一直以来，软件新城都是西安备受关注的板块。
大量高收入程序员，华为、中软等知名企业、万元地扎堆，新房价格也是一骑绝尘。
随着首批新房交付挂牌，软件新城二手房市场表现，成为不少人关注重点。
近日，有网友爆料：软件新城首个交付楼盘——招商臻观府迎来首套二手成交。
140㎡，388万带车位成交，如果不算车位，均价估计也就2.6万元/㎡左右。
要知道新盘当时入手价格都在2.3-2.7万元/㎡。究竟是赚是亏，我们一起来看看：
招商臻观府2020年5月入市，项目规划10栋楼，2T2户，建面约142㎡、164㎡，186㎡的纯板大平层，精装交付，总计820户。
2020年9月首次登记，到2021年1月，短短5个月时间，推售4次清盘，价格从2.3万元/㎡，到最后一批均价已经2.67万元/㎡。
2022年5月，招商臻观府提前交房，社区实景呈现效果不错。
今年9月份，随着首批房源满足出售资格，有业主开始挂牌，164㎡挂到570万，粗算业主买房3年赚了160万。
但那毕竟是挂牌价，成交更具参考性。据悉这套房当时入手价是333万(单价2.38万元/㎡)，看起来似乎增值了55万。
但三年各种持有成本：大修基金和契税加起来约8万。
如果是70%按揭的话，331万总房价，贷款230万，2020-2021年入手，房贷利率基本都在5.3%以上了，30年等额本息，每个月月供1.6万，利息就上万，3年利息36万。
粗略估算，3年持有成本接近62万(8+18+36万)，算下来基本持平。
作为软件新城首个交付楼盘、首个二手房挂牌的小区，不少人把它当作软件新城价值风向标，
为何招商臻观府会高位站岗?
其一、入手价格高。新房入手价格就在2.3-2.7万元/㎡。即便考虑精装，这个价格当年也不低。
而目前软新不少新房项目也就2.3-2.5万/㎡。加上二手房还有中介费、不满二的增值税，买家在这个价格可选的很多：
新房如：软西的中建轨交山海境，均价2.2-2.3万元/㎡，软东的绿城海棠三章，均价2.45万元/㎡。
高新上班刚需族，鱼化寨板块、软东的二手房都有更多选择，比如紫薇西棠，挂牌均价1.9万元/㎡，卓越坊均价2.1万元/㎡。
其二、近三环不利因素。招商臻观府产品交付没问题，近三环噪音近是个缺点。
是否意味着整个软新未来都会高位站岗?
谈不上，这两年楼市趋势下，刚交房就高收益的时代已经结束了。
除少数万人摇项目，因为严格限价入手门槛低，加上学校、区域兑现加持实现快速溢价，大部分2万以上的项目，想要入手3年就投资翻番，已经不可能。
软件新城保值增值还是问题不大。
港务区仅仅学校+环境优势，均价都2万+。软件新城本身也有大量高新系名校及高收入产业群体，价值支撑还是够的。
相较之下，西咸新区很多才是妥妥的高位站岗。
2020年-2021年楼市最火热的时候，沣东、沣西新房价格一度飙升到2万元/㎡，现在跌4000元/㎡以上是常态。
比如沣西文教园板块的招商雍景湾，该项目在2019年的新房精装售价1.8-1.95万元/㎡。
从目前在售的信息看，有房源挂牌17262元/㎡，业主赔本近50万卖房都无人接盘。
沣东科统区的沣华熙城，2020年小高层130㎡均价1.82万元/㎡，现在小区均价1.6万元/㎡，挂牌最低的1.4万元/㎡左右。
新区产业、人口、城市基建的补短板是个较为漫长的过程。
如何避免高位站岗呢?总结下来，主要有以下几点：
1、远离概念炒作的远郊区：靠概念炒作支撑起的上涨，也最容易高位下坠，无人接盘，一地鸡毛。
2、地段、品质是房子抗跌的因素。房价下跌周期内，品质差、地段差的房子会先跌，然后传导到品质好、地段好的房子。
3、远离制造“噱头”的高价楼盘，价格是王道，入手价格越低筹码越多，底气越足。
同时，哪怕是好地段、好房子，也要量力而行，能坚持才能穿越周期。
