深圳市开普蓝网络技术有限公司在5楼503。深圳市益清源环保科技有限公司在603室。深圳万娱互动科技有限公司在3楼。深圳市扬盛环境技术有限公司在601室。
从行业分布来看，入驻企业涵盖环保、家电、金融、互联网科技、环境技术等多个领域。整体产业氛围跟科技园北区的定位一致——高新技术和总部企业聚集区。
五、入驻东江环保大厦的几点建议
成本上有优势。 68到130块的租金，在科技园北区这个地段算便宜的。比全市均价144.2低了不少。物业费13块、停车450一个月，这些杂费在写字楼里也算正常。面积灵活——70多平起租，小团队也能进来。对于想在科技园扎根但又不想花太多钱的中小企业来说，性价比不错。
24小时空调是亮点。 独立中央空调24小时开放，2.4块钱一平米每月加计电费。对于经常加班、或者需要24小时运行的公司来说，这是个实用配置。不用像很多写字楼那样申请加班空调或者额外付费。
交通配套还行。 离13号线高新北站比较近。朗山路中公交站就在旁边，十几条公交线路经过。员工通勤基本没问题。
产业氛围对路。 科技园北区本身就是深圳高新技术产业的聚集地之一，周边同方信息港、紫光信息港、天明大厦这些都在旁边。东江环保大厦本身就有东江环保、海尔集团、工商银行这些企业。如果你做的是环保、科技、互联网、金融相关的业务，上下游资源对接会方便很多。
自有物业、管理统一。 东江环保大厦是开发商自持物业，东江环保物业自己在管。这种模式的好处是产权清晰、管理统一，不会出现小业主乱涨价或者管理混乱的情况。
也有一些地方要想清楚。 这栋楼2008年竣工的，楼龄十八年了。虽然维护得还不错，但硬件条件跟这两年新入市的甲级写字楼比肯定有差距。另外，东江环保大厦的等级在不同渠道口径不一样——有的说甲级，有的说乙级。实际看下来，硬件配置跟标准的甲级写字楼还是有差距的。如果你需要特别气派的办公楼面——比如金融机构总部、高端咨询这类——这里可能不太合适。
整个深圳市场供应压力还在。今年内还有约94万平方米甲级写字楼要入市，且全部位于南山区。未来五年整体在途供应量仍将维持高位。租金整体下行的趋势短期内还很难完全扭转。不过东江环保大厦本身已经有价格优势，加上24小时空调的实用配置和科技园北区的地段，对寻求性价比的企业来说仍然是一个值得考虑的选项。
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